11_2017

MEHRWERT: WIE BERECHNEN?

Die Fallbeispiele illustrieren, dass zur Förderung der baulichen Verdichtung und im Hinblick auf einen fairen Aus- gleich in bebauten Gebieten der Einbe- zug des bestehenden Gebäudebestan- des sinnvoll ist. Dadurch ergeben sich in der Praxis diverse Folgefragestellungen: Von welcher wirtschaftlichen Restlebens- dauer soll bei bestehenden Gebäuden ausgegangen werden? Wie werden Rückbaukosten oder erhöhte Planungs- aufwände aufgrund komplexer Pla- nungsverfahren berücksichtigt? Sinnvol- lerweise können diese vom ermittelten Mehrwert in Abzug gebracht werden. Kostenbeteiligungen der Grundeigentü- mer an der öffentlichen Infrastruktur und Rechtsabtretungen an das Gemeinwe- sen, wie zum Beispiel Land oder Dienst- barkeiten, sind hingegen eher direkt vom Ausgleich in Abzug zu bringen. • Ganzheitliche Perspektive: Damit für alle Beteiligten optimale und realisier- bare Lösungen gefunden werden kön- nen, ist durch die gesetzgebenden Stellen die Einnahme einer ganzheitli- chen Perspektive unabdingbar. Es sind insbesondere auch die Interessen der Bevölkerung und der Grundeigentü- mer angemessen zu berücksichtigen. • Förderung der Verdichtung: Um dem Credo der Verdichtung nachzuleben, wird künftig der Ersatzbau von beste- henden, nicht abbruchreifen Gebäu- den an Bedeutung gewinnen. Es ist sicherzustellen, dass der effektive Mehrwert unter Einbezug der beste- henden Bebauung ermittelt wird. An- sonsten kann die Abschöpfung von Planungsmehrwerten die innere Ver- dichtung verhindern – es würde also der übergeordneten Zielsetzung der Verdichtung durch Fehlanreize entge- gengewirkt. • Transparente und nachvollziehbare Liegenschaftsschätzungen: Für dieAk- zeptanz von Mehrwertberechnungen braucht es transparente und nachvoll- ziehbare Liegenschaftsschätzungen. Für ein optimales Verhältnis zwischen Aufwand und Ertrag empfiehlt es sich, den Mehrwertausgleich auf der Basis von konservativen Einschätzungen vorzunehmen: Damit können langwie- rige und aufwendige Rechtsfälle ver- mieden werden. • Klarer reglementarischer Rahmen und effiziente Verfahren anstelle von indi- Erfolgsfaktoren für die Umsetzung des Mehrwertausgleiches Erfahrungsgemäss sind für eine erfolg- reiche Einführung einer sinnvollen Ge- setzgebung im Zusammenhang mit dem Mehrwertausgleich einige kritische Fak- toren zu berücksichtigen:

«Der Mehrwertausgleich ist nicht bloss eine zusätzliche Einnahmequelle für die öffentliche Hand. Er hat das Potenzial, Anreize für qualitätsvolle städtebauliche und raumplanerische Lösungen zu schaffen, wenn er richtig eingebettet ist.»

die Akzeptanz und vermindert das Ri- siko von Polemik.

viduellen, vertraglichen Lösungen: Individuelle vertragliche Lösungen haben vor allem den Vorteil, spezifi- schen Aspekten einer Projektentwick- lung gerecht werden zu können. Dem- gegenüber besteht die Gefahr, dass mit diesem Instrument die Gleichbe- handlung aller Akteure nicht sicherge- stellt werden kann. Zudem ist es frag- lich, ob vertragliche Lösungen mit einem sinnvollen Arbeitsaufwand zu bewältigen sind, wenn der Druck auf innere Verdichtungen zunimmt und eine grosse Zahl von Mehrwertberech- nungen ansteht. • Professionelle Kommunikation als Schlüsselfaktor: Die Kommunikation stellt bei der Umsetzung des Mehr- wertausgleichs einen weiteren Schlüs- selfaktor dar. Er darf nicht unterschätzt werden: Eine klare und empfängerge- rechte Information der Beteiligten stellt das Verständnis sicher, fördert

Der Mehrwertausgleich ist nicht bloss eine zusätzliche Einnahmequelle für die öffentliche Hand. Er hat weitaus mehr Potenzial. So sollte er in einem überge- ordneten Kontext richtig eingebettet sein und so ausgestaltet werden, dass An- reize für qualitätsvolle städtebauliche und raumplanerische Lösungen geschaf- fen werden. Es sollen flexible, innova- tive Nutzungsmöglichkeiten gefördert werden, die mit dem gesellschaftlichen Wandel Schritt halten können. MatthiasWeber, Dipl. Architekt ETH, Spezialist für Bau- und Immobilien- märkte, Immobilienbewertung sowie die Raum- und Standortentwicklung beim BeratungsbüroWüest Partner Infos: www.wuestpartner.com

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SCHWEIZER GEMEINDE 11 l 2017