BeiratAktuell-48

››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Aus der Praxis für die Praxis – Neues zur Abrechnung: Abrechnungsergebnisse und Hausgeldrückstände!

Im Wohnungseigentumsgesetz steht le- diglich: „Der Verwalter hat nach Ablauf des Kalenderjahres eineAbrechnung auf- zustellen.“ Da die gesetzliche Regelung recht übersichtlich ist, werden Form und Bestandteile einer Abrechnung durch die Rechtsprechung geprägt. In den letzten Jahren gab es einige grundlegende Ent- scheidungen, mit denen sich die Praxis auseinandersetzen muss. Situation: Mit der Einladung zur ordentlichen Ei- gentümerversammlung erhält jeder Woh- nungseigentümer die Abrechnung beste- hend aus folgenden Anlagen: • Gesamtabrechnung inkl. Bankkonten- entwicklung • Einzelabrechnung • Heizkostenabrechnung • Bescheinigung § 35a EStG (Haushalts- nahe Dienstleitungen) • Darstellung der Instandhaltungsrücklage und Ausweis des Sollvermögens Eigentümer Q ist der Ansicht, dass die Abrechnung nicht vollständig sei, da sich aus den Abrechnungsunterlagen nicht ergibt, wie die Abrechnungsergebnisse der anderenWohnungseigentümer ausse- hen und zudem auch nicht erkennbar ist, welche Wohnungseigentümer Hausgeld- rückstände haben. Eigentümer Q droht bereits, dieAbrechnung anzufechten, soweit die WEG diese heute genehmigt. Wird Herr Q Erfolg haben? Rechtlicher Hintergrund Zwischenzeitlich ist in der Rechtsprechung und Literatur geklärt, dass folgende Bestandteile zwingend zur Abrechnung gehören: • Gesamtabrechnung Übersicht aller Einnahmen und Ausga- ben, welche über die Konten der Eigen- tümergemeinschaft geflossen sind. • Einzelabrechnung VerteilungsrelevanteAusgaben und Ein-

nahmen werden auf die einzelnenWoh- nungs- und Teileigentumseinheiten ver- teilt. • Bankkontenentwicklung Schlüssigkeitsprüfung: Kontoanfangs- bestand + Einnahmen – Ausgaben = Kontoendbestand. • Darstellung der Entwicklung der In- standhaltungsrücklage undAusweis des Sollvermögens Übersicht bzw. Entwicklung der Soll- und Ist-Rücklage (BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09; ZMR 2010, 300) im abgerechneten Kalenderjahr. • Heizkostenabrechnung Gesamt- und Einzelübersicht über die Verteilung der Heizkosten auf die ein- zelnen Wohnungs- und Teileigentums- einheiten (Heizkostenverordnung) Die Bescheinigung des Verwalters gemäß § 35a EStG (sog. Haushaltsnahen Dienst- leitungen) ist vom Verwalter weder ge- schuldet, noch zwingender Bestandteil der Jahresabrechnung (LG Bremen, Be- schl. v. 19.05.2008, Az.: 4T 438/07; NZM 2008, 750). Bisher war in der Literatur umstritten, ob als Anlage zur Abrechnung auch eine Übersicht der Abrechnungsergebnisse und Hausgeldrückstände der Wohnungs- und Teileigentumseinheiten zwingende Bestandteile der Abrechnung sind. Durch die wichtige Entscheidung des BGH (BGH, Urteil v. 4.12.2009, V ZR 44/09; ZMR 2010, 300) zur Darstellung der In- standhaltungsrücklage haben die Soft- wareanbieter verstärkt die Möglichkeit eröffnet, derartige Listen mit zu erstellen bzw. auszudrucken. Nach einer neuen Entscheidung des BGH (BGH, Urteil vom 27.10.2017 - V ZR 189/16; IMR 2018, 155) ist eine Übersicht über die Abrechnungsergebnisse aller Wohnungen und die den Abrechnungs- zeitraum betreffenden Hausgeldrückstän- de nicht notwendiger Bestandteil der Jahresabrechnung (§ 28 Abs. 3 WEG). Daraus folgt, dass der Verwalter auch

nicht verpflichtet ist, diese Bestandteile mit der Abrechnung zu verschicken. Der BGH weist darauf hin: „Ist eine Dif- ferenz entstanden, kann der Wohnungs- eigentümer beim Verwalter nachfragen, ob diese darauf beruht, dass die anderen Wohnungseigentümer ihre Beträge nach Maßgabe des beschlossenenWirtschafts- planes imAbrechnungsjahr nicht gezahlt haben.“ Darüber hinaus hat jeder Woh- nungseigentümer die Möglichkeit, ent- sprechende Einsicht in dieAbrechnungs- unterlagen inkl. Abrechnungsergebnisse, Hausgeldrückstände in den Räumen des Verwalters vorzunehmen. Fazit: Die Anfechtung des Eigentümers Q wird nach der neuen Entwicklung nicht durch- schlagen. In seiner Begründung sieht der BGH den Informationswert einer Über- sicht der Abrechnungsergebnisse, welche die Guthaben oder Nachzahlungsbeträge für alle Wohnungen ausweist, als gering an. Wie die Praxis mit der neuen Entscheidung umgeht, wird sich zeigen. Insbesondere, ob die Softwareanbieter die Entscheidung zum Anlass nehmen, die Darstellungs- möglichkeiten der Abrechnung entspre- chend anzupassen. Nach hier vertretener Auffassung kann die Vorlage einer Übersicht über die Ab- rechnungsergebnisse und Hausgeldrück- stände sinnvoll sein, wenn es beispiels- weise eine Vielzahl von säumigen Woh- nungseigentümern gibt. Möglicherweise werden die Informationen auch zur Be- schlussfassung in der Eigentümerver- sammlung benötigt. Soweit sich in der WEG allerdings keine oder ein sehr ge- ringer Teil von säumigen Wohnungsei- gentümern befindet, bringen die Über- sichten keinen großen Mehrwert, sondern produzieren unnötiges Papier und kosten Zeit bei der Vorbereitung undVersendung der Einladungsschreiben.

3

BEIRAT AKTUELL 48/III-18