BeiratAktuell-48

››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Anbau von Balkonen in einer WEG Modernisierung – Warum einfach, wenn es auch kompliziert geht?

Mit der WEG-Novelle (01.07.2007) wur- de derWohnungseigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz eingeräumt, mit doppelt qualifizierter Mehrheit (75% aller Wohnungseigentümer nach Köpfen und mehr als 50% der Miteigentumsan- teile) Modernisierungsmaßnahmen zu beschließen. Der Beschluss über eine Modernisierungs- maßnahme zeichnet sich dadurch aus, dass die geplante Maßnahme keinen Bezug zur Instandhaltung/Instandsetzung hat. Der Gesetzgeber hat hierzu imWohnungs- eigentumsgesetz die mietrechtlichenVor- schriften in Bezug genommen: Modernisierungsmaßnahmen sind bau- liche Veränderungen, 1. durch die in Bezug auf die Mietsache Endenergie nachhaltig eingespart wird (energetische Modernisierung), 2. durch die nicht erneuerbare Primär- energie nachhaltig eingespart oder das Klima nachhaltig geschützt wird, sofern nicht bereits eine energetische Moderni- sierung nach Nummer 1 vorliegt, 3. durch die der Wasserverbrauch nach- haltig reduziert wird, 4. durch die der Gebrauchswert der Miet- sache nachhaltig erhöht wird, 5. durch die die allgemeinen Wohnver- hältnisse auf Dauer verbessert werden. § 555 b 1-5 BGB: Moderni- sierungsmaßnahmen

und baulicheVeränderungen benutzt, was imWohnungseigentumsrecht zwei völlig unterschiedlicheAbstimmungen mit ver- schiedenen Mehrheiten sind. Bei einer baulichenVeränderung müssen alle nach- teilig betroffenen Wohnungseigentümer zustimmen, also grundsätzlich alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungsei- gentümer. In der Praxis ist dieAbgrenzung zwischen einer Modernisierungsmaßnahme und einer baulichen Veränderung für Woh- nungseigentümer undVerwalter oft kom- pliziert und nicht einfach. Beispiel: Die WEG (Baujahr 1970) mit 10 Woh- nungen hat keine Balkone. Aus Sicht von neun Wohnungseigentümern erhöhen Balkone den Gebrauchswert derWohnun- gen und verbessern auf Dauer die allge- meinen Wohnverhältnisse. Verwalter und Verwaltungsbeirat erar- beiten gemäß Beschluss der WEG mit einem Baufachmann ein entsprechendes Modernisierungskonzept und legen zur Eigentümerversammlung alle wichtigen Daten zur Beschlussfassung vor. Der Beschluss wird auch mit der erforder- lichen doppelt-qualifizierten Mehrheit gefasst. Eigentümer Q ist mit der Maßnahme nicht einverstanden und vertritt u. a. die Meinung, dass der Anbau von Balkonen keine Modernisierungsmaßnahme dar- stellt und die Zustimmung aller Woh- nungseigentümer erforderlich sei. Rechtlicher Hintergrund: Die rechtlichen Voraussetzungen für den Anbau von Balkonen ist nach demWEG leider nicht eindeutig. Auch wenn der

Gesetzgeber mit der Einführung des § 22 Abs. 2 WEG die Möglichkeit von Mo- dernisierungsmaßnahmen bezwecken wollte, ist die Vorschriften derart kom- pliziert verfasst worden, dass für die Pra- xis eine sichere Umsetzung kaummöglich ist und Haftungsrisiken bestehen.

§ 22 Abs. 1-2 WEG

1) Bauliche Veränderungen und Aufwen- dungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hi- nausgehen, können beschlossen oder verlangt werden, wenn jeder Wohnungs- eigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahmen über das in § 14 Nr. 1 bestimmte Maß hinaus beeinträch- tigt werden. Die Zustimmung ist nicht erforderlich, soweit die Rechte eines Wohnungseigentümers nicht in der in Satz 1 bezeichneten Weise beeinträchtigt werden. 2) Maßnahmen gemäß Absatz 1 Satz 1, die der Modernisierung entsprechend § 555b Nummer 1 bis 5 des Bürgerlichen Gesetzbuches oder der Anpassung des gemeinschaftlichen Eigentums an den Stand der Technik dienen, die Eigenart der Wohnanlage nicht ändern und kei- nen Wohnungseigentümer gegenüber anderen unbillig beeinträchtigen, können abweichend von Absatz 1 durch eine Mehrheit von drei Viertel aller stimmbe- rechtigten Wohnungseigentümer im Sin- ne des § 25 Abs. 2 und mehr als der Hälf- te aller Miteigentumsanteile beschlossen werden.

Wie man den mietrechtlichen Vorschrif- ten entnehmen kann, werden Formulie- rungen wie Modernisierungsmaßnahmen

ImMietrecht gilt zumThemaAnbau von Balkonen folgender Grundsatz: Der An- bau eines Balkons hat nicht zwingend

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