Ensemble #2 - Crédit Agricole Des Savoie

GRAND ANGLE  INVESTISSEMENT IMMOBILIER

LE LEVIER DU CRÉDIT : OUTIL D’ OPTIMISATION PATRIMONIALE Dans le cadre d’une stratégie d’acquisition immobilière, il est aujourd’hui opportun de profiter des taux d’emprunt qui restent attractifs malgré les tensions induites par la crise du Covid-19. La constitution d’un patrimoine s’en trouve facilitée et le crédit devient alors un outil à part entière d’optimisation de votre investissement locatif.

C ’est l’un des atouts principaux de l’investis- sement immobilier : il peut être financé en partie ou en totalité, à crédit. Or, lorsque le rendement locatif est supérieur au taux d’emprunt – une situation aujourd’hui relativement courante en raison du niveau actuel des taux d’intérêts –, le recours au crédit immobilier permet d’améliorer la rentabilité de l’investissement. C’est ce qu’on appelle l’effet de levier du crédit. La rentabilité de l’investissement augmente d’au- tant plus que le rendement locatif est important. À l’inverse, même si le coût du crédit est légère- ment plus important que les loyers perçus, et que l’investisseur doit réaliser un effort d’épargne, le recours à l’emprunt immobilier reste justifiable, puisque le locataire finance une partie significative de l’investissement. Les bénéfices à retirer de l’effet de levier On peut aussi parler d’effet de levier financier si le bien que vous projetez d’acheter présente un fort potentiel de plus-value. L’effet de levier financier est alors renforcé par un effet de levier fiscal. Que les futurs loyers soient imposés dans la catégorie des revenus fonciers (bien loué vide) ou dans celles des bénéfices industriels et commerciaux (bien loué

meublé), ils viendront s’ajouter aux autres revenus du foyer fiscal, après avoir été minorés de l’ensemble des charges déductibles, dont les intérêts d’emprunt. Ils seront alors soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu et supporteront l’impôt dans la tranche marginale du contribuable, auquel s’ajouteront 17,2 % de prélèvements sociaux. Le taux d’imposition peut atteindre 58,2 % pour les contribuables dans la tranche à 41 % et 62,2 % pour ceux qui atteignent la tranche la plus élevée à 45 %, abstraction faite de la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus de 3 % ou 4 %. Optimiser sa fiscalité pour améliorer la rentabilité de son investissement Le cumul de ces impôts alourdit la fiscalité et vient significativement amputer la rentabilité d’un inves- tissement locatif. Les intérêts de l’emprunt, ainsi que les cotisations de l’assurance emprunteur, sont toutefois déductibles dans leur intégralité de vos revenus fonciers ou de vos bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il faut pour cela que vous releviez d’un régime réel d’imposition, ce qui suppose de renon- cer au micro-foncier pour des loyers inférieurs à 15 000 euros par an ou au micro-Bic pour

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