Copenhagen Property Market Report 2020

Property Price Index

15

Copenhagen Property Market Report 2020

Kapitalgevinster drives af faldende afkastkrav Kapitalgevinster skyldtes i 2019 især faldende afkastkrav, men også stigende lejeniveauer havde en effekt. Udviklingen har generelt været drevet af positive tendenser i industri- og logistiksegmentet samt kontormarkedet, hvor vi har set ejendomshandler baseret på rekordlave startafkast. Udviklingen i de to segmenter har opvejet et generelt svagere marked for detailhandelslokaler, der bliver presset af øget e-handel og større krav fra forbrugerne. Overordnet faldt afkastkravet med 25 basispoint i 2019, hvilket isoleret set resulterede i en kapitalgevinst på 5,9%. Med en stigning i 2018 på 0,9% i forbrugerpriserne eller nettoprisindekset, som er basis for de fleste årlige lejereguleringer, har de stigende lejeniveauer kun haft begrænset effekt på den reale værditilvækst. Ved første øjekast virker dette overraskende, da vi både har observeret stigende kontorleje og en særdeles positiv udvikling inden for industri og logistik. Samtidig har detailhandelsejendomme generelt dog døjet med stigende tomgang og faldende lejeniveauer, specielt på sekundære beliggenheder, og det har delvist udhulet den positive effekt fra segmenterne kontor og industri/logistik. Lavere kapitalafkast i 2020 Fokuserer vi i stedet på 2020, så forudser vi et reduceret kapitalafkast sammenlignet med 2019. De foregående syv år har det gennemsnitlige, årlige kapitalafkast været 5,9%, primært drevet af faldende afkastkrav på især kontor og logistikejendomme. Selv om markedet for erhvervsejendomme grundlæggende er sundt, begynder vi at se en svagere lejeudvikling inden for nogle segmenter. For de mest attraktive kontorejendomme forventer vi lejestigninger, mens især detailhandelen ventes at forblive under pres, dog med en vis stabilisering for lavere lejeniveauer. Der forventes heller ikke et større bidrag fra lavere tomgangsniveauer, da tomgangen for både kontor og industri/logistik markederne er i så lave niveauer, at muligheden for yderligere fald er begrænset. Samtidig forventer vi at afkastkravene i højere grad vil udvise en stagnerende effekt i betragtning af de nuværende historisk høje priser. Dog kan de historisk lave renteniveauer og kapitalrigeligheden i markedet presse afkastkravene en anelse yderligere ned, hvilket giver rum til en vis kapitalgevinst i 2020. Det samlede afkast for investeringsejendomme i Storkøbenhavn forventes at være i omegnen af 7-8% i 2020 – altså lidt lavere end i 2019. Bidraget fra værditilvæksten vil primært komme fra brugermarkedet, hvor en stigning i 2019 i forbrugerpriserne (ofte grundlag for minimumsindekseringer i lejekontrakter) på omkring 0,9% vil understøtte stigninger i lejeniveauet. Da bidraget fra stigninger i det reale lejeniveau og tomgangen vurderes at være begrænset, vil brugermarkedets effekt på det reale afkast dog være begrænset.

Risk-adjusted property return greatly outperforms returns on stocks and bonds. In 2020, total return on Greater Copenhagen investment property is estimated at 7-8%

KLP Huset, Ørestad