Copenhagen Property Market Report 2020

Property Price Index

19

Copenhagen Property Market Report 2020

Ejendomme kontra aktier og obligationer For at sammenligne totalafkastet af investeringsejendomme med aktier og obligationer har vi opstillet det samlede afkastindeks for hver af aktivklasserne, med geninvesteret udbytte for de respektive aktivklasser. For det danske aktiemarked har vi benyttet totalafkastindekset udarbejdet af MSCI, for obligationer Nordeas syvårige benchmarkafkast. For investeringsejendomme i Storkøbenhavn bruger vi Colliers’ prisindeks, hvor det samlede afkast består af det gennemsnitlige nettostartafkast og værdireguleringer. Efter et turbulent fjerde kvartal 2018 med aktierne på en større rutsjetur udviklede 2019 sig til at blive et af historiens bedste aktieår – vist med en stigning på 31,6% for MSCI Danmarks aktieindeks. Undervejs i 2019 begyndte flere lande at udvise tegn på økonomisk afmatning, og derfor foretog både ECB og amerikanske Fed rentesænkninger for at holde hånden under økonomien. Derudover var året præget af handelskrigen mellem USA og Kina, og udsigten til en endelig aftale udløste sidst på året stigende aktiekurser. Selv om obligationsmarkederne globalt set fortsat var præget af lave renter, endte afkastet på Nordeas syvårige benchmark-obligation på 3,1% i 2019. Tidsserier tilbage fra 2000 viser, at det samlede afkast på aktier i gennemsnit har overgået afkastet for investeringsejendomme og obligationer med henholdsvis ca. 1.979 og 2.843 basispoint. I samme periode har investeringsejendomme givet et gennemsnitligt afkast på 864 basispoint mere end Nordeas syvårige benchmark-obligation. højere risiko. For at kunne sammenligne totalafkastet fra forskellige aktivklasser er det derfor afgørende at vurdere det risikojusterede afkast. Og målt som standardafvigelsen af de enkelte tidsserier udviser aktiemarkedet markant højere volatilitet eller udsving end både investeringsejendomme og obligationer. Helt overordnet har risikoen for aktier været omtrent fire gange større end for investeringsejendomme og fem gange større end for obligationer siden 2000. Mens aktier har givet et større gennemsnitligt afkast end ejendomme og obligationer, bærer aktier samtidig en betydeligt

Den såkaldte Sharpe-ratio – et mål for risikojusteret afkast – viser, at investeringsejendomme har klaret sig betydeligt bedre end både aktier og obligationer de sidste 19 år. Ratioen giver en kort opsummering af balancen mellem afkast og risiko på en investering, og med helt simple antagelser vil en rationel investor foretrække en højere Sharpe-ratio, fordi den tilbyder et højere afkast ved et bestemt risikoniveau. Tidsserierne viser desuden, at afkastet på investerings- ejendomme har en særdeles lav kovarians med andre aktiver – udsvingene i værdien følger altså kun i begrænset omfang udsvingene i værdierne på andre aktiver. Det er særdeles interessant ved større porteføljer, da en investor kan øge spredningen af aktiver og dermed mindske risikoen i sin portefølje markant ved at investere i ejendomme. Fra et investorsynspunkt udgør ejendomme en aktivklasse med forskelligartede aktiver, som generelt beholdes i lange perioder og almindeligvis handles på decentraliserede markeder langt mere sjældent end fx aktier. Ejendomme handles normalt med en markant præmie for begrænset likviditet, fordi der ofte vil være usikkerhed om salgstiden, når en ejendom skal sælges. Når priserne stiger, vil salgstiden generelt være kort, og der vil være mange transaktioner. I tider med faldende priser vil det imidlertid være omvendt. Rent teoretisk bør en investor derfor kompenseres for den begrænsede likviditet med en vis præmie, hvilket er med til at forklare de yderst attraktive risikojusterede afkast for investeringsejendomme.

 EMIL HELMSØE-ZINCK , emil.helmsoee-zinck@colliers.com  ALEXANDER VISBY BERTHELSEN , alexander.berthelsen@colliers.com