Copenhagen Property Market Report 2020

Copenhagen Property Market Report 2020

26

Prospects of climbing CBD rents Historically, Copenhagen office rents have been more stable – and lower – than the rents seen in the other Nordic capitals. In 2010-2016, the CBD rent increased by barely 6% in Copenhagen but by 26-40% in Oslo, Stockholm and Helsinki, followed by years of continued hikes in the latter three cities. The more moderate increases may be explained by the fact that Copenhagen, unlike the other three capitals, has multiple development areas offering the possibility of new office construction, e.g. Kalvebod Brygge in the CBD as well as Ørestad and Nordhavn (the north harbour). In today’s market, rental prices are under upward pressure, in particular in the CBD. This is due to limited supply and sustained strong demand for up-to-date, high-quality office space. We expect this trend to continue, albeit to a larger extent driven by stagnant supply than by previous years’ employment growth and higher demand, although these two factors continue to have a positive effect. The supply of CBD office space is expected to stagnate due to a shortage of development opportunities, with anticipated rent increases reflecting not merely a transitory but a more permanent and structural trend. On account of a supply and demand imbalance, competition will increase for offices that meet user requirements, come 2020. We estimate that sought-after offices in some CBD locations will see rent hikes as high as 20% over the next five years, provided that we do not see a global economic downturn. However, some businesses may opt for one of the many possibilities offered outside the CBD, and this trend, depending on scale, may dampen the anticipated rent hikes. In non-CBD locations, there are ample development opportunities, and it is unlikely that they will see a corresponding supply and demand imbalance. As a result, rents are believed to remain lower, and the gap between rents in CBD and non-CBD locations is expected to widen.

Udsigt til højere leje i CBD Historisk har kontorlejen i København været mere stabil – og ligget på et lavere niveau – end i de øvrige nordiske hovedstæder. I årene 2010-16 steg lejen i CBD kun lige knap 6%, men mellem 26 og 40% i Oslo, Stockholm og Helsinki, og de tre byer har i årene efter oplevet fortsatte stigninger. De afdæmpede stigninger hænger sammen med, at der i København – modsat de tre andre hovedstæder – har været en række udviklingsområder med mulighed for at bygge kontorejendomme, fx Kalvebod Brygge i CBD samt Ørestad og Nordhavn. I øjeblikket kan vi registrere et opadgående pres på lejepriserne, især i CBD. Årsagerne er begrænset udbud og fortsat stor efterspørgsel på moderne kontorer af høj kvalitet. Den udvikling, forventer vi, vil fortsætte – dog i højere grad drevet af stagnerende udbud end, som de foregående år, stigende beskæftigelse og øget efterspørgsel, selv om de to faktorer fortsat vil bidrage positivt. Udbuddet af lokaler i CBD forventes at stagnere på grund af mangel på udviklingsmuligheder, og derfor vil de ventede lejestigninger ikke blot være forbigående, men have en mere varig og strukturel karakter. Ubalancen mellem udbud og efterspørgsel vil skærpe konkurrencen om de kontorer, som opfylder brugernes krav anno 2020. Vores skøn er, at eftertragtede kontorer i dele af CBD kan opleve lejestigninger på op imod 20% de næste fem år, med mindre vi får global økonomisk afmatning. Nogle virksomheder vil dog vælge at udnytte de mange muligheder uden for CBD, og afhængig af omfanget kan det dæmpe de ventede lejestigninger. Uden for CBD er der mange udviklingsmuligheder, og der vil ikke opstå samme ubalance mellem udbud og efterspørgsel. Det forventes at fastholde lejen på et lavere niveau, og spændet i kontorleje i og uden for CBD vil vokse.