Copenhagen Property Market Report 2020

Copenhagen Property Market Report 2020

50

Housing shortage The root cause of Copenhagen price hikes is a substantial accumulated housing shortage driven by mounting demand and an only slow increase in new supply in post-crisis years. However, we are now starting to see the effects of the substantial new supply of housing added since 2017. According to Statistics Denmark, Copenhagen saw new additions equivalent to some 1.0 million sq m space in 2017 and 2018 combined, compared to 1.5 million sq m in the eight-year period between 2009 and 2016. However, it is important to bear in mind that Copenhagen continues to be marked by a substantial, accumulated housing shortage, although recent years’ net additions have served to alleviate undersupply. Between 2010 and 2018, housing demand increased by some 4.3 million sq m space, but added supply was only 2.3 million sq m, translating into an accumulated shortage of approx 2.0 million sq m in the period. Despite a downtrend in per capita area requirements, we do not believe it to be sufficient to offset the accumulated shortage of residential space. The supply deficit therefore implies that Copenhagen inhabitants occupy fewer square metres of space than they would have preferred. Top rents levelling off On account of the substantial accumulated housing shortage, we have seen several years of uptrending rent levels. For prime housing in prime locations, the rent was DKK 2,000 per sq m at start-2019. Already in 2018, however, we saw rents rising above and beyond the financial reach of an increasing number of families. In combination with new residential properties flooding the market, 2019 was characterised by a flat trend in rent levels, mainly in top locations and the most exclusive leases, often at rates around DKK 20,000 per sq m per month, ruling out many middle-income families. Nevertheless, not all locations have been affected. Several development areas offering more affordable rents, including Sydhavnen and Ørestad, have seen mounting demand as well as rent increases. In these districts, newly built properties are associated with shorter letting periods, just as rent levels have moved up a notch since 2018. Here, apart from a request for greater flexibility, the mounting demand for rental housing is driven mainly by new tighter loan requirements, forcing an increasing number of Copenhageners and newcomers to become or remain tenants although they would have preferred home ownership.

Underskud af boliger Prisstigningerne i København har rod i et stort akkumuleret underskud af boliger som følge af øget efterspørgsel og et kun svagt stigende udbud i årene efter finanskrisen. Dog begynder effekten at vise sig af den store tilgang af nye boligejendomme siden 2017. Ifølge Danmarks Statistik fik København i 2017 og 2018 tilføjet i alt omkring 1,0 mio. kvadratmeter mod 1,5 mio. kvadratmeter i de otte år fra 2009-16. Det er dog vigtigt at være opmærksom på, at København stadig er præget af et stort, opbygget underskud af boliger, selv om de seneste års store udbud har begrænset underudbuddet. Fra 2010-18 er efterspørgslen på boliger steget med omtrent 4,3 mio. kvadratmeter, mens der kun er tilføjet 2,3 mio. kvadratmeter, og det har medført et akkumuleret underskud på ca. 2,0 mio. kvadratmeter i perioden. Selvom vi ser tendenser til, at boligbehovet per person har været faldende, så vurderes det ikke at være i et niveau, der modsvarer det akkumulerede underskud af boligkvadratmeter. Det manglende udbud medfører derfor, at indbyggere i København bor på færre kvadratmeter end ønsket. Højeste huslejer stagnerer Som resultat af det store akkumulerede underskud af boliger har vi gennem flere år set stigende lejeniveauer. For de bedste og bedst beliggende boliger lå lejen i begyndelsen af 2019 på 2.000 kr. per kvadratmeter. Allerede i 2018 så vi dog, at lejen var nået op på niveauer, som stadigt flere familier ikke længere har råd til. I kombination med de mange nye boligejendomme på markedet har vi gennem 2019 set en stagnerende tendens for lejeniveauet, især for de bedst beliggende og dyreste lejemål. Her ligger priserne ofte i niveauet 20.000 kr. pr. måned, og det udelukker mange familier med mellemindkomst. Effekten har dog ikke ramt alle steder. Flere udviklingsområder med mere tilgængelige huslejer, fx Sydhavnen og Ørestad, har oplevet stigninger i både efterspørgsel og leje. I disse områder ser vi hurtigere udlejning i nyopførte ejendomme, ligesom lejeniveauerne er steget en tak siden 2018. Her er den stigende efterspørgsel efter lejeboliger, udover et ønske om øget fleksibilitet, især drevet af nye, skærpede låneregler, som har medført, at flere københavnere og tilflyttere er blevet nødt til at (for)blive lejere trods et ønske om at købe egen bolig.