Copenhagen Property Market Report 2020

63

Copenhagen Property Market Report 2020

Fald i aktivitet på boligmarkedet Med manglende udbud af eksisterende ejendomme, en forsigtigtigere tilgang til projektejendomme og den politiske polemik med den ældre boligmasse har 2019 budt på et fald i transaktionsvolumen i Storkøbenhavn. I de senere år har transaktioner med boliger og projekter generelt stået for omkring halvdelen af det samlede omfang af transaktioner på ejendomsmarkedet, hvilket ikke har været gældende for 2019. Andelen af boligtransaktioner udgjorde i 2019 ca. 12 mia. kr. svarende til omkring 32% af den samlede transaktionsvolumen og et fald på ca. 7 mia. kr. sammenholdt med niveauet i 2018 og et fald på hele 10 mia. kr. sammenlignet med rekordåret i 2017. Lille udbud presser afkast ned 2019 var et år med begrænset udbud af eksisterende og fuldt udlejede boligejendomme, og det har – sammenholdt med de lave renter – skærpet konkurrencen om at købe velbeliggende ejendomme. Det har resulteret i faldende afkastkrav, som nåede et historisk lavt niveau på 3,50%. På trods af den høje efterspørgsel efter eksisterende boligejendomme har vi i 2019 oplevet en større forsigtighed fra investorer, når det kommer til boligprojekter med dyrere beliggenheder og en overleveringsdato om 12-18 måneder. Dette scenario havde været utænkeligt for bare et-to år siden, da boligprojekter blev handlet til højere afkast og markedslejeniveauer, fordi der var mindre usikkerhed om lejen, når boligerne stod klar. Som følge af tilgangen af ejendomme det seneste par år og de igangværende byggerier er investorerne blevet usikre på udviklingen på lejemarkedet for de dyreste boliger og er begyndt at være tilbageholdende med at investere i projekter på primære beliggenheder baseret på sælgers lejeforventninger.

Denne usikkerhed bliver indregnet enten i forventningerne til det forventede lejeniveau, når boligprojektet er opført, eller som en risikopræmie på nettostartafkastet. Internationale investorer Transaktioner med storkøbenhavnske boligejendomme domineres fortsat af internationale investorer, som i 2019 stod for omtrent 54% af de samlede handler. Danske boligejendomme er især attraktive på grund af gunstige lånevilkår og afkast, som er højere end i nabolandene. Vurderingen af det attraktive marked bekræftes af tilgangen af nye internationale investorer. Fx bød 2019 på, at franske AXA købte 36.000 kvadratmeter i Ørestad – med en værdi på 1,3 mia. kr. var det årets største handel inden for boliger. En anden ny investor var den amerikanske kapitalforvalter Invesco, som lavede to transaktioner i København i 2019 på vegne af tyske institutionelle investorer. De to transaktioner omfattede et boligprojekt med 191 lejligheder på Grønttorvet i Valby Syd til lidt over en halv milliard kroner og et boligprojekt med 124 lejligheder på Bryggens Bastion til 500 mio. kr. Udviklingen på obligationsmarkedet, i form af lave og negative renter, vil medføre, at både institutionelle investorer og andre vil flytte kapital fra obligationsmarkedet til andre typer af aktiver, heriblandt core boligejendomme med lav risiko. Efter Colliers’ vurdering vil det betyde, at der fortsat vil strømme kapital til de sikre segmenter inden for ejendomsmarkedet, herunder boliger.

OFFICE HOTEL RETAIL INDUSTRIAL REGIONS RESIDENTIAL

Nordhavn, Copenhagen CBD