Copenhagen Property Market Report 2020

Copenhagen Property Market Report 2020

64

Higher risk tolerance in pension funds The stronger presence of foreign investors has served to intensify competition for investment opportunities in the Copenhagen residential market. Due to low yield levels, pension funds and several other domestic investors are unable to compete for existing Copenhagen residential properties and projects as they feel that prices have become exorbitant. Nevertheless, pension funds have a competitive edge in terms of old-stock properties comprised by the restrictive rules of cost- regulated rent control as well as in terms of portfolios of unsold commonhold units, with the business plan involving successive divestments in the private ownership market. These types of investment often produce quite low initial yields, affecting the ability of most investors to procure financing. However, fully able to fund investments on their own, pension funds are not hampered by low initial yields. Faced with mounting placement requirements and given a mandate for higher property exposure, however, the domestic pension fund sector still has a strong appetite for residential investments. in development schemes in the municipalities neighbouring Copenhagen or in provincial towns or cities with population growth. These investments are fairly sought-after, also because population growth reduces vacancy risk, while relatively low acquisition sums combined with favourable letting prospects may trigger potential gains in connection with future price hikes. The trend is exemplified by PKA and PensionDanmark, both investing in the urban development scheme Køge Kyst, and AP Pension, developing 38,000 sq m housing in Kanalbyen in Fredericia, situated in the Triangle Region. Due to strong competition in the largest cities, we see that in particular domestic pension funds increasingly opt for investments

Øget risikoappetit i pensionskasser Med flere udenlandske investorer er konkurrencen om investeringer på det københavnske boligmarked skærpet. Det lave afkastniveau har medført, at pensionskasser og flere andre danske investorer ikke kan konkurrere om eksisterende boligejendomme og projekter i København, da de mener, at priserne er blevet for høje. Pensionskasser har dog en konkurrencemæssig fordel vedrørende ældre ejendomme, omfattet af de restriktive regler om omkostningsbestemt leje, og vedrørende porteføljer med såkaldte restejerlejligheder, hvor forretningsplanen omfatter stykvise frasalg på det private boligmarked. Disse investeringstyper giver ofte et relativt lavt startafkast, hvilket påvirker finansieringsmulighederne for de fleste investorer. Men pensionskasser stiller selv med al kapital og hæmmes derfor ikke af et lavt startafkast. Med voksende placeringsbehov og mandat til større andel af ejendomme er appetitten på boliginvesteringer dog stadig høj i den danske pensionssektor. Som følge af den hårde konkurrence i de største byer oplever vi, at især danske pensionskasser i stigende grad vælger at investere i udviklingsprojekter, i københavnske omegnskommuner eller i provinsbyer med stigende indbyggertal. Disse investeringer er ret eftertragtede, blandt andet fordi befolkningstilvækst mindsker risikoen for tomgang, mens de relativt lave købspriser kombineret med gode udsigter til udlejning kan udløse potentielle gevinster ved fremtidige prisstigninger. Eksempler på tendensen er PKA og PensionDanmark, som begge har investeret i byudviklingsprojektet Køge Kyst, og AP Pension, som opfører 38.000 kvadratmeter boliger i Kanalbyen i Fredericia.

We increasingly see pension funds in pursuit of higher returns make construction funding available to developers.

Vi ser i stigende grad pensionskasser, som i jagten på højere afkast stiller byggefinansiering til rådighed for udviklere.

 MUHAMED JAMIL EID , muhamed.eid@colliers.com