Copenhagen Property Market Report 2020

Copenhagen Property Market Report 2020

72

Rent levels under pressure More secondary high-street locations saw an increase in vacancies in 2019. At year end, the overall retail vacancy rate was 5.2% in Copenhagen proper (the national average was 6.6%, marking a 17-year high in the time series of Ejendomstorvet.dk). The increase in retail vacancies is driven by multiple factors: The storage space requirements of domestic and foreign chains alike are getting smaller as retail chains require less storage space with shop units serving as showrooms. Large units that cannot be broken up or lack flagship potential are therefore vacancy prone even in the most popular locations. As tenants moreover prefer to run a shop at street level, we expect several conversions of first- and second-floor premises for residential or maybe office use, driven also by generally favourable trends in the Copenhagen office market, unlike the retail market, in terms of climbing rent levels. Rent levels have generally been uptrending in recent years, in some areas now reaching a level that no longer reflects the earnings potential of the shop premises. However, landlords are averse to rent reductions, often prepared to tolerate prolonged vacancy periods until the right tenant comes along. Due to the overall vacancy rate, we are now seeing budding signs of rent levels coming under pressure, in a few locations starting to drop. We expect this trend to continue throughout 2020, with secondary high-street locations, void of any special identity, seeing a pronounced decline in rents.

Lejeniveauer under pres De mere sekundære dele af Strøget oplevede stigende tomgang i 2019. I hele København by var tomgangen ved udgangen af året 5,2% (og på landsplan var tomgangen med 6,6% den højeste i de 17 år, Ejendomstorvet.dk har tal for). Væksten i ledige lokaler har flere årsager. Behovet for lagerplads falder hos både store danske og udenlandske kæder, fordi butikskæderne har et mindre lagerbehov, mens butikkerne har en showroom-funktion. Derfor giver store lejemål, som ikke kan opdeles eller som mangler “flagship” potentiale, tomgang i selv de mest populære områder. Da lejerne samtidig foretrækker at drive butik i gadeplan, forventer vi, at 1. sal og 2. sal flere steder vil blive omdannet til boliger eller måske kontorer. Blandt andet fordi kontormarkedet I København, i modsætning til detail, generelt er inde i en positiv udvikling med stigende lejeniveauer. Lejeniveauet har generelt været stigende de seneste år og er i nogle områder ved at nå et niveau, hvor lejen ikke længere afspejler indtjeningspotentialet for butikslokalerne. Udlejerne er dog påpasselige med at sænke lejen og er ofte indstillede på at have en periode med tomgang, indtil den rigtige lejer dukker op. Den samlede tomgang har betydet, at vi nu ser de første tegn på, at lejeniveauerne enkelte steder er kommet under pres og er begyndt at falde. Vi forventer, at dén udvikling vil fortsætte gennem 2020, og på sekundære strøgbeliggenheder, uden særlig identitet, kan faldene blive mærkbare.

Retail vacancy rates edging up

6%

5%

4%

3%

2%

1%

0%

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

19

Copenhagen

Greater Copenhagen

Greater Copenhagen, excl. Copenhagen

Source: Ejendomstorvet.dk