Copenhagen Property Market Report 2020

Copenhagen Property Market Report 2020

90

Shortage of up-to-date logistics facilities Strong occupational demand for logistics facilities has translated into exceptionally low industrial and logistics vacancy rates, at end-2019 standing as low as 0.60% in Copenhagen proper, at 2.45% in Greater Copenhagen and at 3.06% in Copenhagen environs. Vacancy rates have remained stable for the last three or four years, reflecting constant occupational demand. Moreover, the areas remaining vacancy prone, being mainly space-inefficient and functionally obsolete facilities, fall within the structural vacancy category. Key considerations of businesses in terms of logistics facilities include a minimum ceiling height of 8 metres, loading ramps and easy accessibility as well as space and energy efficiency. However, facilities offering such qualities are hard to come by in today’s market. As a result, hidden demand is a widespread phenomenon as some businesses, due to highly limited supply, are forced to stay in often quite old lease premises although they would in fact prefer to relocate to more space-efficient premises. Many traditional logistics businesses have to make do with outdated buildings, several of them resorting to taking a lease in old industrial and storage properties with facilities adjusted to fit the requirements of original users. Many properties are relatively small, albeit with a disproportionately large share of office space, reflecting requirements at the time of construction rather than today’s distinctly lower office space ratios on account of e.g. digitalisation and automation of administrative tasks. In view of the strong demand but limited supply of contemporary facilities, we believe that rent levels are likely to increase in up-to-date facilities but remain stable in old, inefficient ones – the same trend seen in previous years: Climbing rents in new logistics facilities, and ten years of stable rents in outdated facilities. In other words, the rent gap between old and new facilities is set to widen, and we believe that the pressure on secondary rent levels may at some point trigger a conversion trend. The market value of site areas will exceed the price required to buy an existing property as well as the cost of demolishing an outdated storage and logistics facility.

Mangel på moderne logistikejendomme Virksomhedernes store efterspørgsel på logistikejendomme har medført meget lave tomgangsrater for industri- og logistikejendomme – ved udgangen af 2019 fx blot 0,60% i selve København, 2,45% i Storkøbenhavn og 3,06% i Københavns omegn. Tomgangsraten har været stabil de seneste tre-fire år og afspejler den stabile efterspørgsel på lejemarkedet. Samtidig kan tomgangsraten betegnes som en strukturel tomgang, da de resterende ledige arealer hovedsageligt er ineffektive og utidssvarende ejendomme. Vigtigst for virksomhederne er, at logistikejendomme blandt andet har en loftshøjde på minimum 8 meter, læsseramper og gode tilkørselsforhold, effektiv indretning samt lavt energiforbrug. Men ejendomme, som har dét, er svære at finde på dagens marked. Der eksisterer dermed en stor skjult efterspørgsel, da en del virksomheder på grund af det meget begrænsede udbud er tvunget til at blive i deres ofte lidt ældre lejemål, selv om de reelt ønsker at flytte til mere effektive kvadratmeter. Flere klassiske logistikvirksomheder må leve med utidssvarende ejendomme, og flere virksomheder ender ofte med at leje sig ind i ældre industri- og lagerejendomme, hvor faciliteterne er tilpasset efter behovene hos de virksomheder, som oprindeligt brugte dem. Mange ejendomme er ret små og har til gengæld unødvendigt store kontorarealer, som afspejlede behovene på byggetidspunktet, men ikke dagens markant mindre kontorbehov i kraft af fx digitalisering og effektivisering af administrative opgaver. Med den store efterspørgsel på moderne ejendomme og det begrænsede udbud vurderer vi, at lejeniveauerne for moderne ejendomme kan stige, mens lejeniveauerne for ældre, ineffektive ejendomme vil forblive stabile – en tendens, vi har set de foregående år: Stigende leje for nyere logistikejendomme og stabil leje gennem ti år for utidssvarende ejendomme. Med andre ord er der udsigt til en større forskel på lejen mellem ældre og nye ejendomme, og vi forventer, at presset på lejeniveauerne for sekundære ejendomme på et tidspunkt kan udløse konverteringer. Markedsværdien af grunden vil overstige købet af den eksisterende ejendom samt udgiften til at rive ældre lager- og logistikejendomme ned.