Copenhagen Property Market Report 2020

Copenhagen Property Market Report 2020

96

Danish market is maturing For years, the market for industrial and logistics properties in Denmark has been less mature than in neighbouring Sweden and Germany, both much bigger markets in terms of inhabitants and industry. It is also important to remember the Danish tradition of owner-occupancy and the pronounced shortage of facilities that meet investors’ volume requirements, typically in the DKK 50-100m upwards price range. Due to recent years’ developments, the Danish market for industrial and logistics properties has matured considerably, gradually becoming more aligned with neighbouring markets. Indeed, several investors have checked in. Apart from domestic investors like PFA and pan-Nordic NREP, foreign investors have entered the market, among them UK M7 Real Estate, acquiring six properties west of Copenhagen, and US W.P. Carey, in 2018 entering the Danish market by acquiring the Danske Fragtmænd portfolio for DKK 1.3bn, later supplemented by the acquisition of a storage facility in Hillerød. We believe the Danish market is more attractive than the markets of several neighbouring countries. One of the reasons is Denmark’s position as a leading logistics destination; In 2018, we ranked number eight in the global Logistics Performance Index. Another reason is that Denmark continues to offer higher returns on logistics properties than neighbouring countries.

Dansk marked modnes Markedet for industri- og logistikejendomme har i mange år været mindre udviklet end i nabolande som Sverige og Tyskland, der begge er markant større målt på både indbyggertal og industri. Det har også spillet ind, at mange danske ejendomme traditionelt har været ejet af brugeren, og at kun ret få bygninger er af en størrelse, der er interessant for investorer, typisk mindst 50-100 mio. kr. Udviklingen de senere år betyder, at det danske marked for industri- og logistikejendomme er modnet betragteligt, ligesom distancen til nabolandene gradvis bliver mindre. Flere investorer er da også kommet til. Ud over hjemlige investorer som PFA og pannordiske NREP har udenlandske investorer gjort deres indtog. Blandt dem er britiske M7 Real Estate, som har købt seks ejendomme på Vestegnen, og amerikanske W.P. Carey, som i 2018 trådte ind på det danske marked ved at købe Danske Fragtmænds ejendomme for 1,3 mia. kr. og siden har købt en lagerejendom i Hillerød. Det er vores vurdering, at det danske marked er mere attraktivt end i flere nabolande. En af årsagerne er Danmarks position som et førende logistikland – vi blev i 2018 rangeret som nummer 8 i verden på Logistics Performance Index. En anden årsag er, at Danmark stadig har højere afkast på logistikejendomme end i nabolandene.

In line with market developments, investors’ yield requirements have dropped in recent years, and by a steeper rate than in neighbouring countries. We expect further yield compression in 2020, with prospects of stronger demand for logistics facilities, not least due to mounting foreign investor activity.

I takt med udviklingen er investorernes krav til afkast faldet de seneste år, og det er faldet mere end hos naboerne. Vi forventer et yderligere fald i afkastkravet i 2020 med udsigt til, at efterspørgslen på logistikejendomme vil stige, ikke mindst i kraft af flere udenlandske investorer.