OPCI

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PARTICULARITÉS

4.

PARTICULARITES

4.1

Comptabilisation frais inclus/frais exclus Reglement CRC n°2014-06 du 2 octobre 2014

Les actifs sont comptabilisés à leur coût d’acquisition. Celui-ci correspond au prix d’achat majoré des différents coûts directement attribuables à l’acquisition à la date d’entrée dans le patrimoine. Les coûts d’acquisition correspondent : • aux frais d’intermédiation et à la commission de mouvement perçue le cas échéant par le dépositaire ; • à la rémunération des intermédiaires et des conseils liés directement aux opérations immobi- lières, ainsi qu’aux frais de notaires ; • aux frais et commissions perçus le cas échéant par la société de gestion ; • aux impôts et taxes. Des coûts de même nature sont attribuables à la cession d’un actif. Ils ne constituent pas des charges aux sens légal. En effet, la réglementation prévoit que les plus ou moins-values sur cession d’actifs constituant les sommes distribuables sont nettes de frais. Ainsi, les coûts direc- tement et individuellement attribuables à l’acquisition et la cession d’un actif font partie du prix d’acquisition ou du prix de cession utilisés pour déterminer la plus ou moins-value de cession. Lors de la première comptabilisation, les OPCI ont le choix entre deux possibilités pour compta- biliser les coûts d’acquisition : • frais inclus : les frais sont inclus dans le coût d’acquisition de l’actif inscrit au bilan ; • frais exclus : les frais sont enregistrés directement dans un compte de capital, indépendam- ment du coût d’acquisition de l’actif ; dans ce cas, lors de la cession de l’actif, ces frais doivent être annulés dans le compte de capital en contrepartie du résultat de cession. Le mode d’enregistrement choisi est applicable à l’ensemble des actifs d’une même catégorie. Lorsqu’un projet n’a pas abouti, l’avis de l’ANC précise que les frais supportés par l’OPCI (direc- tement ou indirectement) sont comptabilisés dans le résultat net, en frais de gestion, conformé- ment à la définition du résultat net prévu par la réglementation.

4.2

Traitement des produits et charges Note de présentation ANC Reglement CRC n°2014 du 2 octobre 2014

Les règles et méthodes comptables décrites dans l’annexe doivent préciser les modes de comp- tabilisation et d’évaluation des coûts et des dépenses.

TRAITEMENT COMPTABLE DES LOYERS Les OPCI comptabilisent leurs produits et charges selon la méthode du « revenu couru ». Les loyers sont comptabilisés en produits selon les termes du bail. Franchises de loyers : les avantages accordés aux locataires tels que les franchises ne sont pas linéarisés sur la durée du bail. Il a été considéré que les franchises de loyer sont prises en compte dans les expertises immobilières sur lesquelles sont basées les évaluations en valeur actuelle des immeubles. Comptabilisation des loyers garantis dans le cadre de contrats de vente en l’état futur d’achève- ment (VEFA) : les sommes perçues à titre de garantie locative sont comptabilisées en produit dans l’OPCI lorsque un tel mécanisme est prévu dans le contrat liant l’OPCI et le promoteur immobilier.

page 20 | OPCI | MARS 2015