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DOSSIER # acheter pour louer

À partir de 70000€

Acheter un logement dans une résidence services

Les logements destinés spécialement aux étudiants ou aux seniors autonomes fleurissent. Un bon investissement, sous conditions. P principe de la résidence services: en plus de son appartement meublé, le locataire bénéficie de services associés. Gardien, buanderie, petit-déjeuner pour les étudiants; restaurant, espace de convivialité et prestations à la carte (cours de gym, etc.) pour les seniors. Le nombre d’étudiants explose, la population vieillit…ces résidences correspondent à un véritable besoin. Leur rentabilité s’établit entre 3,8 et 4%avant impôts. Vous êtes dispensé de toutes les contraintes de la gestion locative, celle-ci étant prise entièrement en charge par

Des séances de sport font partie des activités proposées pour les seniors.

NE PAS SURPAYER LE BIEN Comment choisir parmi une offre abondante? D’abord, en appliquant à ce bien les mêmes critères que pour un logement indépendant. L’immeuble doit être de qualité et bien placé. « Il faut pouvoir transformer cet actif en parc immobilier traditionnel si nécessaire, donc sa qualité intrinsèque est primordiale » , souligne Christophe Costecalde, conseil en gestion de patrimoine à Marseille. Ensuite, veillez à ne pas surpayer le bien. Son prix doit être à peu près similaire à celui d’un logement neuf dans le quartier. Vérifiez la solidité financière de l’exploitant (sur Infogreffe), car une défaillance de sa part se traduirait pour vous par une perte de revenus. Vous signez avec lui un bail commercial de neuf ou onze ans, renouvelable, répartition des charges entre le locataire et vous. « Le loyer doit être proportionné au chiffre d’affaires et aux charges liées à l’exploitation de la résidence, avertit Christophe Costecalde. Faute de quoi, l’exploitant pourrait ne pas honorer les conditions de bail commercial. » qui comporte le montant du loyer, son indexation dans le temps, sa durée, la

un exploitant. Enfin, vous bénéficiez du dispositif Censi-Bouvard (voir encadré).

DISPOSITIF CENSI-BOUVARD, AU CAS PAR CAS Le dispositif Censi-Bouvard (valable jusqu’au 31 décembre 2018) permet de bénéficier d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat (dans la limite de 300000 euros) d’un logement situé dans une résidence services, à la condition de le louer au moins neuf ans. La réduction d’impôt maximale est donc de 33000 euros, soit 3666 euros par an pendant neuf ans. En outre, vous récupérez la TVA (intégralement, au bout de vingt ans). Attention, dans ce dispositif, il n’y a pas d’amortissement possible du bien, comme c’est le cas avec le régime réel du statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP, voir page 27). Faites vos calculs avant de choisir, sachant que le régime réel du statut LMNP est plus intéressant si vous êtes fortement imposé.

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