Propriétaire Magazine 08 - Hiver 2019 - Vaud

C e droit se définit comme la faculté d’une personne (le préempteur ou bénéficiaire) d’exiger d’une autre per- sonne (le concédant) le transfert de la propriété d’une chose si et lorsque ledit concédant l’aliène à un tiers. En d’autres termes, le détenteur de ce droit a la pos- sibilité de se substituer à l’acheteur désigné lors d’une vente. Le droit de préemption peut être de deux natures différentes. Il est appelé ordinaire si le préempteur doit payer le même prix de vente que celui convenu entre le concédant et le tiers acquéreur. A contrario, il est appelé qualifié lorsque le prix que le préemp- teur doit payer est préalablement fixé. Lorsque le préempteur exerce son droit, le concédant est obli- gé de lui vendre l’immeuble et le dit préempteur est obligé de l’acheter. Un nouveau contrat de vente n’a d’ailleurs pas à être passé. Le préempteur acquiert l’immeuble aux conditions effec- tives de la vente conclue avec le tiers, y compris s’agissant des clauses accessoires éventuellement non stipulées en la forme authentique ; le cas du droit de préemption qualifié est bien évi- demment réservé. Le droit de préemption a sa source soit dans la volonté des parties (on parle alors d’un droit de préemption conventionnel), soit dans la loi (on parle alors d’un droit de préemption légal). Le droit de préemption conventionnel Le droit naît d’une convention passée entre le propriétaire d’une chose – en particulier un immeuble – dénommé concé- dant d’une part, et un tiers dénommé bénéficiaire d’autre part. Cette convention est usuellement dénommée « pacte ». La forme écrite est suffisante pour la constitution d’un droit de préemption ordinaire. La forme authentique est par contre nécessaire pour un droit de préemption qualifié. Le pacte de préemption doit contenir un certain nombre d’élé- ments de la vente, à savoir en tout cas : - la désignation du concédant et du bénéficiaire du droit ; - la désignation de l’objet du droit. Il ne doit par contre pas indiquer le prix (sauf bien évidemment s’il s’agit d’un droit de préemption qualifié) et les modalités du transfert. Le pacte doit également préciser la durée du droit, celle-ci ne pouvant excéder 25 ans, sauf pour le droit de préemp- tion des propriétaires d’étages (art. 712c al. 1 CC).

Le droit de préemption, lorsqu’il porte sur un immeuble, peut – mais ne doit pas – être annoté au Registre foncier, ce qui interdit une acquisition de bonne foi sans que le bénéficiaire n’ait été averti de la transaction. L’exercice du droit de préemption implique la survenance d’un cas de préemption. On peut valablement considérer qu’il y a cas de préemption dès qu’un acte juridique est conclu qui vise au transfert volontaire de la propriété d’un immeuble, moyen- nant une prestation en principe pécuniaire (vente immobilière). Il y a donc cas de préemption dès que trois conditions sont cumulativement remplies : - acte juridique, soit contrat entre le concédant et un tiers, - transfert de propriété de l’immeuble sur lequel le droit de préemption a été concédé, - contreprestation en principe pécuniaire du tiers acquéreur. les opérations suivantes : - le partage successoral, - la réalisation forcée, - l’acquisition pour l’exécution d’une tâche publique, - la donation, y compris la donation mixte, - la promesse de vente, - le pacte d’emption, - l’échange, - le contrat d’entretien viager ou la rente viagère, - la constitution d’un droit réel limité, - l’apport à une société. D’une manière générale, il est admis que ne constituent pas un cas de préemption

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