Newsletter Q1 DK 2018

Newsletter 1. kvartal 2018

DANSK EJENDOMSMARKED tættere på international modenhed Det danske ejendomsinvesteringsmarked har de seneste år været præget af rekordhøj invest- eringsaktivitet og en historisk høj prissætning på de mest populære typer af investeringsejen- domme. I takt med den nuværende gunstige økonomiske udvikling, med udsigt til fortsat lave renter og fortsat høj investeringsaktivitet, tyder det på, at dele af det danske ejendomsmarked er ved at gennemgå en vis ”modningsproces”.

Af Christopher Elgaard Jensen, Manager i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam

Nogle segmenter har potentiale til at blive mere efficiente

Enhver ejendomsinvestering kan typisk karakteriseres ud fra nogle strukturelle forhold, som indikerer hvor ”modent” markedet for den givne type ejendom er. Et modent investeringsmarked er et marked, der i meget høj grad er efficient og transparent. Ved efficient forstås et marked, hvor afkastet er en fuldstændig markedskonform risikopræmie, som modsvarer præcis den risiko, en investor påtager sig. Et investeringsmarkeds modenhed drives i høj grad af aktive professionelle investorer. På det danske ejendomsmarked er det især pensionskasser, større institutionelle - og gerne internationale - investorer og større ejendomsselskaber og fonde, som i de seneste år har bidraget til at professionalisere investeringsmarkederne. De professionelle investorer stiller i stigende grad krav til bl.a. due diligence og opnår stadig mere erfaring med de segmenter (sektorer), hvor de er aktive. Eksempelvis har investorerne i mange år været særdeles aktive i markedet for bolig-, kontor- og butiksejendomme af førsteklasses (primær) karakter, både før og efter finanskrisen. I dag er et stigende antal udenlandske investorer aktive i det danske marked. Den kendsgerning, at Danmark formår at tiltrække institutionel kapital fra udlandet er tegn på, at det danske investeringsmarked generelt er på vej mod et højere modenhedsstadie. Markedet modnes i takt med professionalisering Udenlandske investorer har positiv indflydelse på markedet

Andre segmenter af ejendomsmarkedet har ikke oplevet samme investeringsaktivitet, hvilket betyder, at disse dele af investeringsmarkedet forventeligt kan gøres mere efficiente i takt med, at investorerne bevæger sig længere ud ad risikokurven for at opnå et højere afkast og/eller hvis de bevæger sig ind i nye segmenter. To af de segmenter af ejendomsinvesteringsmarkedet, hvor vi i øjeblikket observerer en igangværende modningsproces, er markedet for henholdsvis hotel- og logistikejendomme. For at illustrere dette har Sadolin & Albæk udarbejdet en skala, som viser de overordnede modenhedsstadier for hotel- og logistikejendomme, herunder hvad der karakteriserer hvert stadie. Modenhedsstadierne varierer afhængig af type ejendom og ikke alle markedssegmenter befinder sig på samme stadie samtidig. Øvelsen kan i teorien foretages på alle typer af investeringsejendomme. Det skal bemærkes, at et marked kan bevæge sig i begge retninger, altså både op og ned på modenhedsskalaen. Logistikejendomme har i de seneste år kun udgjort en meget beskeden del af det samlede transaktionsvolumen og markedet har været præget af en relativt udbredt andel af brugerejendomme med få investeringstransaktioner ud over køb til eget brug.

6