Newsletter_Q2 2018_DK

First page 1 Next page Last page

NEWS LETTER Q2 2018

Markedskommentar: Erhvervs- og investeringsejendomme

Markedsupdate ved Sadolin & Albæk 2 Markedsbarometer 4-5 Er spekulativt byggeri ved at vinde frem igen? 6 Udvikling og omdannelse af erhvervsområder 10 København blandt verdens førende byer for ejendomsinvesteringer 14 Flytteaktivitet blandt danske virksomheder stiger 17 Boligbyrden i København 21

Markedsupdate 2. kvartal 2018

KONTORMARKEDET ER I TOPFORM

Af Peter Winther, partner og administrerende direktør, Sadolin & Albæk

Dansk økonomi er i god vækst, og beskæftigelsen sætter nye rekorder. Den stigende beskæftigelse medfører alt andet lige et øget behov for kontorare- aler, og da mange virksomheder samtidig har vækst- planer, efterspørger de i dag typisk et større areal, end det helt aktuelle behov tilsiger.

Denne markedsudvikling betyder naturligt nok, at det såkaldte built-to-suit nybyggeri stiger. Men det medfører samtidig, at investorernes risikovilje øges, og at der vil blive igangsat nye kontorbyggerier i spekulation, dvs. uden forhåndsudlejning. Det er værd at bemærke, at der formentlig tidligst i slutningen af 2020 – og sandsynligvis snarere i 2021- 2022 – kommer mange nye eller frigjorte kontora-

Samtidig har nybygningsaktiviteten i kontorsektoren i perioden efter finanskrisen været ganske beskeden.

Det betyder, at virksomhederne i stigende grad har svært ved at finde passende kontorlokaler, og specielt for moderne kontorer med centrale og attraktive beliggenheder er der en udtalt mangel på ledige arealer i forhold til efterspørgslen. Det har samtidig betydet, at toplejen i det centrale København og de indre havneområder nu har passeret kr. 2.000 pr. m 2 med tillæg af skatter og øvrig drift, det højeste niveau nogensinde. Og med den aktuelle efterspørgsel kan lejen i det centrale København meget vel stige med yderligere 10% inden for de kommende 18 måneder.

Fortsat fald i tomgangen for kontor i København

12%

10%

08 09 10 11

12 13 14 15 16 17 18

Note: Kontortomgang i Københavns By. Kilde: Ejendomstorvet.dk

Produceret af Sadolin & Albæk. Indholdet må reproduceres og citeres ved kildeangivelse. ISSN 2246-6959 Kontakt: Sadolin & Albæk | 70 11 66 55 | sa@sadolin-albaek.dk

Newsletter 2. kvartal 2018

Lejen for førsteklasses kontorer i København er på vej op

en stærkt stigende e-handel har medvirket til, at tomgangen for moderne logistikejendomme er stort set ikke-eksisterende. Men det ekstraordinært store fald i de direkte afkast – og de tilsvarende betydelige kapitalgevinster – er tillige drevet af, at illikviditetspræmien for logisti- kejendomme er faldet massivt, i takt med den øgede dybde i investeringsmarkedet. Er boligmarkedet mættet? I de seneste år er boligbyggeriet steget voldsomt, især i København og Aarhus, og inden for de kom- mende 24 måneder færdiggøres et betydeligt antal nybyggerier. Hvor investorerne for ikke længe siden med rette kunne forvente, at et nybyggeri af boliger var stort set fuldt udlejet fra dag 1, ses det i stigende grad, at det tager tid at få udlejningen af nye bolig- projekter stabiliseret. Mindre lejligheder er således ofte udlejet meget hurtigt, mens der registreres betydeligt længere liggetider for større boliger, især i de udviklingsom- råder, hvor der tilføres mest ny kapacitet. Samtidig er der også i segmentet større boliger sket et fald i lejepriserne, og det kan ikke udelukkes, at lejepri- serne i dette segment kommer yderligere under pres i de kommende to år. Der er dog efter Sadolin & Albæks opfattelse ikke grund til overdreven bekymring. Når tilflytningen til København i det seneste års tid har været afta- gende, er den væsentligste årsag formentlig, at leje- og salgspriser for ejerlejligheder er steget meget kraftigt, og en del af boligefterspørgslen efter specielt mellemstore familieboliger i stigende grad har rettet sig mod omegnskommunerne, hvor de boligsøgende har kunnet ”få mere for pengene”. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at vi i de kommende to år vil se et fald i antallet af påbe- gyndte boligprojekter i København. Udbuddet vil derfor på sigt aftage. En mindre korrektion i leje- og salgspriser kombineret med en forventet ganske pæn lønudvikling i de kommende år vil samtidig øge efterspørgslen fra boligsøgende mod København på bekostning af omegnskommunerne.

2.100

2.000

1.900

1.800

1.700

1.600

1.500

Note: Lejen for førsteklasses (primære) kontorlokaler, angivet i kr./m /årligt, ekskl. skatter og omkostninger. Kilde: Sadolin & Albæks markedsbarometer 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

realer i spil. Det er således Sadolin & Albæks vurde- ring, at vi i de kommende 18-24 måneder vil opleve en fortsat lav tomgang for kontorer og stigende leje- priser. Massiv stigning i investorefterspørgslen efter logistikejendomme I en bredt sammensat institutionel investeringspor- tefølje rubriceres ejendomme ofte som ”alternative investeringer” – som alternativ til obligationer og aktier. Alternative investeringer karakteriseres af, at de typisk genererer relativt stabile og ofte indekserede cash flows, og at man samtidig som investor får et konkurrencedygtigt højt afkast, bl.a. som følge af den præmie for illikviditet, som skal følge af det forhold, at ejendomme (og andre alternativer) er langsomt omsættelige, i hvert fald i forhold til værdipapirer. I de senere års lavrentemiljø har den institutionelle sektor generelt reallokeret fra især obligationer til alternativer. Og i takt med, at de direkte afkast på kontor- og boligejendomme er faldet, retter investo- rernes interesse sig i stigende grad mod ”alternative alternativer”, f.eks. ungdoms- og studieboliger, hotelejendomme og logistikejendomme. På det seneste har ikke mindst logistikejendomme været stærkt efterspurgte, og afkastkravet for sådanne ejendomme er faldet massivt de seneste to år. Årsagen hertil har været et godt udlejnings- marked – en økonomi i vækst kombineret med

Newsletter 2. kvartal 2018

MARKEDSBAROMETER

2016

2017

2018

Leje

4. kvt

1. kvt

2. kvt

3. kvt

4. kvt

1. kvt

2. kvt

Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær

1.800

1.800 1.200 1.400

1.850 1.200 1.400

1.900 1.250 1.400

1.950 1.250 1.400

2.000 1.300 1.400

Sekundær

1.150

1.175

Aarhus

Primær

1.400

Sekundær

775

800

850

Trekantsområdet

Primær

1.050

1.100

Sekundær

550

Startforrentning % København

Primær

4,00 6,00 4,50 6,25 5,25

4,00 5,75 4,50 6,00 5,25 7,00

4,00 5,75 4,50 6,00 5,00 6,75

4,00 5,50 4,50 6,00 5,00

3,75 5,50 4,50 6,00 5,00 6,75

Sekundær

Aarhus

Primær

Trekantsområdet Kontor Butik Leje Aarhus Trekantsområdet Aarhus Tomgang % Storkøbenhavn Aarhus Trekantsområdet

Sekundær

Primær

Sekundær

7,25

6,75

9,30

8,60 7,60 8,70

8,20 7,50 8,60

7,60 7,80 9,30

7,60 7,70 9,00

7,40 7,70 8,50

7,30 8,50 8,90

9,10

8,90

2018

2016

2017

4. kvt

1. kvt

2. kvt

3. kvt

4. kvt

1. kvt

2. kvt

Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Top

24.000 17.500 9.000 6.300 3.000 3.000

24.000 17.500 9.000 6.500 3.000 3.000

24.000 17.500 9.000 7.000 3.200 3.000

24.000 17.000 9.000 7.000 3.200 3.200

Høj Lav Top Høj Top Høj

1.250

1.300

Startforrentning % København

Primær

3,25 5,75 4,00 6,25 5,00 7,50 3,90 5,60 9,00

3,25 5,75 4,00 6,25 5,00 7,50

3,25 5,50 4,00 6,00 5,00

3,00 5,25 4,00 6,00 5,00

3,00 5,00 4,00 5,75 5,00

3,00 5,00 3,75 5,75 5,00

Sekundær

Primær

Sekundær

Trekantsområdet

Primær

Sekundær

7,25

Tomgang % Storkøbenhavn

3,80 5,50 9,40

3,80 5,50

4,40 5,30 8,40

4,30 5,40 8,50

4,00 5,50

4,50 5,40 8,20

Aarhus

Trekantsområdet

8,10

7,50

Newsletter 2. kvartal 2018

MARKEDSBAROMETER

2018

2016

2017

Leje

4. kvt

1. kvt

2. kvt

3. kvt

4. kvt

1. kvt

2. kvt

Kr./m2/år eksklusive driftsomkostninger og skatter København Primær

575 325 425 275 425 275 6,25 8,50 6,50 8,50 6,50 9,75 2,70 4,00 2,90

575 325 450 275 425 275 6,00 8,50 6,25 8,50 6,25 9,75

575 325 450 275 425 275 6,00 8,25 6,25 8,50 6,25 9,50 2,30 3,60 2,80

575 350 450 275 425 275 6,00 8,25 6,25 8,50 6,25 9,50 2,40 3,40 2,30

575 350 450 275 425 275 6,00 8,00 6,25 8,25 6,25 9,50

600 375 475 275 450

625 375 475 275 450

Sekundær

Aarhus

Primær

Sekundær

Trekantsområdet

Primær

Sekundær

275

Startforrentning* % København

Lang

6,00 8,00 6,00 8,00 6,00 9,50

5,75 7,75 6,00

Kort

Aarhus

Lang

Kort

7,75

Trekantsområdet

Lang

6,00 9,25

Kort

Industri** Bolig*** Tomgang % Storkøbenhavn Aarhus Trekantsområdet Leje ‘- Kr./m 2 /år eksklusive forbrug København Storkøbenhavn Startforrentning % København Storkøbenhavn

2,70 3,90 2,90

2,30

2,50

2,30 2,70

3,10

2,40

2,10

*Lang og kort henviser til kontraktens længde **Industri omfatter produktion, lager og logistik

2018

2016

2017

4. kvt

1. kvt

2. kvt

3. kvt

4. kvt

1. kvt

2. kvt

Primær

1.900 1.600 1.550 1.400 4,00 4,50 4,75 5,00

1.900 1.650 1.600 1.450 3,75 4,50 4,50 4,75

1.950 1.700 1.600 1.450 3,75 4,50 4,50 4,75

1.950 1.700 1.650 1.450 3,75 4,50 4,50 4,75

1.950 1.750 1.650 1.500 3,75 4,25 4,50 4,75

2.000 1.700 1.650 1.500

Sekundær

Primær

Sekundær

Primær

3,75 4,25 4,25 4,50

Sekundær

Primær

Sekundær

***) Lejeniveauer og startforrentning er angivet for nyopførte boliger i størrelsen 80-100 kvadratmeter, ekskl. stue- og penthouseboliger. Bemærk at tomgangstal er udeladt for boliger, idet der på boliger, hvor lejen følger markedslejen, ikke ses nævneværdig tomgang. Definitioner: København: Københavns Kommune og Frederiksberg Kommune. Storkøbenhavn: Københavns omegnskommuner inden for Region Hovedstaden. Dog med undtagelse af Hellerup, som hører under Gentofte Kommune, men hvor data for København er repræsentativt.

Primær boligbeliggenhed: eks. Langelinie og Havneholmen i København, Lyngby og Rødovre i Storkøbenhavn. Sekundær boligbeliggenhed: eks. Valby og Ørestad Syd i København og Brøndby/Glostrup/Albertslund i Storkøbenhavn.

Newsletter 2. kvartal 2018

ER SPEKULATIVT BYGGERI VED AT VINDE FREM IGEN? Investorernes jagt efter attraktive risiko-justerede afkast sammenholdt med en god lejerefterspørgsel og et begrænset udbud af moderne kontorlokaler i København har medført, at flere investorer og developere overvejer at igangsætte spekulativt kontorbyggeri, dvs. kontorbyggeri uden forhåndsudlejning.

Af Emil Helmsøe-Zinck, Seniorkonsulent i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam

Krisen er ved at slippe sit tag På trods af en massiv fremgang på både udlej- nings- og investeringsmarkedet de senere år er der kun igangsat et meget begrænset antal spekulative kontorbyggerier siden den finansielle krise i 2007- 2008. I de sidste 10 år er der således kun kommet relativt få spekulative byggerier på markedet, med et kontorudbud langt under det, som markedsudvik- lingen ellers burde kunne understøtte.

Investorernes tilbageholdenhed er en naturlig konse- kvens af dyrt købte erfaringer fra årene før, under og efter finanskrisen. Her bidrog kombinationen af en rekordlav tomgang og stigende lejeniveauer til, at op mod 40% af nye kontorejendomme blev opført i spekulation. De efterfølgende år med lavere beskæf- tigelse og højere tomgang ramte derfor spekulati- onsbyggeri ekstra hårdt, da en stor andel var plan- lagt til færdiggørelse i 2009-2010.

Newsletter 2. kvartal 2018

Stigningen i efterspørgslen har oversteget stigningen i udbuddet hvert år siden 2014

-500.000 -400.000 -300.000 -200.000 -100.000 0 100.000 200.000 300.000 400.000

Estimeret efterspørgsel

Udbud

Note: Viser ændringer i udbud og efterspørgsel efter kontorarealer (m ) i Storkøbenhavn. Efterspørgslen er estimeret ud fra ændringer i beskæftigelsen, hvorefter der er anvendt en estimeret faktor for arealforbrug baseret på vores kendskab til markedet. Kilder: Danmarks Statistik, Ejendomstorvet.dk og Sadolin & Albæk

Flere parametre peger mod øget spekulativt byggeri

beret færre nye kvadratmeter kontor, end stigningen i beskæftigelsen burde tilsige. Denne effekt har karakter af en skjult efterspørgsel, da den repræsen- terer forskellen mellem ændringen i de observerede ledige arealer og den teoretiske ændring i ledige arealer baseret på ændringer i udbuddet og efter- spørgslen, som er repræsenteret ved beskæftigelsen.

Udviklingen i beskæftigelsen sammenholdt med udbud og efterspørgsel efter kontorer i perioden efter finanskrisen indikerer, at nettofaldet i ud- buddet af ledige arealer i København og omegn over perioden 2010-2017 er signifikant under det niveau, som kunne forventes. Der er således absor-

Siden 2014 er der akkumuleret en signifikant skjult efterspørgsel efter kontorlokaler

500.000

400.000

300.000

200.000

100.000

-100.000

-200.000

-300.000

-400.000

-500.000

Faktisk ændring

Estimeret ændring

Skjult efterspørgsel (akkumuleret)

Note: Viser ændringen i ledige kontorarealer (m ) i Storkøbenhavn. Den faktiske ændring er baseret på den faktiske opgørelse af ledige arealer. Den estimerede ændring er udregnet som forskellen mellem ændringer i nettoudbuddet og efterspørgslen. Efterspørgslen er estimeret ud fra ændringer i beskæftigelsen, hvorefter der er anvendt en faktor for arealforbrug baseret på markedskendskab. Kilder: Danmarks Statistik, Ejendomstorvet.dk og Sadolin & Albæk

Newsletter 2. kvartal 2018

Overstiger den estimerede ændring den faktiske ændring, er ændringen i de faktiske ledige arealer mindre, end den burde have været ud fra stig- ningen i beskæftigelsen, og det deraf afledte behov for kontorer. For at tage højde for, at udbuddet alt andet lige må forventes at tilpasse sig efter- spørgslen, om end med en forsinkelse på grund af tidsperspektivet ved byggeprojekter, så har vi i vores estimat indregnet den akkumulerede skjulte efterspørgsel over perioden. Den skjulte efterspørgsel indikerer blandt andet, at der i øjeblikket eksisterer en stor andel virksom- heder, der er ved at vokse ud af deres nuværende lokaler, men ikke har kunnet finde kontorlokaler, der matcher virksomhedernes ønsker i forhold til stør- relse, effektivitet og beliggenhed. Paradigmeskift i kontoranvendelse De senere år har dog også budt på et mindre para- digmeskift i forhold til kontoranvendelse og hvordan virksomheder vælger at indrette sig. Øget fokus på effektivitet og fleksibilitet har medført et faldende arealforbrug pr. medarbejder – hvilket bidrager til at nedbringe den skjulte efterspørgsel. Denne tendens

bekræftes klart af vores markedsobservationer og løbende dialog med både udlejere og lejere, men er ikke tilstrækkelig til alene at kunne forklare den esti- merede skjulte efterspørgsel. Ydermere tager ovenstående beregning ikke højde for den andel af virksomheder, der i øjeblikket lejer kontorlokaler, som måske nok passer rent størrelses- mæssigt, men er utidssvarende i forhold til fleksibi- litet og effektivitet. Denne efterspørgsel kan også kategoriseres som skjult, men er ikke målbar i samme omfang som den efterspørgsel, der drives af og kan estimeres ud fra stigninger i beskæftigelsen. stigende lejeniveauer. I København ses således alle- rede de første eksempler på nyudlejninger til leje- niveauer på over 2.000 kr. pr. m² p.a. ekskl. skatter og drift. Dette står i stærk kontrast til de seneste års stagnerende trend i kontorlejepriserne i og omkring København - en trend, der også har lagt en dæmper på markedet for spekulativt byggeri. Det manglende udbud af moderne kontorejen- domme er så småt begyndt at udmønte sig i

Københavns omegn er præget af en relativt lav andel af nyere kontorejendomme

København

Københavns omegn

Før 1960, 51%

Før 1960, 11%

1960-1980, 16%

1960-1980, 41%

1980-2000, 12%

1980-2000, 31%

Efter 2000, 21%

Efter 2000, 17%

Note: Viser nuværende bygningsmasse anvendt til kontor, handel, lager, o entlig administration mv. efter byggeår. Den høje andel af bygninger opført før 1960 i København kan tilskrives den store andel af kontorer indrettet i den historiske bygningsmasse, som stadig oplever en stor efterspørgsel på grund af sin centrale placering. Da ovenstående data også inkluderer andre anvendelser end kontor, bør de kun anvendes som en approksimation. Kilde: Danmarks Statistik

Newsletter 2. kvartal 2018

Faldende nettostarta astkrav presser ejendomspriserne op

6,00%

5,50%

5,00%

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

København

Københavns omegn

Note: Viser nettostartafkast på primære kontorejendomme i og omkring København Kilde: Sadolin & Albæk

Vi ser dog tegn på, at udbuddet af boliger er ved at indhente efterspørgslen. Bolignybyggeriet vil derfor, alt andet lige, aftage i de kommende år fra det nuværende høje niveau, en tendens som kan flytte ressourceallokeringen til andre segmenter af markedet, herunder spekulativt kontorbyggeri. Henset til de nuværende markedsvilkår mener vi, at det risiko-justerede afkast for spekulativt byggeri fuldt ud matcher afkastet for færdigopførte konto- rejendomme, hvis man i udviklingsprocessen forstår og formår at matche de krav til beliggenhed, pris og indretning, som efterspørges af kontorlejerne i dagens marked. Vi forventer, at investorerne og developerne vil udnytte muligheden for at igangsætte spekulations- byggeri i de kommende år, primært på kontormar- kedet uden for det centrale København og tæt på infrastrukturelle knudepunkter.

Tomgangen for kontorlokaler i København og Københavns omegn var i 1. kvartal af 2018 henholdsvis 5,7% og 9,1%, hvilket ikke er set lavere siden 2011. Disse tal dækker også over en stor andel ældre og utidssvarende lejemål og ejendomme. Reelt kan tomgangsniveauet derfor meget vel være endnu lavere. På kontormarkedet har de senere års faldende afkastkrav, manglende investeringsmuligheder og store kapitalplaceringsbehov betydet, at investo- rerne er blevet mere risikovillige og har bevæget sig længere ud ad risikokurven, eksempelvis i form af et øget antal ejendomsinvesteringer i mere sekundære beliggenheder og investeringer tidligere i udvik- lingsprocessen. Denne tendens har især gjort sig gældende på boligmarkedet, hvor en kraftig befolkningstilvækst og en udtalt boligmangel har medført, at der i de senere år er blevet udviklet et meget stort antal boligejendomme i Hovedstadsområdet. Som følge heraf har udviklerne allokeret betydelige ressourcer til dette segment af markedet. Når afkastkravene falder og priserne stiger, kan spekulationsbyggeri være attraktivt

Newsletter 2. kvartal 2018

UDVIKLING OG OMDANNELSE AF ERHVERVSOMRÅDER

Af Ole Hjorth, Director, Sadolin & Albæk, Byudvikling

Udviklingen af nye erhvervsområder og omdannelse af eksisterende kræver ikke blot viden om, hvilke rammebetingelser og lokaliseringskrav virksomhederne og investorerne lægger vægt på, men også en realistisk bedømmelse af efterspørgslen på jord og bygninger.

Blandt brugere og investorer skelnes der mellem tre hovedtyper af erhvervsejendomme: kontorejen- domme, produktions- og håndværks-ejendomme samt lager- og logistikejendomme. Inden for den enkelte ejendomstype stilles der forskellige krav til bygningernes kvalitet og funktionalitet samt ejen- dommens beliggenhed i forhold til overordnet infra- struktur, synlighed m.v.

Hovedstadsområdets 34 kommuner rummer i dag mere end 150 egentlige erhvervsområder med en betydelig variation i forhold til anvendelses- muligheder og beliggenhed. Variationen giver gode muligheder for, at erhvervs- virksomhederne kan lokalisere sig i forhold til kunder, medarbejdere og betalingsevne, men rummer samtidig nogle af de helt centrale udfor- dringer i den fremtidige regionale og kommunale planlægning.

Virksomhedernes krav til bygningernes kvalitet og funktionalitet samt rammebetingelserne i et givent

Newsletter 2. kvartal 2018

Udbygningen af metroen med Cityringen og de planlagte forbindelser til Sydhavnen og Ny Ellebjerg har stor betydning for attraktiviteten af de centrale dele af Fingerplanens håndflade, men den planlagte letbaneforbindelse langs med Ring 3 vurderes også at øge attraktiviteten af erhvervsområderne langs med Ring 3. Det er dog vigtigt at forholde sig til den grundlæggende efterspørgsel på kontorlokaler. Det potentielle udlæg af stationsnære erhvervsarealer til kontorformål vurderes at overstige efterspørgslen, og der bør derfor foretages et målrettet udlæg af nye områder, således at det enkelte område over en vis periode kan opnå en form for kritisk masse. Antallet af potentielle områder langs med Ring 3 vurderes maksimalt at udgøre ca. 5-6 knudepunkter eksempelvis Traceet ved DTU, Gladsaxe, Herlev, Ejby og Glostrup. For virksomhederne inden for lager- og logistik- segmentet vil fokus være rettet mod erhvervsom- råder med direkte adgang til motorvejsnettet, men der skal samtidig være tale om moderne bygninger eller mulighed for at opføre bygninger, som er målrettet aktiviteten. Virksomhederne inden for logistikbranchen foretrækker fortsat områderne i den sydlige korridor ned til Køge og den vestlige korridor ud mod Roskilde.

erhvervsområde kan aflæses i udbuddet af ledige erhvervslokaler. Tomgangen for kontor- lokaler i Hovedstadsområdet udgør ca. 7,5%, svarende til ca. 900.000 m² eller 35-40.000 arbejds- pladser. Tomgangen er faldet med ca. 400.000 m² siden toppen i 2014, og udbuddet af ledige lokaler omfatter i dag en stor andel af utidssvarende ejen- domme både i forhold til indretning og beliggenhed. Tomgangen for den samlede kategori lager/produk- tion i Hovedstadsområdet udgør ca. 2,5%, svarende til godt 500.000 m², og her er der også tale om en høj andel af utidssvarende ejendomme. Potentielle udviklingsområder Adgangen til effektiv infrastruktur synes at være en af de vigtigste drivere for efterspørgslen på erhvervsejendomme nu og fremover. For kontor- segmentet vurderes adgangen til offentlig transport og det overordnede vejnet at få afgørende betyd- ning for efterspørgslen og udviklingsmulighederne, idet den rette beliggenhed styrker virksomhedernes mulighed for at tiltrække kvalificeret arbejdskraft fra et stort opland. Hvis der er tale om områder med krydsende infrastruktur, eksempelvis motorvej og S-tog eller letbane, vurderes området at stå stærkt i konkurrencen om virksomhederne og de tilhørende arbejdspladser.

Newsletter 2. kvartal 2018

” Adgangen til effektiv infrastruktur synes at være en af de vigtigste drivere for efterspørgslen på erhvervsejendomme nu og fremover.

Omdannelse af eksisterende erhvervsområder

På trods af de økonomiske barrierer er der mulighed for at understøtte omdannelsen, hvis opgaven gribes rigtigt an. Processen kan med fordel omfatte: Inddragelse af de markedsmæssige aspekter tidligt i planprocessen, således at der løbende sker en markedsmæssig kvalificering af de ønskede tiltag. Det betyder, at planlægningen skal opfattes som en iterativ proces, hvor en gruppe af rådgivere sammen skaber nogle plan- rammer, som er realiserbare i forhold til både kommunens strategi, de fysiske forhold, arkitek- toniske krav og det marked, som skal understøtte omdannelsen. Inddragelse af nuværende ejere og interes- senter i området tidligt i processen, så der sikres en lokal forankring og identifikation af de problemstillinger, som kan give træghed i omdannelsen. Det er vigtigt, at interessenternes bekymringer og idéer bliver hørt. Ved større omdannelsesprojekter og i de tilfælde, hvor ejerstrukturen er en væsentlig barriere for omdannelsen, kan det være gavn- ligt at etablere en form for sekretariat. Det giver interessenterne mulighed for at blive hørt på en struktureret måde og kan være gavnligt i forhold

Med virksomhedernes øgede krav til infrastruk- turel tilgængelighed samt med krav om moderne og arealeffektive bygninger forventes der en yderli- gere polarisering, hvor dårligt beliggende områder med en utidssvarende bygningsmasse vil opleve en markant stigende tomgang og forslumning. Der vil således være et stort behov for revitalisering eller omdannelse af disse områder, men der er en række barrierer, som kan skabe en træghed i omdannelsen. Den største barriere for omdannelse eller revitalise- ring er økonomien, hvor selv nedslidte produktions- og lagerejendomme kan have en markedsværdi, som er højere end byggeretsværdien for kontorformål, selv når der korrigeres for tomgang og istandsæt- telse. Businesscasen ved istandsættelse og moderni- sering af ældre kontorejendomme kan også være en udfordring, idet investeringen sjældent kan hentes hjem igen pga. lavt lejepotentiale i området og fortsat høj genudlejningsrisiko. Omdannelse til bolig- formål kan derfor være løsningen i mange erhvervs- områder, idet priserne på boligmarkedet i højere grad understøtter en omdannelse, hvor eksisterende erhvervsejendomme nedrives. Ved omdannelsen til boligformål kan hensynet til eksisterende erhvervs- virksomheder dog betyde, at omdannelsen besvær- liggøres.

Newsletter 2. kvartal 2018

Fingerplanen Fingerplanen, som stammer tilbage fra 1947, er en byudviklingsplan, som tager afsæt i både det overordnede tognet og de grønne kiler imellem byerne. Fingerplanens "fingre" angiver S-togsforbindelserne fra det centrale København, som er Fingerplanens håndflade. Da Fingerplanen blev udtænkt, var Amager ikke med, da øen ikke havde den fornødne infrastruktur til at komme i betragtning. I dag fungerer Amager som Fingerplanens "ekstra finger".

til at sikre dialogen imellem interessenterne og eksempelvis planafdelingen.

Det kan være nødvendigt at foretage stra- tegiske opkø b af ejendomme, hvis de vurderes at have en central rolle i den påtænkte udvik- ling. Opkøb af erhvervsejendomme er naturligvis en stor investering, men det kan være med til at sikre styringsretten.

Helsingør

Ekstra faktaboks, kun UK:

Frederiksværk

The Five Finger Plan, developed in 1947, is an urban development plan focused on both metropol-itan train lines and the green spaces in between. The idea is that the train lines (S-tog) spread like fingers on a hand from the “palm” represented by central Copenhagen. At the time of its incep-tion, the Five Finger Plan did not go into Amager, as it did not have the infrastructure to support its inclusion. Today, Amager is considered to be the “extra finger.” 53 6 53 207 16 17 Ballerup Lyngby Farum Birkerød Allerød Lynge Veksø Jyllinge Gerlev Skibby Hillerød Frederikssund

Hørsholm

Gentofte

København

Glostrup

Roskilde

Høje-Taastrup

Hvidovre

Kastrup

Dragør

Fingerplanen Motorveje Veje S-tog Kommende letbane

Køge

5 km

Newsletter 2. kvartal 2018

KØBENHAVN BLANDT VERDENS FØRENDE BYER FOR EJENDOMSINVESTERINGER

København er ifølge ny analyse blandt verdens førende storbyer for så vidt angår investeringsintensitet og vækstmomentum. Dette skyldes dels de sidste fem års stigninger i det samlede transaktionsvolumen på det københavnske ejendomsinvesteringsmarked, dels byens evne til at tiltrække et stadig stigende antal udenlandske investeringer.

Af Christopher Elgaard Jensen, Manager i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam.

Investorerne tvinges til nytænkning i jagten på afkast

faldende afkast medført, at mange investorer i dag går efter nye sektorer, segmenter eller beliggen- heder i jagten på de bedste risikojusterede afkast. Flere nye byer er kommet på verdenskortet for ejendomsinvesteringer I konkurrencen efter de bedste risikojusterede afkast har flere storbyer, især nordeuropæiske, skilt sig ud som særligt attraktive at foretage ejendoms- investeringer i. København er med i dette stærke felt. Henset til den markant større internationale mediebevågenhed, som er blevet Aarhus til del i de

Som i de fleste andre lande i den udviklede verden er et lavt renteniveau efterhånden blevet normen i Danmark. Som følge heraf er afkastet på investe- ringsaktiver generelt blevet presset ned i årene efter finanskrisen. Denne tendens har gjort det sværere for investorerne at opnå de afkast, som deres strate- giske målsætning sigter mod.

Ejendomsinvesteringsmarkedet er i denne hense- ende absolut ingen undtagelse, og her har de

Newsletter 2. kvartal 2018

byens økonomiske størrelse. Indekset er således et udtryk for markedslikviditeten og den overordnede transaktionsaktivitet i en given by.

Der skelnes mellem følgende typer af byer:

1. Etablerede verdensbyer: Byer som igennem en længere årrække har været investorernes fore- trukne. Eksempler: London, Paris, New York, Los Angeles, Sydney og Tokyo. 2. Nye verdensbyer: Små og mellemstore byer, som ikke er etablerede verdensbyer, men som igennem de seneste tre år har tiltrukket et stigende antal investorer og som på ”investment

seneste år, kan det ikke udelukkes, at Aarhus også inden for en overskuelig fremtid vil være at finde helt fremme i feltet. Sadolin & Albæks internationale samarbejdspartner, JLL (tidligere Jones Lang LaSalle), opstiller hvert år et såkaldt ”investment intensity index” (investe- ringsintensitetsindeks), hvor man for en række byer sammenholder tre års direkte ejendomsinvesteringer, målt på gennemsnitligt transaktionsvolumen, med

intensity index” rangerer på niveau med de etablerede verdensbyer. Eksempler: Amsterdam, Silicon Valley, Dublin og (ikke mindst) København.

I 2017 opnåede København samlet set en 10. plads, mens Oslo løb med førstepladsen. Det skal dog bemærkes, at indekset for 2017 beror på data fra 2015. Dertil kommer, at transaktioner med boligejen-

København får topplacering i transaktionsindeks

800

700

600

500

400

300

200

100

Frankfurt am Main

Greater London

Greater Paris

Stockholm Helsinki*

Oslo København

Amsterdam Berlin

Bruxelles

Hamborg München

2012 2013 2014 2015 2016 2017

Note: Figuren viser indekstal for det samlede transaktionsvolumen i udvalgte europæiske storbyer i 2012-2017. Indeks 100 = 2012. *Indekstal 2017 i Helsinki er drevet af en enkelt transaktion til 28,3 mia. kr. Kilder: JLL og Sadolin & Albæk

Newsletter 2. kvartal 2018

Samtidig er nettostartafkastet på ejendomsinve- steringer i Danmark mindst på niveau med – og i langt de fleste tilfælde højere end - nettostartafka- stet i de etablerede verdensbyer (f.eks. London og Paris) og byer med tilsvarende fremdrift/momentum og investeringsintensitet,

domme ikke figurerer i den bagvedliggende stati- stik. Vi vil derfor vove den påstand, at København vil opnå en endnu højere placering i 2018, især hvis investeringer i boligejendomme medtages i data- grundlaget.

Dansk økonomi er generelt kendetegnet som en ”sikker havn” og Danmark er et af kun ganske få lande som udsteder statsobligationer med en AAA-rating.

samt mere eller mindre tilsva- rende økonomiske, socioøko- nomiske og demografiske forhold (f.eks. Amsterdam og Frankfurt). Når investorerne tager højde for disse forhold i deres jagt efter gunstige risikojusterede

Mens de etablerede verdens- byer fortsat tiltrækker de største kapitalstrømme, er det værd at bemærke, at intensi- teten og væksten i transak- tionsvolumen klart er størst blandt de nye verdensbyer. Som figuren i øvrigt antyder, er det især Amsterdam,

afkast, falder valget nemt på Danmark og i særde- leshed København som landets hovedstad, ganske i tråd med den fremherskende globaliseringstrend. Vil det høje aktivitetsniveau i Danmark og København fortsætte? Alt i alt vurderer Sadolin & Albæk, at København kan fortsætte sin kurs mod toppen af den globale elite af byer i forhold til investeringsintensitet og fremdrift. De udenlandske investorer fortsætter med at vise stor interesse for Danmark og København, og med god grund. I takt med, at København og Danmark generelt bliver stadig mere velkendte og almene markeder, hvor de store internationale investorer er ekspo- neret, forventer vi, at den gunstige udvikling kan fortsætte. Selv om stigningen i det totale transak- tionsvolumen næppe vil være så kraftig som i de sidste 3 år, forventer vi en fortsat stigning i de uden-

København og Helsinki, der udmærker sig, mens udviklingen i Oslo indikerer, at byen næppe beholder sin førsteplads i indekset. Det er således ganske sandsynligt, at København kan komme helt op i top 3, når indekset opdateres med 2017 tal. Københavns førerposition er velbegrundet Der er adskillige årsager til, at investorerne i stigende grad vælger at investere i København. København indtager således også en topplacering i JLL’s såkaldte ”City Momentum Index” (fremdrifts- indeks), som måler udvalgte byers socioøkonomiske udvikling, vækst i erhvervsejendomsinvesteringer og konkurrencedygtighed i forhold til fremtidssik- ring. Der måles på en lang række parametre såsom teknologi, uddannelsesniveau, miljøvenlighed, trans- parens, infrastruktur og internationale patenter. Her indtager København en 6. plads i Europa og en 22. plads globalt. Dertil kommer, at Danmark generelt er kendt som en ”sikker havn” i investeringsmæssig sammen- hæng og at landet er et af kun ganske få lande, som udsteder statsobligationer med en AAA-rating. Dansk økonomi er stærk og sund, betalingsbalancen har været konstant positiv siden starten af 1990’erne og arbejdsløsheden er ganske lav sammenlignet med både USA og resten af Europa. Dertil kommer, at Danmark og København er kendetegnet af høj politisk gennemsigtighed og praktisk talt ingen korruption.

landske investeringer. Alt imens København stille og roligt nærmer sig en absolut topplacering blandt de byer i verden, som har de bedste rammevilkår for ejen- domsinvesteringer.

Newsletter 2. kvartal 2018

FLYTTEAKTIVITET BLANDT DANSKE VIRKSOMHEDER STIGER

Danske virksomheders flytteaktivitet har været stigende i de seneste år. Hvad skyldes dette og hvilke forhold spiller ind, når en virksomhed beslutter at flytte og skal vælge nye kontorlokaler? En analyse af flyttemønstre i København påviser nogle tendenser.

Af Peter Kaalund Højland Petersen, Seniorkonsulent i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam

Firedobling i antallet af kontorflytninger i Storkøbenhavn Danske virksomheder har i de seneste år udvist en stigende flyttefrekvens. Alene i 2017 er der således registreret ca. 9.000 virksomhedsflytninger på nati- onalt plan, heraf omkring 3.400 i Storkøbenhavn, hvor flytteaktiviteten har været støt stigende i peri- oden 2010-2017. Stigningen i antallet af flytninger skyldes til dels, at virksomhederne søger efter større lokaler at vokse i. Dette hænger sammen med de gunstigere rammebetingelser affødt af det globale økonomiske opsving og den deraf følgende øgede

efterspørgsel efter danske varer og serviceydelser. Ifølge Danske Bank kunne danske virksomheder notere en omsætningsstigning på 6,3% i 2017. Antallet af nyetablerede virksomheder er ligeledes steget signifikant. Tendensen er mest udbredt i de største byer, specielt København, som tegnede sig for 45% af alle nye virksomheder i 2017. Siden 2009 er antallet af nystiftede selskaber på årsbasis steget med 126%. Ud over de gunstigere rammebetingelser spiller her også en lempelse af reglerne for virksom- hedsetableringer med IVS-selskaber ind.

Newsletter 2. kvartal 2018

Kampen om de unge talenter Storkøbenhavn har de seneste år set en voldsom befolkningstilvækst. Den forventes at fortsætte, med en stigning på ca. 19% frem mod 2045. Ikke desto mindre har nettotilflytningen til Storkøbenhavn været negativ de seneste tre år. Mange af dem, der vælger at flytte fra Hovedstadsområdet, flytter til Nordsjælland. Tendensen er dog en ganske anden for alders- gruppen 15-29 år isoleret set. I denne aldersgruppe har der de seneste syv år været en konstant positiv nettotilflytning til København, dels på grund af udvalget af uddannelsesinstitutioner, dels et ønske om at forblive i byen efter endt uddannelse. Ifølge en landsdækkende undersøgelse foretaget af CA Karri- erepartner er 71% af de bosiddende i Region Hoved- staden indstillet på at forblive og arbejde i samme region, og unge bosiddende i andre regioner peger ligeledes på Region Hovedstaden som deres første- valg næst efter den region, hvor de er uddannet. Danske virksomheder er opmærksomme på denne urbaniseringstrend blandt de unge, og beliggenhed spiller derfor en stor rolle, når man skal tiltrække den unge talentmasse. Mere end 290 virksom- heder flyttede til Storkøbenhavn i 2017, specielt fra de omkringliggende kommuner såsom Greve, Køge og Roskilde. Men 25 virksomheder flyttede også fra Aarhus til Storkøbenhavn.

Senest har konsulenthuset Valcon valgt at flytte fra Hørsholm til det centrale København med den begrundelse, at man havde svært ved at tiltrække nye medarbejdere og ønskede at være nærmere sine kunder. Trods nogle virksomheders opprioritering af en central beliggenhed i København, har der siden 2010 dog været en marginal nettoudflytning af virk- somheder fra Storkøbenhavn. Flere virksomheder har flyttet salgs- og service- afdelinger til byerne, mens produktionsfaciliteter enten bibeholdes uden for byerne eller outsources. Denne tendens forventes at fortsætte, da Køben- havn anses for at være Danmarks vækstcenter på grund af sin strategiske placering i Norden og inter- nationale tilgang til erhvervslivet. Øget internati- onal opmærksom har medført, at flere internationale virksomheder etablerer sig i Storkøbenhavn, hvor specielt Ørestad har tiltrukket mange grundet den korte afstand til Københavns lufthavn. Kortdistanceflytninger specielt udpræget i det centrale København Såvel i Københavns Kommune som i Frederiksberg Kommune har antallet af virksomhedsflytninger været stigende i den seneste årrække, med en fire- dobling siden 2010.

En analyse af flyttemønstrene i København viser, at der primært er tale om kortdistanceflytninger, hvor

Firedobling i antallet af flytninger i Storkøbenhavn

Antal

Indeks

4.000

112

110

3.500

108

3.000

106

2.500

104

102

2.000

100

1.500

1.000

500

Antal flytninger i Storkøbenhavn

BNP udvikling, faste priser

Kilder: Danmarks Statistik og virk.dk. Note: BNP indeks 100 = 2010

Newsletter 2. kvartal 2018

Flytteaktiviteten blandt virksomheder i København 2017

112

122

København N

København NV 14 36

København Ø inkl. Nordhavn

430

209

231

Brønshøj 5 17

Vanløse 5 20

København K

100

114

Frederiksberg

København S inkl. Ørestad

Valby

København SV 10 56 30

Interne flytninger

Tilflytninger

Fraflytninger

virksomheder med vokseværk flytter inden for et mindre geografisk område. Dette gælder især Indre By, København K, som har været præget af stor flyt- teaktivitet. Bydelen er kendetegnet ved en ældre bygningsmasse med flere utidssvarende kontorlo- kaler, som er mindre fleksible end nyere lokaler og dermed sværere at tilpasse virksomhedernes øgede eller reducerede arealbehov. Dette er en af årsa- gerne til, at mange københavnske virksomheder har foretaget kortdistanceflytninger i de seneste år. Siden 2013 er det især virksomheder inden for de liberale erhverv samt de mindste virksomheder (2-9 ansatte), der tegner sig for flytningerne. Omvendt har der været mere begrænset flytteaktivitet blandt de største virksomheder i Storkøbenhavn.

Andelen af såkaldte interne flytninger er derudover mest markant på Frederiksberg. Henholdsvis 67% og 49% af alle flytninger i København K og Frederiksberg i 2017 fandt sted inden for samme distrikt. Nye bydele såsom Ørestad og Nordhavn er, sammen med København K, højdespringere med hensyn til tilflytninger, da begge tilbyder flere nye kontorfaciliteter.

Newsletter 2. kvartal 2018

Centralt beliggende fleksible kontorarealer er højt prioriteret Når mindre virksomheder afsøger kontormarkedet for nye kontorlokaler, vægter de en central belig- genhed i byen højere end større virksomheder, af hensyn til både medarbejderstaben og kunde- kredsen. Bylivet vil specielt være et afgørende para- meter for flere virksomheder inden for de liberale erhverv. Disse virksomheder har typisk en naturlig tilknytning til byen, da den fungerer som en naturlig del af deres forretningsgrundlag. I de seneste år er der sket et skift i virksomhedernes kontorpræferencer. Hvor prisen tidligere var af afgø- rende betydning for valg af kontorlokaler, vægter en virksomhed i dag typisk også andre elementer, herunder fleksible arealer, der kan tilpasses virk- somhedens udvikling og en skiftende organisati- onsstruktur med flere midlertidige ansættelsesfor- hold. Denne tendens har givet kontorhoteller vind i sejlene, da de tilbyder betydelig fleksibilitet både hvad angår bindingsperioder og arealtilpasninger. I Danmark anerkendes kontorhoteller efterhånden som et validt alternativ til traditionelle kontorle- jemål. Dette stemmer overens med en rundspørge, som Sadolin & Albæk i 2017 gennemførte blandt 600 virksomheder. Her indikerede 40% af virksom- hederne, at fleksible kontraktforhold har stor betyd- ning for deres valg af kontorlokaler. I samme rund- spørge fremstår henholdsvis indeklima, tillid til udlejer

og prisen som tre afgørende lokaliseringsparametre. Specielt de største virksomheder (50 eller flere ansatte) tillægger indeklimaet stor betydning, hvilket kun i mindre grad gælder mindre virksomheder (færre end 50 ansatte). Omvendt er prisen vigtigere for de mindre virksomheder end de større, og den har især større betydning, når de flytter. Ikke alle virksomheder har mulighed for en belig- genhed i det centrale København, hvor tomgangen allerede er lav og hvor der er en begrænset bygningsmasse. Dertil kommer, at virksomhederne i dag efterspørger nyere og fleksible kontorlokaler, som typisk findes uden for Indre By. Endvidere bliver adkomstforhold og tilgængelighed med offentlig transport således et vigtigt parameter for valget af kontorbeliggenhed, også i forhold til at rekruttere unge medarbejdere. Storkøbenhavn har en veludbygget infrastruktur med både metro- og S-togsforbindelser samt busbetjening. Det betyder, at virksomheder har lettere ved at etablere sig uden for Indre By, da deres medarbejdere stadig har en forholdsvis kort rejsetid til og fra arbejde. En fortsat stigende flytteaktivitet vil på sigt skabe et behov for optimering af eksisterende kontormiljøer, som i dag fremstår utidssvarende. Foruden den eksi- sterende kontormasse, udestår der stadig bygge- felter til kontorbyggeri i Københavns udviklingsom- råder. Disse forventes løbende udviklet, ligesom det forventes, at indretningen af de nye kontorlokaler i stigende grad vil tage højde for ovennævnte skift i virksomhedernes præferencer og ønske om at kunne tiltrække både medarbejdere og kunder. Sadolin & Albæk forventer en fortsat betydelig flyt- teaktivitet og et stigende antal virksomheder, der afsøger markedet for nye kontorlokaler. Mindre virk- somheder inden for de liberale erhverv forventes fortsat at have den højeste flyttefrekvens. Fremtidens krav til udbydere af kontorlokaler Virksomhedernes ændrede lokaliseringskrav og flytte- mønstre stiller store krav til udbydere af kontorlokaler.

Newsletter 2. kvartal 2018

BOLIGBYRDEN PÅVIRKER I STIGENDE GRAD MARKEDET I KØBENHAVN

Af Jacob Bruun Borring, Seniorkonsulent i Sadolin & Albæks Analyse & Vurderingsteam

De høje priser på boligmarkedet i København giver fortsat anledning til debat om, hvorvidt der skal bygges flere almene boliger og indføres mere lempelige krav til boligstørrelsen i nybyggeri.

Boligbyrden påvirker især markedet for lejeboliger Det er især lejeboliger, der er i fokus, når der disku- teres boligbyrder (defineret som den andel af den disponible indkomst, der bruges på boligudgifter). Dette skyldes bl.a., at boligbyrden er højere på leje- markedet end på ejerboligmarkedet af flere årsager. Dels er det en naturlig konsekvens af den højere fleksibilitet forbundet med lejeboliger, og lavind- komstgrupper med de højeste boligbyrder er over- repræsenteret i lejersegmentet. Men en strammere

kreditgivning på ejerboligmarkedet har desuden presset en stor del af befolkningen til at blive bolig- lejere, hvilket har øget efterspørgslen efter lejebo- liger drastisk. Sidstnævnte har især haft en effekt i de sekun- dært beliggende lejemarkeder i områder som Valby, Vanløse og København NV, hvor lejen er steget kraf- tigt i de seneste år. Markedet for førsteklasses leje- boliger, det primære marked, har en anden efter- spørgselsdynamik. Her er det ønsket om fleksibilitet

Newsletter 2. kvartal 2018

Større relative lejestigninger i sekundært beliggende områder i København

90 100 110 120 130 140 150 160 170 180 190 200

Primær markedsleje

Vanløse

Valby

Note: Lejestigninger pr. m for udvalgte områder i København, indeks 100 = 2009 Kilde: Sadolin & Albæk

fremfor behov, der driver markedet, men ændringer i prisniveauet kan meget vel presse lejerne over på ejerboligmarkedet. Boligbyrden er derfor en mindre vigtig parameter for det sekundære marked, da alternativet på ejerboligmarkedet for manges vedkommende er uden for rækkevidde – i hvert fald såfremt man vil blive boende i Stor- københavn.

Når man sammenligner stigningstakten i forskel- lige bydele efter lavpunktet på ejendomsmarkedet i 2009, ser man tydeligt, at forskellen mellem lejen i primære og sekundære områder bliver mindre. Især inden for de sidste tre år er stigningstakten i den primære markedsleje fladet ud, hvilket vi mener primært kan forklares med, at prisniveauet dæmper efterspørgslen. Der er dog også evidens på ejerbo-

Større relative prisstigninger på mindre lejligheder i København

220

200

180

160

140

120

100

<60 m

60-90 m

>90 m

Note: Pris pr. m , indeks 100 = 2009 Kilde: Boligøkonomisk Videncenter

Newsletter 2. kvartal 2018

Københavnernes arealforbrug pr. indbygger bliver stadigt mindre

110

105

100

København

Danmark

Note: Udvikling i arealforbrug pr. indbygger og udvikling i boliger over 100 m , indeks 100 = 2009 Kilde: Danmarks Statistik

end i mindre grad, når der justeres for ændret demo- grafisk struktur.

ligmarkedet for, at det høje prisniveau har konse- kvenser. Efterspørgslen efter mindre lejligheder i København stiger kraftigt, og københavnerne går derfor i høj grad på kompromis med størrelsen på boligarealet og pris pr. m², hvis bare beliggenheden er god nok. Også her ses en væsentlig udvikling de seneste 3 år. Stigningen skal ses i lyset af, at lejligheder på over 90 m² ellers har haft de største relative stig- ninger i 1992-2009. Det er især interessant, da nyop- førte lejligheder udgør en markant større andel af markedet for lejligheder på over 90 m². Dette skyldes de gældende arealkrav for bolignybyggeri i Københavns udviklingsområder, hvilke tilsiger en lejlighedsstørrelse på minimum 75 m² og gennem- snitligt 95 m². Nyopførte lejligheder har alt andet lige en højere kvalitet end lejligheder i den gamle boligmasse, hvorfor vi antager, at skiftet i efter- spørgslen primært må tilskrives prisniveauet i abso- lutte termer. På makroniveau er der ligeledes evidens for, at pris- niveauet ændrer strukturen på boligmarkedet. Hvor arealforbruget generelt har været konstant på 57 m² pr. indbygger på landsplan, er forbruget af boliga- real i København faldet fra 45 m² i 2009 til 41 m² i 2018. Denne tendens gør sig også gældende, om

Ovennævnte faktorer spiller alle ind på boligin- vesteringsmarkedet, hvor investorernes primære afkastkrav har ligget konstant på 3,75% siden 2016.

Page 2 Page 3 Page 4 Page 5 Page 6 Page 7 Page 8 Page 9 Page 10 Page 11 Page 12 Page 13 Page 14 Page 15 Page 16 Page 17 Page 18 Page 19 Page 20 Page 21 Page 22 Page 23 Page 24 Page 25 Page 26

Made with FlippingBook Online newsletter