BEIRATaktuell 55

››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Nutzungsmöglichkeiten von Sondereigentum

Sondereigentum sind entweder die Woh- nung (Wohnungseigentum) oder Räume, die nicht zuWohnzwecken bestimmt sind (Teileigentum). In der Praxis ist die Dif- ferenzierung, ob eine Wohnung gewerb- lich oder das Teileigentum als Wohnung genutzt werden darf, nicht immer einfach. Auch wenn der Grundsatz gilt, dassWoh- nungen nur zu Wohnzwecken genutzt werden dürfen, lässt die Rechtsprechung Ausnahmen zu. So ist beispielsweise auch die Vermietung an wechselnde Feriengä- ste zulässig bzw. Teil der Wohnungsnut- zung (siehe Ferienwohnungsentscheidung: BGH, V ZR 72/09; ZWE 2010, 130). Grundsatz: Eine gewerbliche Nutzung in derWoh- nung soll zulässig sein, wenn von dieser keine stärkere Störung ausgeht als von derWohnungsnutzung selbst (Bärmann, WEG, 14.Auflage 2018, Rn. 36). Selbst- verständlich sind stets die jeweiligen Vereinbarungen der Gemeinschafts- ordnung zu beachten! Es müssen weiterhin folgende Fallgruppen unterschieden werden: 1. Nur gewerbliche Nutzung • Eine reine gewerbliche Nutzung ist grundsätzlich verboten. (z. B. Arzt- praxis, hotelähnliche Nutzungen, Friseur, Blumenladen, private Pfle- ge- und Kinderheime). • Freie Berufe (Rechtsanwalt, Steu- erberater etc.) – ohne größeren Kun- denverkehr – sind in der Regel zu- lässig. a) Gewerbliche Nutzung einer Wohnung in der WEG zulässig?

2. Mischnutzung Eine Mischnutzung (gewerbliche und Wohnnutzung) muss nicht von vorn- herein verboten sein. Soweit von der gewerblichen Tätigkeit keine Störung ausgeht und diese nach außen hin nicht in Erscheinung tritt, dürfte die Nutzung in dieser Form zulässig sein (z. B. Homeoffice oder Nutzung als Büro). Kriterien wie Publikumsverkehr oder auftretende Geräuschbelästigungen sind eigentlich Indizien dafür, dass die Nutzung unzulässig ist. Ein gutes Beispiel ist die Wohnungsnut- zung zur Prostitution (bzw. auch bei Teileigentum, also Gewerbe fraglich). Man sollte sich merken, dass diese Nut- zung nicht per se verboten ist. Es gibt viele Gerichtsentscheidungen zu dem Thema, aber im Ergebnis kommt es ver- mutlich immer auf die Umstände des jeweiligen Einzelfalls an, insbesondere in welchem Umfang ein oder alle Eigen- tümer sich gestört fühlen. Gehen von einem in einer Eigentums- wohnung betriebenen Bordell Störungen aus, die die gemeinschaftliche Nutzung der Wohnungseigentumsanlage oder den Verkehrswert oder Mietpreis der Woh- nungen nicht unerheblich beeinträchtigen, so können die übrigen Eigentümer Un- terlassung dieser Nutzung verlangen. Der Senat schließt sich der Rechtsauffas- sung des BerlVerfGH an (NJW-RR 2003, 229 = NZM 2003, 112 =WuM 2003, 39), Ein Beispiel aus der Rechtsprechung: OLGDüsseldorf, Beschluss vom12.3.2003 – 3 Wx 369/02; ZMR 2004, 447

wonach das Grundrecht auf Eigentum es nicht gebietet, den Nachteilsbegriff des § 14 Nr. 1 WEG auf physikalische Ein- wirkungen wie Immissionen zu beschrän- ken. Die Beeinträchtigung kann auch darin bestehen, dass ein zwar gesetzlich erlaubter, aber mit einem sozialen Un- werturteil breiter Bevölkerungskreise behafteter Betrieb sich negativ auf den Verkehrswert oder Mietpreis der Eigen- tumswohnungen auswirkt. b) Kann ein Teileigentum (nicht zu Wohnzwecken bestimmte Räume) als Wohnung genutzt werden? Hierzu ein Beispiel: Der Eigentümer der Teileigentumseinheit im EG sieht für seine Gewerbeeinheit keine Perspektive mehr – ständiger Leer- stand und nur Ärger mit den Gewerbe- mietern. Wohnraum ist ein knappes Gut und er überlegt sich, die Teileigentums- einheit ab sofort alsWohnung zu vermie- ten. Das Problem und die Lösung: Die Zweckbestimmung »Teileigentum« erlaubt grundsätzlich keine Wohnungs- nutzung. Achtung: Ähnlich wie bei der gewerblichen Nut- zung einer Wohnung, gilt auch beim Teileigentum: DieWohnnutzung ist aber zu dulden, wenn sie wegen des Charak- ters der Anlage und der örtlichen Ver- hältnisse bei typisierender Betrach- tungsweise nicht mehr stört als eine gewerbliche Nutzung (Bärmann,WEG 14. Aufl. 2018, WEG § 15 Rn. 43

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BEIRAT AKTUELL 55/II-20