BEIRATaktuell 55

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Anmerkungen der Redaktion: Mit dieser Grundsatzentscheidung durch- bricht der BGH den bisherigen Grundsatz, dass der Verwalter für gesetzliche Auf- gaben keine Vergütung vereinbaren darf. Eine variableVergütung fällt auch nur an, wenn die WEG eine bestimmte Leistung in Anspruch nehmen möchte. Beispiel: Möchte eine WEG, dass der Verwalter mehrere Objekt-Begehungen im Jahr durchführt, muss der damit verbundene Aufwand naturgemäß vergütet werden. Nach der Rechtsprechung wird mindestens eine Objektbegehung im Jahr geschuldet. Die bisherige Grundvergütung (Pauscha- le) kann letztlich nur die regelmäßig wie- derkehrenden Arbeiten abdecken, aber nicht unkalkulierbare Dienstleistungen. Vorteil ist nun, dass Verwalter und die WEG wirksam, fair und vernünftige Ver- walterverträge abschließen können.

Der Verwaltervertrag muss sich in seiner Ausgestaltung sowohl bei den wirtschaft- lich relevanten Bestimmungen über Lei- stung und Vergütung als auch bei den übrigen Bestimmungen in den durch das auch sonst geltende Gebot derWirtschaft- lichkeit (vgl. BGH ZfIR 2019, 721 Rn. 10) und durch die Interessen der Gesamt- heit der Wohnungseigentümer bestimm- ten Grenzen halten. Diese Grenzen überschreiten die Woh- nungseigentümer weder dadurch, dass sie einen von demVerwalter vorformulierten Vertrag schließen, der Klauseln enthält, die der AGB-Kontrolle nicht standhalten, noch dadurch, dass sie eine Ermächtigung zum Abschluss eines solchen Vertrags namens der WEG beschließen. DieAGB-Kontrolle der Klauseln des Ver- waltervertrags hat nicht bereits imRahmen einer Anfechtungsklage gegen den Be- schluss zur Ermächtigung vonWohnungs- eigentümern zumAbschluss desVertrages oder einen Beschluss über die Annahme desVertragsangebots des Verwalters, son- dern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der WEG und dem Verwalter vorzunehmen. Auch die Be- stimmungen über die Vergütung des Ver- walters sind nicht im Rahmen einer Be-

schlussanfechtungsklage daraufhin zu überprüfen, ob sie einer AGB-Kontrolle standhalten. Das gilt nicht nur für die Preishauptabrede, die nach § 307 Abs. 3 BGB ohnehin „nur“ einer Transparenz- kontrolle gemäß § 307 Abs. 3 Satz 2 und Abs. 1 BGB unterliegt, sondern gleicher- maßen für Preisnebenabreden. Der Verwalter hat die Wahl, ob er der WEG einen Vertrag mit einer Pauschal- vergütung anbietet oder einenVertrag mit einer in Teilentgelte aufgespaltenen Ver- gütung. Unter dem Gesichtspunkt der ordnungsmäßigen Verwaltung erfordert eine solche Vergütungsregelung eine kla- re und transparente Abgrenzung derjeni- gen – gesetzlich geschuldeten oder im Einzelfall vereinbarten – Aufgaben, die von einer vorgesehenen Grundvergütung erfasst sein sollen, von denen, die geson- dert zu vergüten sind. Praxis-Tipp: Der Vertrag mit Teilentgelten hat für bei- de Seiten Vorteile. Eine „friedliche“ An- lage zahlt weniger Verwaltervergütung. VariableVergütungs-Positionen imVertrag machen dies möglich.

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BEIRAT AKTUELL 55/II-20