Facility Management and Services 010

CONSULTORÍA Y Gestión FM

ARTÍCULO TÉCNICO

Sistemas de gestión integral y mantenimiento predictivo

A todos nos resulta obvio que estamos en un periodo de grandes cambios en cuanto al tratamiento de datos, que no in- formación, respecta. La causa prin- cipal es el gran volumen al que po- demos tener acceso, el llamado Big Data . Desde el punto de vista del Fa- cility Manager, cada día aparecen nue- vas soluciones y dispositivos que nos permiten monitorizar y controlar to- dos los aspectos que consideremos necesarios de los edificios que gestio- namos. Entra dentro de nuestras funcio- nes estar al corriente de las últimas tecnologías, analizar su utilidad y es- tudiar si los beneficios de disponer de dichas herramientas compensa el coste de adquisición o licencia. Es responsabilidad del Facility Ma- nager definir qué datos son real- mente relevantes y en qué con- diciones debemos tener acceso a ellos. El disponer de un sistema de control técnico de instalaciones, BMS en adelante, nos permite ma- nejar una cantidad de datos inmen- sa, pero la mayoría de ellos no pa- sarán de ser una nota en un lista- do para poder consultar el archivo histórico. Sin embargo, otros datos deben ser enviados con la máxima celeridad para, una vez recibidos, tomar las decisiones que se crean oportunas. Éstos sí que nos ofrecen información, ya que nos permiten decidir qué hacer. Un ejemplo sencillo sería la para- metrización de una sonda de tem- Josep Batlle Castillo Facility Manager en TBA Facilities

peratura. ¿Es mejor enviar la infor- mación al BMS cada cinco segundos o cada hora? Esta decisión depen- derá de la criticidad del elemento y será responsabilidad del Facility Manager interpretar las consecuen- cias que comporta. También habría que definir qué acciones se toman de manera automática al detectar una temperatura fuera del rango normal, como puede ser detener la máquina, enviar un correo electró- nico con un texto predefinido, ha- cer sonar una sirena, etc. Este ejem- plo nos permite valorar la utilidad de tener acceso a tantos datos, pues podremos implementar un mante- nimiento predictivo. Inicialmente, el mantenimien- to habitual era de tipo correctivo, y consistía en reparar las averías a medida que se producían. Poste- riormente, se priorizó el manteni- miento preventivo, una vez com- probado que hacer tareas como en- grasar partes móviles o reapretar tornillería aumentaba el tiempo en- tre intervenciones correctivas, re- duciendo los intervalos de inactivi- dad. Lo que nos permite el uso de un BMS bien programado, y es muy importante lo de “ bien programado”, es hacer un mantenimiento predic- tivo, el cual optimiza el servicio de cualquier instalación. Un ejemplo claro sería la aporta- ción de aire primario en un edificio. El mantenimiento correctivo con- sistiría en cambiar los filtros cuando detectáramos que entra poco aire

o que entra sucio; mientras que el mantenimiento preventivo sería rea- lizar el cambio de filtro cada mes, aunque esté limpio, o bien ir revisan- do periódicamente el estado de los filtros y cambiarlos cuando se valore que ya toca, lo cual es una aprecia- ción subjetiva del operario. Sin em- bargo, el mantenimiento predictivo va un paso más allá y nos indicará el momento exacto, y objetivo, en el que debemos realizar el cambio de filtros. Será tan sencillo como registrar, mediante sondas, las presiones me- didas antes y después del filtro de la aportación de aire y programar el BMS para que nos avise cuando la diferencia de presión entre am- bas sea superior a la establecida en la parametrización. En ese momen- to, el operario de mantenimiento sa- brá qué filtro debe cambiar, por lo que podrá llevar uno de la medida correcta, hará únicamente un via- je, lo cambiará y comprobará que la sonda vuelve a marcar unas presio- nes correctas. Lo que antes se hacía una vez al mes, en épocas de nulas precipita- ciones y anticiclones deberá hacer- se cada tres semanas, lo que au- mentará el coste; y por el contrario, en situaciones de lluvias frecuentes, el cambio se hará cada mes y me- dio. Lo importante es tener claro que las actuaciones ya no se harán porque esté programado hacerlas, sino que se realizarán en el momen- to óptimo.

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