PEPS_31_BasseDef

D’AUTRESMESURES EN FAVEUR DES PROPRIÉTAIRES La loi logement de 2018 ou loi Elan a prévu des mesures destinées à remé- dier à certains problèmes. Par exemple, les squatters ne béné cient plus de la trêve hivernale et peuvent être expul- sés, même l’hiver. Par ailleurs, les délais de la procédure d’expulsion ont été ré- duits. Les choses sont également plus claires lorsqu’un locataire ne paie pas ses loyers. « Depuis le 1 er mars, les procé- dures de surendettement et de traitement des impayés sont coordonnées » , précise Louis du Merle. Cela permet au locataire de rester dans les lieux (pas d’expulsion) s’il respecte les paiements prévus, tout comme au propriétaire de demander l’expulsion immédiate si, au cours d’une période probatoire de deux ans, le locataire recommence à faire défaut sur le loyer ou les charges. «Cesnouvelles dispositions devraient éviter que la dette du locataire envers le propriétaire ne soit e a- cée par la commission de surendettement » , précise le spécialiste de l’Anil. LE BAIL MOBILITÉ, DE LA SOUPLESSE POUR LOUER Louer unmeublé pour une courte durée, c’est ce que permet le nouveau bail mobilité mis en place par la loi Elan du 23 novembre 2018 (J.O. du 24). Il est conclu pour un à dix mois maximum (renouvellement compris). Le propriétaire peut demander un forfait pour les charges sans avoir à les justifier, mais il n’a pas le droit d’exiger un dépôt de garantie. « Mais ce bail ne peut être signé qu’avec un locataire en formation professionnelle, qui suit des études supérieures, en contrat d’apprentissage, en stage, en service civique, enmutation professionnelle ou enmission temporaire », dit Louis du Merle. ZOOM

scale aussi souple et attractive n’avait été lancée pour l’immobilier ancien. Le montant de l’avantage scal est déter- miné en fonction d’un double plafond de prix : 5 500 euros par mètre carré sans pouvoir dépasser 300 000 euros. « Les communes concernées devraient être celles qui participent aupland’action “Cœur de ville” du gouvernement pour rénover leur centre-ville ou qui ont conclu avec l’État une opération de revitalisation du territoire » , explique Louis du Merle, de l’Agence nationale pour l’information sur le loge- ment (Anil). La liste des 222 premières villes a été annoncée. Elle inclut par exemple Périgueux, Perpignan, Laval, Gap, Rambouillet, Chinon ou encore Quimper. « Les travaux de rénovation pris en compte sont ceux qui aboutissent à la création, à lamodernisation, à l’assainisse- ment ou à l’aménagement de surfaces habi- tables et annexes, mais une liste précise va être publiée par décret » , précise-t-il. UN PARI SUR L’AVENIR Le dispositif Denormandie impose de choisir des locataires dont les res- sources ne dépassent pas certains montants et de respecter des plafonds de loyer. Mais sans grever la renta- bilité, car généralement les loyers de marché réellement pratiqués dans ces villes sont inférieurs aux plafonds. La

Fnaim a ainsi calculé dans six d’entre elles la rentabilité brute d’un logement de 60mètres carrés acheté avec ce dis- positif fiscal et loué pendant six ans. Sans compter les charges, les prélève- ments sociaux et l’impôt sur le revenu, elle atteint 8,2 % à Carcassonne, 7,3 % à Auxerre, 6,7 % à Pau, 5,7 % à Grasse ou 5,5 % à Saint-Nazaire. Compte tenu des prix au mètre carré, en général plus faibles que dans les grandes villes, « il sera possible d’acheter avec un budget de 100 000 à 120 000 euros et de louer à des familles solvables » , relève Jean-Marc Torrollion. Il faudra bien sûr veiller à n’investir que dans des villes où lemarché locatif est su sam- ment porteur. «C’est pourquoi le dispositif Denormandie va surtout intéresser les inves- tisseurs locaux, ceux qui connaissent bien leur ville et qui savent donc qu’ils peuvent investir dans le centre » , prévoit le pré- sident de la Fnaim. C’est également un pari sur l’avenir. L’espoir du gouvernement, en encou- rageant la rénovation de ces cœurs de ville désertés, est d’améliorer la qua- lité des logements pour faire revenir les actifs. « Si de nombreux immeubles du quartier se rénovent, qu’une clientèle plus aisée s’y installe, les commerces renaîtront et l’immobilier sera revalorisé » , espère Rozenn Le Beller.

Jean-Marc Torrollion, président de laFnaim

«Un marché dynamique offre plus de choix » Dansunmarché immobilier déprimé, denombreux propriétairesont tendanceàdifférer la ventede leur logement, dans l’attented’une remontéedesprix. Lenombredebiensdisponibles sur lemarchése réduit,

L’EXPERT

lesacheteursontmoinsde choix. Aujourd’hui, c’est le contraire: lemarché est dynamique. Les transactionsdans l’ancienn’ont jamaisétési nombreuses: 970000en2018, soit 2000deplusqu’en2017, annéequi, déjà, avait battu des records. Cemarché fluideest particulièrement favorableà tous ceux qui doivent céder leur logement avant de réinvestir. Enprovince, ilspeuvent revendreassez rapidement et trouver lamaisonde leur rêvedans la foulée.