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NE PAS SE LAISSER DÉBORDER

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Une stratégie locative bien menée évite les décisions

PROPOSER UN BIEN EN BON ÉTAT

« Un logement décent, ne risquant pas de porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé du locataire, en bon état d’usage et de réparation» , telles sont les obligations du bailleur énumérées dans la loi du 6 juil- let 1989. La surface habitableminimale est de 9m2 pour une hauteur sous pla- fond de 2,20m (ou un volume habitable de 20 m 3 ). « Le terme à retenir est “en bon état”. S’il n’est pas nécessaire de refaire l’ap- partement à neuf, celui-ci ne doit pas être vétuste :pasdetrousdanslamoquette,pasde peintures écaillées, etc. » , précise Marthe Gallois, juriste à Pap.fr. Dans unmeublé, des équipements sont obligatoires : literie, dispositif d’occul- tation des fenêtres dans les chambres à coucher, plaques de cuisson, four ou micro-ondes, réfrigérateur et congé- lateur ou freezer, vaisselle, ustensiles de cuisine, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, matériel d’en- tretienménager. RÉALISER LES DIAGNOSTICS OBLIGATOIRES Pour un appartement de plus de quinze ans, vous devrez faire éta- blir six diagnostics techniques : état des servitudes risques et d’informa- tion sur les sols (Esris), performance énergétique (DPE), constat des risques d’exposition au plomb (CREP), état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz, diagnostic amiante (immeubles construits avant 1997). Deux diagnos- tics (Esris et DPE) s’imposent pour un appartement récent. Adressez-vous à un diagnostiqueur certi é (annuaire sur Diagnostiqueurs.din.developpe- ment-durable.gouv.fr). À NOTER : le diagnostic de la surface habitable n’est pas obligatoire mais celle-ci doit être indiquée sur le contrat de bail. Pour sept diagnostics (surface habi- table comprise), les coûts indicatifs

hasardeuses, difficiles à corriger par la suite

ESTIMER PRÉCISÉMENT LA PART DES CHARGES Au loyer s’ajoutent les charges dues par le locataire (charges récupérables xées par le décret n°87-713 du 26 août 1987). Pour un appartement, il s’agit d’une partie des charges de copropriété (ascenseur, eau et électricité de l’im- meuble, etc.) et de la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (TEOM) dont le montant gure sur la taxe foncière. Pour une maison individuelle, seule la TEOMest due par le locataire. En location vide, les charges sont récu- pérables sur leur montant réel. Votre locataire paie, chaque mois, une pro- vision sur charges. Ne la sous-esti- mez pas, afin d’éviter de lui réclamer une somme trop importante, lors de la régularisation annuelle. Basez-vous sur l’arrêt des charges de l’année pré- cédente et du budget de l’année à venir, ajoutez-y le montant de la TEOM et divisez le montant total des charges récupérables par 12.

s’élèvent entre 150 et 200 euros pour un studio et un deux-pièces, 250 euros pour un trois-pièces, 350 euros pour un quatre-pièces. Pour trois diagnos- tics, comptez 80 à 150 euros. LOUER AU JUSTE PRIX « Il faut s’aligner sur lemarché du secteur » , conseille Paulo Canaveira, directeur de l’agence ERA Transim à Neuilly- sur-Marne (93). Selon lui, la proximité des transports et des commerces et la qualité du bien, en particulier la per- formance énergétique, justifient un loyer plus élevé. La fixation du loyer est libre à la première location ou si le précédent locataire est parti depuis au moins dix-huit mois. À la relocation, en revanche, vous ne pourrez pas aug- menter le loyer dans les zones tendues, sauf rares exceptions. À NOTER : le projet de loi ELAN ouvrira la possibilité aux communes en zone tendue de plafonner les loyers dès la première location.

UNE OFFRE DIRECTE OU PAR AGENCE ? Sans intermédiaire, vos dépenses se limiteront aux diagnostics obligatoires et à la diffusion d’une annonce sur internet (Seloger.com, Leboncoin.fr, Paruvendu.fr, Ouestfrance-immo.com, etc.). La plupart des sites proposent une parution gratuite. Mieux vaut opter pour une formule payante avec photos, qui remonte votre annonce régulièrement en tête de liste (20 euros par semaine à 95 euros par mois). En agence, vous paierez des honoraires partagés avec le locataire. La loi ALUR a plafonné ses frais (pas les vôtres) en fonction de la surface et de la zone géographique. Néanmoins, certaines agences appliquent les mêmes tarifs aux deux parties. Dans ce cas, pour un deux-pièces (40 m2) en zone tendue, il vous en coûtera 540 euros, hors diagnostics (source : Era Transim).