Copenhagen Property Market Report 2020

79

Copenhagen Property Market Report 2020

Investors hold back Due to substantial vacancy and uncertainty in the retail market, investors are generally more guarded. In Greater Copenhagen, retail transaction volume plummeted in 2018, with an estimated DKK 1.5bn remaining low also in 2019. Like in previous years, transaction activity is driven mainly by sales in more attractive high-street locations, exemplified by a change in the ownership of Vimmelskaftet 46-48 and Købmagergade 25-27, both at yields in the 3.00-3.50% range. Low yields indicate that this property type remains high on investors’ priority lists, still perceived to be highly secure assets irrespective of the general challenges facing the retail industry. Considerably weaker investor confidence in the future is one factor that explains the moderate number of 2019 transactions. Among other things, this ties in with the current letting situation. Although the more exclusive high-street market remains healthy and going strong, recent years’ rent hikes and short re-letting periods have given way to stagnant and downtrending rent levels, diminished landlord leverage in lease negotiations and prolonged vacancy periods prior to re-letting. As a result, prospective buyers have started to factor in a risk premium, which will dampen transaction activity as it creates a mismatch between buy-side versus sell-side price expectations. However, we believe that investors will continue to snap up properties in upper-end high-street locations, supported by investors such as Aachener Grundvermögen and Bank of Montreal entering the Copenhagen market. Nevertheless, the demand for value-add and opportunistic investments has become smaller, while it is constant or growing for core investments. Several international value-add investors have adhered to their strategy of divesting stabilised properties without further value-add or development potential to core investors. The competition for properties has been so intense that buyers have had to lower their yield requirements. We believe, however, that yield requirements for some investors are on the verge of what can be tolerated, and in the most exclusive locations we anticipate stable or slightly uptrending yield requirements in 2020.

Investorer holder igen Den høje tomgang og usikkerhed på detailmarkedet betyder, at investorerne generelt er mere tilbageholdende. Omfanget af detailtransaktioner faldt betydeligt i Storkøbenhavn i 2018 og lå med anslået 1,5 mia. kr. fortsat på et lavt niveau i 2019. Ligesom tidligere år er handlerne domineret af transaktioner på de bedre dele af Strøget, fx har ejendommene Vimmelskaftet 46-48 og Købmagergade 25-27 skiftet ejer – begge med afkast i niveauet 3,00-3,50%. De lave afkast signalerer, at denne type ejendomme stadig ligger højt på investorernes ønskeliste, da de fortsat vurderes som meget sikre aktiver trods de overordnede udfordringer i detailbranchen. Én forklaring på de ret få transaktioner i 2019 er, at investorernes forventninger til fremtiden er blevet forværret betydeligt. Det skyldes blandt andet den nuværende udlejningssituation. Selv om markedet på de eksklusive dele af gågaderne fortsat er sundt og velfungerende, så er de senere års vækst i lejeniveauer og hurtige genudlejninger blevet erstattet af stagnerende og faldende lejeniveauer, lavere forhandlingskraft ved kontraktforhandlinger og længere tomgangsperioder ved genudlejning. Resultatet har været, at mulige købere er begyndt at indregne risikotillæg, hvilket vil begrænse omfanget af transaktioner, fordi der opstår en ubalance mellem prisforventningerne hos købere og sælgere. Vi vurderer dog, at investorer fortsat vil have stor interesse for at opkøbe ejendomme på de eksklusive strøggader – og den vurdering bliver bestyrket af, at fx Aachener Grundvermögen og Bank of Montreal er dukket op som nye investorer i København. Efterspørgslen efter value add- og opportunistiske investeringer er dog faldet, mens den for core-investeringer med stabile, driftssikre ejendomme er konstant til stigende. Flere internationale value add-investorer har holdt fast i deres strategi og har solgt ”udviklede” ejendomme, som ikke længere havde et value add- eller udviklingspotentiale til core-investorer. Konkurrencen om ejendommene har været så hård, at køberne har måttet reducere deres afkastkrav. Vi vurderer imidlertid, at afkastkravene er tæt på en smertegrænse for en del investorer, og på de eksklusive beliggenheder forventer vi stabile til svagt stigende afkastkrav i 2020.

OFFICE HOTEL RETAIL INDUSTRIAL REGIONS RESIDENTIAL