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NE PAS SE LAISSER DÉBORDER

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La scalité des loyers perçus

Les revenus issus des loyers béné cient d’abattements plus ou moins importants, selon la nature du bien immobilier et le régime scal choisi. Explications.

L es loyers encaissés s’ajoutent à vos autres revenus et sont taxés en fonction de votre taux mar- ginal d’imposition (14, 30, 41 ou 45 %). S’y ajoutent les prélèvements sociaux (17,2% de CSG et de CRDS). Qu’il s’agisse d’un box, d’un parking, d’un garage ou d’un logement vide, les revenus tirés de ces biens relèvent de la catégorie des revenus fonciers. En dessous de 15000 euros par an, vous pouvez opter pour le régime micro-foncier. Il suffit d’indi- quer leur montant dans votre déclara- tion de revenus en ligne, case 4BE (ou formulaire papier 2042). Un abattement forfaitaire de 30% est appliqué. Intéressant si vos charges sont très faibles. En optant pour le régime réel, vous déduisez toutes les charges supportées (copropriété, taxe foncière, travaux en- gagés) ainsi que vos intérêts d’emprunt, sans plafonnement. Il su t de les indi- quer dans votre déclaration de revenus en ligne (ou formulaire papier 2044). Si vos charges dépassent vos revenus, vous créez un dé cit foncier, reportable sur vos impôts de l’année suivante. Si vous louez unmeublé, les loyers per- çus entrent dans la catégorie des béné- ces industriels et commerciaux (BIC). Là aussi, vous avez le choix entre un abattement forfaitaire (régime micro- BIC) ou le régime réel. La grande majo- rité des loueurs en meublé choisissent le micro-BIC, à la fois simple et très avantageux : abattement sur 50% des revenus, dans la limite de 70000euros HT des loyers perçus. Les revenus sont à reporter dans votre déclaration en ligne, case 5ND (ou for- L’imposition des revenus en location meublée

mulaire papier 2042-C-PRO). L’option du régime réel dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP) nécessite une certaine tech- nicité. Elle est réservée aux contri- buables avertis ou qui font appel à un cabinet comptable. Le principal intérêt du réel est d’amortir le bien immobi- lier dans la durée. La réserve amortis- sable s’ajoute aux charges réelles, ce qui a pour e et de réduire fortement, voire d’effacer les revenus supplé- mentaires générés par les loyers. Vous avez alors une rente défiscalisée (ou presque) pendant une trentaine d’an- nées. À choisir si votre taux marginal d’imposition (TMI) est élevé. À SAVOIR Le loueur de meublé doit acquitter la cotisation foncière des entreprises (CFE).

ZOOM À LA REVENTE, ATTENTION À LA PLUS-VALUE S’il n’est pas votre résidence principale, un bien immobilier est taxé à hauteur de 19%sur la plus-value générée à la vente, en plus des prélèvements sociaux (17,2%). Une taxe supplémentaire (2 à 6%) est appliquée si la plus-value excède 50000 euros. Le fisc pratique un abattement dégressif en fonction de la durée de détention du logement. Au-delà de vingt-deux ans, vous êtes exonéré au titre de l’impôt sur le revenu (mais pas des prélèvements sociaux). Trente ans après l’acquisition, vous n’aurez plus rien payer à la revente.

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