Geschäftsbericht 2018

GESCHÄFTSBERICHT 2018

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IMPRESSUM

Baugenossenschaft Matt Luzern

Redaktion Markus Helfenstein, Präsident Rolf Fischer, Leiter Finanz- und Verwaltungskommission

Layout + Grafik Peter Joller, Verwalter

Druck Druckerei PK Druck, Luzern

Konzept HOMM interactive, Luzern, www.homm.ch

Titelbild Längweiherstrasse 28/30/32, 6014 Luzern, nach der Aussen-Sanierung

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MARKUS HELFENSTEIN Präsident Baugenossenschaft Matt

Sehr geehrte Genossenschafterinnen, Sehr geehrte Genossenschafter

Wohnbau- und andere Projekte Im Berichtsjahr 2018 bildeten die Grossprojekte Luzernerstrasse 150, Längweiherstrasse 28–32 und das Neubauprojekt Forever Young an der Bernstrasse die Schwerpunkte für den Vorstand und die eingesetzten Projektkommissionen. Der Anschluss diverser Liegenschaften an die Fernwärme Luzern AG wird nun konkret. Im Ortsteil Littau sind die ersten Leitungen verlegt, und mit der Sanierung der Flurstrasse ab Herbst 2019 erreicht das Fernwärmenetz die ersten Liegenschaften der Baugenossenschaft Matt. Der Vorstand hat sich, abgesehen von den erwähnten Bau­ projekten, auch mit gesellschaftlichen Themen befasst. Neben Dienstleistungen wie Gästewohnung, Ferienwohnung oder Gemeinschaftsräumen, die für unsere Mietenden gedacht sind, wollen wir auch Projekte unterstützen, die zur Aufwertung unserer Quartiere beitragen. Im März 2019 hat die Projektgruppe «für ein lebendiges Littau» ein erstes Treffen verschiedener Quartierkräfte organisiert. Ein erster Austausch ist erfolgt, und wir sind sehr gespannt, was daraus entsteht. Wir wollen gerne unseren Beitrag leisten, ganz im Sinne unseres Leitbilds, sei dies in Form von finanzieller Unterstützung von Projekten oder indem wir Infrastrukturen zur Verfügung stellen. Die laufenden und bevorstehenden Projekte bedeuten auch für unsere Geschäftsstelle erheblichen Mehraufwand. Daneben mehren sich als Folge des wachsenden Angebots von neuen Wohnungen auch die Mieterwechsel. Um diesen Mehraufwand bewältigen zu können, wurde eine zusätzliche Stelle in der Immobilienbewirtschaftung per 01. Oktober 2018 geschaffen. Weil Angelo Walker (2019) und Peter Joller (2022) in den verdienten Ruhestand treten werden, sind wichtige Schlüsselpositionen neu zu besetzen. Diverse Anpassungen der Aufgabenbereiche sind bereits erfolgt, weitere werden folgen. Wir werden alles daran setzen, damit es gelingen wird, mit neuen Kräften einen reibungslosen Übergang in eine neue Ära zu meistern.

INHALT

Auf einen Blick

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Auszug aus dem Jahresbericht

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Bernstrasse

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Kommentar zur Jahresrechnung

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Bilanz

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Erfolgsrechnung

15

Anhang zur Jahresrechnung

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Bericht der Revisionsstelle

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Geldflussrechnung

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Markus Helfenstein Präsident

Liegenschaften im Überblick

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Vorstand und Verwaltung

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AUF EINEN BLICK

Stand 31. Dezember 2018

2018

Anzahl Liegenschaften

64

Liegenschaftswert brutto

176,9 Mio. CHF

Liegenschaftswert netto

144,1 Mio. CHF

Anzahl Wohnungen

617

Anzahl Gewerberäume

31

Anzahl Kindergärten

4

Arztpraxen

2

Anzahl Garagen

468

Anzahl Parkplätze

282

Gebäudeversicherungssumme

165,4 Mio. CHF

Katasterschatzung

170,4 Mio. CHF

Grundstückflächen

87 826m 2

Liegenschaftsertrag brutto

9,6 Mio. CHF

Anteilscheinkapital

22,2 Mio. CHF

Anzahl Genossenschafter

798

Verzinsung Anteilscheinkapital

3¼%

Vorstandsmitglieder

7

Mitarbeiter

6

Mitarbeiter in Personeneinheiten (PE)

4,9

Gründungsjahr

1953

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JAHRESBERICHT

Auszug aus dem Jahresbericht des Präsidenten

Grossprojekte ohne Mehrkosten abgeschlossen

Seit 2015 beschäftigen wir uns mit verschiedenen Grossprojekten, die in der Planung und der Aus­ führung praktisch gleichzeitig bewältigt werden mussten. Dies bedeutet nicht nur für den Vorstand eine grosse Herausforderung, auch die Mitarbei- tenden auf der Geschäftsstelle waren neben dem Tagesgeschäft mit zusätzlichen Aufgaben belastet. Bisweilen ging es dann auch etwas hektisch zu. Wir dürfen aber sehr zufrieden zurückblicken. Bei allen Grossprojekten Luzernerstrasse 2 / 4 / 6, Luzerner­ strasse 150 und Längweiherstrasse 28 / 30 / 32 konnten die veranschlagten Baukosten eingehalten werden, und für diverse Mehrleistungen reichten die dafür vorgesehenen Reserven aus. – Luzernerstrasse 2/4/6 Nachdem die Gebäudesanierung bereits Ende Juli 2017 mit Haus Nummer 6 abgeschlossen wurde, erfolgte im Frühling/Sommer noch die Aussensani- erung mit einer neuen, grosszügigen Umgebungs­ gestaltung. Die Hauszugänge, Wege und Plätze wurden neu gestaltet, und mit Fokus auf Behinder- tengerechtigkeit optimiert. Trotz erheblicher Mehr- leistungen in der Umgebungsgestaltung schliesst die Bauabrechnung mit CHF 10.1 Mio. Der Kostenvoran- schlag von CHF 10.4 Mio. wurde somit wie erwartet unterschritten. Für die Sanierung der drei Wohn­ häuser mit insgesamt 63 Wohnungen konnte der Terminplan eingehalten werden, die Bauarbeiten ohne Unfälle abgeschlossen werden. Für das gelungene Bauwerk und die gewohnt zuverlässige und souve- räne Bauleitung bedanken wir uns bei Tripol Archi- tekten AG und besonders unserem Vorstandsmitglied Ernst Zimmermann. Auch unseren Mitarbeitenden gebührt ein grosses Dankeschön. Die Geschäftsstelle hat seit Beginn der Sanierungsarbeiten im Juni 2015 die zusätzlich anfallende Arbeit neben dem Tages- geschäft bewältigt. Die Freude über die gelungene Sanierung entschädigt für den Effort während der Bau- zeit. Am 19. September 2018 feierten wir zusammen Projekte/Bautätigkeit

mit der Mieterschaft den Abschluss der Umgebungs- arbeiten bei einem geselligen Apéro mit Wurst und Brot. – Luzernerstrasse 150 «Das Denkmal erstrahlt in neuem Glanz» So die Über- schrift in der Mattpost vom vergangenen Dezem- ber. Wir haben ausführlich über die anspruchsvolle Gebäudesanierung berichtet. Die Sanierungsarbeiten am Gebäude wurden bis Ende Jahr abgeschlossen. Im Frühling 2019 sind noch diverse Umgebungsarbeiten fertig zu stellen. Auch Optimierungen beim Velounter- stand, den Parkflächen und der Entsorgungsstation werden im Frühling 2019 ausgeführt. Im Erdgeschoss werden zwei Räume des ehemaligen Laufcenter zu multifunktionalen Gemeinschaftsräumen umgebaut. Der Vorstand hat konkrete Vorstellungen über die Verwendung dieser Räume. Sobald das Detailkon- zept vorliegt, werden die Einrichtungen installiert werden. Alle diese Arbeiten führen für die Mieter- schaft nur noch zu marginalen Einschränkungen. Die Organisation der Baustelle und die Einhaltung des Bauprogramms war aus verschiedenen Gründen eine echte Herausforderung. Christoph Blaser von Blaser Schütz Baurealisation und Kostenplanung GmbH und

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Hans Cometti von Cometti Truffer Architekten AG haben diese Aufgabe mit Bravour gelöst. Nach Abschluss der gelungenen Sanierung werden wir zusammen mit der Mieterschaft auf die sanierte Liegenschaft und die neu gestaltete Umgebung anstossen. Nach bewegten Monaten hat sich die Lage wieder entspannt und der normale Alltag ist zurückgekehrt. – Längweiherstrasse 28–32 In rasantem Tempo wurden die Fassadensanierung und die Neugestaltung der grosszügigen Balkone an der Längweiherstrasse lanciert und dann auch ausgeführt. Der schlechte Zustand der Fassade, die seit ein paar Jahren jeweils behelfsmässig «geflickt» wurde, veranlasste den Vorstand an der Klausur­ tagung im November 2017, die Sanierung zusätzlich zu den bereits laufende Grossprojekten auszulösen. Danach ging es Schlag auf Schlag, Dezember 2017 Baueingabe, Januar 2018 Mieterinformation, Ende April bis Ende September 2018 Fassaden- und Balkonsanierung. Bis Ende Jahr wurden noch diverse Arbeiten im Eingangsbereich, Beleuchtung, Brief- kastenanlage usw. fertiggestellt. Bis Ende Mai 2019 folgt noch ein Facelifting der Umgebung mit neuer Wegführung und Gestaltung der Aussenplätze. Die Bauabrechnung wird auch hier innerhalb der ver­ anschlagten Kosten liegen. Noch vor wenigen Jahren wäre es kaum möglich gewesen, all diese Grossprojekte gleichzeitig anzu- gehen. Aufgrund der ausgezeichneten Ertragslage und der Finanzkraft der Genossenschaft ist es von Vorteil, weitere Projekte voranzutreiben. Der nächste Meilenstein wird dann die Realisierung der Neubauten an der Bernstrasse sein. Daneben prüfen wir prioritär Sanierungen, Ersatzneubauten und den Erwerb von bestehenden Liegenschaften. – Fernwärmeversorgung Fernwärme Luzern AG Nach eingehenden Abklärungen sind die ersten beiden Verträge für den Anschluss an das Netz der Fernwärme Luzern AG unterzeichnet, die Bauarbeiten für die Fernwärmeleitung haben bereits begonnen. Im Gleichzug mit dem Leitungsverlauf werden folgende Liegenschaften entlang der Flurstrasse und der Luzernerstrasse zuerst an das Fernwärmenetz angeschlossen: Flurstrasse 6/8/10, Zimmeregg 1/3/5, Zimmeregg 8/10/12, Luzernerstrasse 150 und Neuhushof 1–8. In diesen Liegenschaften haben auch die Heizungsan- lagen das Ende der Lebensdauer bereits erreicht. Der Vorstand erachtet den Anschluss an die Fernwärme als idealen Ersatz für die bisherigen fossilen Heizanlagen.

Als Sanierungsalternative lassen wir jeweils auch den Einsatz von alternativen Heizanlagen wie z.B. Erdsonden /Wärmepumpen berechnen. Aus wirt- schaftlichen und ökologischen haben wir uns in den erwähnten Liegenschaften für den Anschluss an das Fernwärmenetz entschieden. Falls der Leitungsbau wie geplant vorankommt, rechnen wir mit den ersten Wärmelieferungen ab Frühjahr 2020. Neben den Grossprojekten gibt es jedes Jahr verschiedene kleinere Sanierungsprojekte. Hier eine kurze Zusammenfassung der wichtigsten Klein­ sanierungen im Berichtsjahr 2018: - Schönegg 1–4; Belagserneuerung Vorplätze - Mattrain 8; Fassade Neuanstrich - Neuhushof 1–5; Sanierung der Balkonbrüstungen und Teilersatz Markisen - Neuhushof 1– 8; Aussenbeleuchtung mit neuen Leuchtmitteln ausgestattet - Einstellhalle Mattweg 5/7; Belagssanierung Zufahrt und Schwellen - Einstellhalle Zimmeregg; neue LED Beleuchtung und Signalisation Notausgänge - Einstellhalle Matthof; Stabilisierung Stützmauern Ausserordentliche GV vom 14. November 2018 Ein geschichtsträchtiges Datum für die BG Matt. Zum ersten Mal in der Geschichte der Genossenschaft wurde eine ausserordentliche Generalversammlung abgehalten. Der Kreditantrag für das Neubauprojekts Forever Young an der Bernstrasse über CHF 28.5 Mio. musste durch die Generalversammlung genehmigt werden. Aufgrund der fortgeschrittenen Planung wollten abl luzern und die BG Matt nicht bis zu den ordentlichen Versammlungen im Frühjahr 2019 warten, und luden deshalb zeitgleich zu einer ausser- ordentlichen Versammlung ein. Zu unserer grossen Freude genehmigte die Versammlung den bean- tragten Kredit ohne Gegenstimme. Das überarbei- tete Projekt von Luca Selva Architekten mit den sehr vorteilhaften Zielmietzinsen der insgesamt 62 Woh- nungen (Anteil BG Matt) und 3 Ateliers mit Dienstleis- tungsflächen hat unsere Genossenschafterinnen und Genossenschafter sehr überzeugt. Beim Apéro Riche durften wir dann auch viele positive Rückmeldungen entgegennehmen. Auch die Genossenschafterinnen und Genossenschafter der abl luzern haben dem Kreditantrag in einer Urabstimmung mit grosser Mehr- heit zugestimmt. Ein ausführlicher Bericht von unserer Versammlng ist in der Mattpost vom Dezember 2018 nachzulesen. (www.bgmatt.ch) Kleinsanierungen/Unterhalt

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Für den «Geschäftsalltag» bietet sich aber auch die Chance, sich neu zu orientieren und eingespielte Muster zu überdenken. Wir sind motiviert, die neuen Herausforderungen anzunehmen und wollen weiter­ hin erfolgreich zusammenarbeiten, damit unsere Mieter/-innen und Genossenschafter/-innen weiter von einer hohen Dienstleistungsqualität profitieren dürfen. Nicht nur personelle Wechsel gab es zu verzeich- nen. Auch die Homepage, die Mattpost sowie der Geschäftsbericht erscheinen in einem neuen Erschei- nungsbild. Das neue BG Matt Logo wird nach und nach überall Einzug halten. 2018 war für die Mitarbei- tenden auf der Geschäftsstelle ein arbeitsreiches und turbulentes Jahr. Das Tagesgeschäft wurde immer reibungslos bewältigt – und zusätzlich wurden noch Sonderaufgaben erledigt. Dafür gebührt unseren Mitarbeitenden auf der Geschäftsstelle, unseren Hauswarten und allen Helferinnen und Helfern ein grosses Dankeschön. zum Gedenken Von April 2018 bis März 2019 mussten wir leider von 15 Genossenschafter/innen und Mieter/innen für immer Abschied nehmen. Wir werden allen Verstor- benen ein ehrendes Andenken bewahren. zum Schluss Nicht nur ein spannendes und ereignisreiches Jahr liegt hinter uns, sondern erneut auch ein sehr erfolg- reiches. Der Vorstand und die Mitarbeitenden sind motiviert und freuen sich auf neue Herausfoderungen. Ihnen, sehr geehrte Genossenschafterinnen und Genossenschafter, danken wir für das Vertrauen und die Treue zu Ihrer Baugenossenschaft, und unseren Mieter/-innen für die pünktlichen Mietzinszahlungen.

Vorstand Es freut mich, dass sich sämtliche Mitglieder des Vorstands an der Generalversammlung vom 03. Mai 2019 für die Wiederwahl zur Verfügung stellen. Nach wie vor erachte ich die Zusammenarbeit im Vorstand als sehr professionell. Die kontrovers und lösungs- orientiert geführten Diskussionen im Vorstand sind geprägt von gegenseitigem Respekt und Wertschät- zung. Es stehen wichtige Projekte an. Die Kontinuität und das breit abgestützte Fachwissen bilden eine gute Basis, damit die Baugenossenschaft Matt auch in Zukunft floriert und sich weiter entwickeln kann. Nicht nur die vielen interessanten Wohnbauprojekte machen die Mitarbeit in unserem Gremium interes- sant. Der Vorstand will sich noch stärker mit gesell- schaftlichen Themen auseinandersetzten und sich für funktionierende Siedlungen und Quartiere enga- gieren. «Nachbarschaftshilfe» oder die «sorgende Gemeinschaft» sind Stichworte. Wir suchen aktiv die Zusammenarbeit mit gleichgesinnten Wohnbauträ- gern und Partnern. Die demografische Entwicklung zeigt, dass unsere Mieterinnen und Mieter immer älter werden, und möglichst lange selbständig in ihren Wohnungen bleiben wollen. Darum ist es wichtig, für die Unterstützung im Alltag Dienstleistungen anzubieten oder zu vermitteln. Es braucht aber auch Angebote und geeignete Räume für junge Eltern mit Kindern und Jugendliche, damit eine sinnvolle Frei- zeitgestaltung im Quartier ermöglicht werden kann. Der Vorstand hat einen Ideenkatalog aufgelistet und wird auch hier mögliche Partnerschaften prüfen. Nachdem wir seit 2011 keine personellen Wechsel auf der Geschäftsstelle zu verzeichnen hatten, gab es im Berichtsjahr gleich zwei Änderungen. Herr Sandro Leu unterstützt seit dem 01. Oktober 2018 unser Team als Stv. Leiter Immobilienbewirtschaftung. Herr Leu bringt mit seiner Erfahrung als Immobilienbe- wirtschafter neue Ideen ein. Einerseits wollen wir unser Immobilien-Management modernisieren, insbe- sondere die Organisation der Hauswartung und des technischen Unterhalts, und andererseits auch das Zusammenspiel mit der Sachbearbeitung optimieren. Neu ist per Dezember 2018 Frau Malaika Ulrich als Sachbearbeiterin Immobilienbuchhaltung in einem Teilzeitpensum zu unserem Team gestossen. Frau Ulrich ersetzt Frau Daniela Ruiz, welche das Arbeits- verhältnis per 31. Oktober 2018 gekündigt hat, um eine neue berufliche Herausforderung anzunehmen. Personalwechsel bedeuten immer den Verlust von Know How und bekannten und vertrauten Gesichtern. Geschäftsstelle/Verwaltung Nichts ist so beständig wie der Wandel…

Markus Helfenstein Präsident

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BERNSTRASSE

Letztes Jahr berichteten wir über den Wettbewerb und das Siegerprojekt. Seither sind weitere Meilen- steine erreicht worden. Das Architektenteam Luca Selva arbeitete intensiv am Projekt, Grundrisse wur- den laufend optimiert, die Gestaltung der Fassade und der Umgebung nahmen erfreuliche Formen an. Diverse Besprechungen mit den beiden Bau- herrschaften, den Fachplanern und den Spezialis- ten führten zum heutigen Stand der Planung. Die Nachhaltigkeit spielt eine wichtige Rolle in diesem Projektablauf, muss doch gemäss Bau- und Zonen- reglement der SIA-Effizienzpfad 2040 erfüllt werden, diese Norm bilanziert die drei Richtgrössen Erstellung, Betrieb und Mobilität. Um weitere Bauvorschriften zu erfüllen, mussten ver- schiedene Gutachten wie Lärmschutz, Verkehr und Risikoanalyse in Auftrag gegeben werden, ebenso das sehr wichtige Mobilitätskonzept. Diese Dokumente sind elementare Bestandteile des Gestaltungsplans. Die im letzten Bericht hoch gesteckten Ziele für den Terminplan konnten nicht ganz erreicht werden. Die Erfüllung der Vorgaben des Gestaltungsplans nahm mehr Zeit in Anspruch als angenommen. Am 30. Oktober 2018 erfolgte die Eingabe zur Vorprü- fung. Inzwischen liegt das Ergebnis vor und die Über- arbeitung ist im Gange. Die definitive Eingabe soll noch im April 2019 erfolgen.

Nebst allen planerischen Aufgaben wurden par- allel dazu die Kosten ermittelt. Diese nicht leichte Aufgabe in diesem komplexen Projekt beanspruchte viel Zeit und aufwendige Abklärungen. Mitte Sep- tember 2018 erhielten wir einen detaillierten Kosten­ voranschlag. Die veranschlagten Kosten lagen im Bereich unserer Erwartungen. Insgesamt entstehen 142 neue Wohnungen und 9 Ateliers. Auf die BG Matt fallen 62 Wohnungen und 3 Ateliers. Der Woh- nungsmix entspricht den heutigen Bedürfnissen und bietet neben Familienwohnungen auch Wohnungen für Einpersonenhaushalte. Im November 2018 wurde an der ausserordentli- chen Generalversammlung das Projekt durch Luca Selva Architekten im Detail vorgestellt und der dafür benötigte Kredit von der Versammlung einstimmig genehmigt. Auch die Genossenschafter der abl genehmigten ihren Kredit mit grosser Mehrheit. Die klaren Zustimmungen zum Projekt Forever Young bedeuten einen grossen Vertrauensbeweis für das wirklich gelungene Projekt und für das mit der Planung betraute Team. Nach der Eingabe des Gestaltungsplans im April 2019 ist die Eingabe des Baugesuches auf anfangs Juni 2019 geplant. Der frühest mögliche Baustart ist auf Frühjahr 2020 terminiert

Ernst Zimmermann Mitglied Vorstand dipl. Bauleiter

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KOMMENTAR ZUR JAHRESRECHNUNG

Ertragskraft konsolidieren und Liegenschaften sanieren

Rolf Fischer Vizepräsident

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Die Ertragskraft und die Kostenstruktur im Berichts- jahr sind mit den Vorjahreswerten vergleichbar. Wir freuen uns, Ihnen erneut über ein gesundes Liegen­ schaften-Portfolio und einen sehr erfolgreichen Jahresabschluss 2018 zu berichten. Getreu unserem Motto der letzten Jahre, die Bestandswohnungen auf einem gemeinnützigen und attraktiven Stand zu halten, sind auch im Berichtsjahr zwei Gebäudesanierungen planmässig und erfolg- reich durchgeführt und praktisch abgeschlossen. 2019 werden noch Umgebungsarbeiten und diverse kleinere Abschlussarbeiten ausgeführt. Längweiherstrasse 28,30,32 Fassade, Balkone, Hauseingang, Umgebung aufgelaufene Kosten 31.12.18 CHF 1’392’068 Luzernerstrasse 150 Fassade, Erdbebenertüchtigung, Bäder, Eingangs­ bereich, Umgebung aufgelaufene Kosten 31.12.18 CHF 4’743’656 Erfreulicherweise mussten wir für beide Sanierungen auf dem Kapitalmarkt kein zusätzliches Geld beschaf- fen, sondern konnten beide Projekte aus den vor- handenen flüssigen Mitteln, also aus den laufenden Rechnungen, finanzieren. In der Folge weisen wir im Berichtsjahr gegenüber dem Vorjahr einen relativ tiefen Saldo an flüssigen Mitteln von CHF 772’887.24 aus. Bilanz 2018: Aktiven/Anlagevermögen Der Immobilienwert brutto ist um insgesamt 4.0 Mio. auf CHF 171’612’140.10 (ohne Anlagen im Bau) angewachsen. Folgende drei Projekte sind grösstenteils abge­ schlossen und wurden entsprechen aktiviert und abgeschrieben: (siehe Tabelle unten) Gemäss Abschreibungspolitik der letzten Jahre wurden auch im Berichtjahr wiederum 1,5% vom Nettobuchwert abgeschrieben. Der kumulierte Erläuterungen zur Jahresrechnung 2018

Abschreibungswert konnte um CHF 1’976’908.50 gesteigert werden und zeigt per 31.12.2018 einen Saldo von CHF 32’949’448.60. Nach den vorgenommenen Aktivierung- und Ab­ schreibungsmassnahmen beträgt der Buchwert netto aller Liegenschaften CHF 138’662’691.50 ohne Anlagen im Bau.

Die folgende Übersicht zeigt die Veränderungen und den neuen Saldo aller Liegenschaften im Bau:

Übersicht Konto Anlagen in Bau per 31.12.2018

Projekte in Bau

Betrag CHF

obere Bernstrasse, Grundstücke/Rückbau

4 597 408.30

obere Bernstrasse aufgelaufe Projektkosten

419 536.10

Sanierung Luzernerstrasse 2,4,6

0.00

Sanierung Luzernerstrasse 150

243 655.95

Sanierung Längweiherstrasse 28,30,32

82 068.05

Total Anlagen in Bau

5 342 668.40

Bilanz 2018: Passiven/Fremdkapital langfristig Die kurzfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten sind um rund CHF 760’000 auf Total CHF 14’539’072.49 ange- wachsen und beinhalten im Wesentlichen folgende Positionen: - Die Amortisationen auf Hypotheken von CHF 1’938’380 sind identisch zu den Vorjahreswerten. - Durch die kontinuierliche Finanzberatung auf der Geschäftsstelle konnte der Zufluss in die Darlehens- kasse um rund CHF 760’000 auf CHF 12’599’716.75 gesteigert werden. Es ist der Genossenschaft nur sehr eingeschränkt erlaubt, Fremdgelder in Form von Darlehen entgegen- zunehmen, ohne dass der Geldgeber auch Genossen- schafter ist, bzw. wird. Umso wichtiger ist eine gute Finanzberatung unserer Geschäftsstelle bei Anfragen von Drittpersonen, bevor diese als Genossenschafter durch den Vorstand aufgenommen werden.

Restwert Anlagen im Bau

Projekt

Aktivierung

Abschreibung

Rest-Aktivierung Luzernerstrasse 2,4,6

750 000.00

298 387.94

0.00

Sanierung Luzernerstrasse 150

2 500 000.00

2 000 000.00

243 655.95

Sanierung Längweiherstrasse 28,30,32

750 000.00

560 000.00

82 068.05

Total

4 000 000.00

2 858 387.94

325 724.00

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Ausbaustandard der Wohnungen und den gepfleg- ten Liegenschaften ist der Liegenschaftsaufwand kalkulierbar. Der Personalaufwand von CHF 503’703.85 (5,2% der Mietzinseinnahmen) beinhaltet neben dem Lohnaufwand auch den Sozialversicherungsauf- wand und diversen Personalaufwand der schlanken und effizienten Geschäftsstelle, welche sehr gute Dienstleistungen erbringt und damit wesentlich zum betrieblichen Erfolg beiträgt. Das gesund bewirtschaftete Portfolio, die vernünf- tig kalkulierten Mietzinse und die weiter anhaltende Tiefzinspolitik am Kapitalmarkt sind Gründe für das gewohnt gute Geschäftsergebnis. Insgesamt konnten im Berichtsjahr nach einer Entnahme aus dem Erneue- rungsfonds von CHF 472’166.75 Abschreibungen und Wertberichtigungen von insgesamt CHF 4’835’296.44 vorgenommen werden. Durch die erfolgreiche Erneuerung von auslaufenden Hypotheken ist der Finanzaufwand erneut gesunken. Der Finanzaufwand von CHF 1’809’573.74 beträgt noch 18,7% der Mietzinseinnahmen. Dieser Wert war noch nie so tief wie im Berichtsjahr. Die eher zurückhaltende Strategie bei der Entge- gennahme von Anteilscheinkapital und einigen Auflösungen führten im Berichtsjahr verglichen mit dem Vorjahr nur zu einem leicht erhöhten Saldo von CHF 22’252’000. Der Jahresgewinn inkl. Einlage gesetzliche Reserven beträgt CHF 763’787.35. Der Vorstand schlägt der Generalversammlung vor, das Anteilscheinkapital mit 3,25% zu verzinsen. Wie schon oft erwähnt, sehr geehrte Genossenschafte- rinnen und Genossenschafter, betrachten wir diese Vorzugsverzinsung auch als «Treuedividende» und bedanken uns für das Vertrauen und das finanzielle Engagement. Anteilscheinkapital und Verwendung Jahresgewinn

Durch die erwähnte Amortisation auf Hypotheken ist der Saldo aller Hypotheken im Berichtsjahr auf CHF 102’373’320 gesunken. Die Sanierungsprojekte Luzernerstrasse 150 und Längweiherstrasse 28 –32 und die daraus resul- tierenden Abschreibungsmassnahmen führten zu Entnahmen aus dem Erneuerungsfonds von Total CHF 2’560’000. Die folgende Tabelle zeigt den Nach- weis der Nettoentnahme aus dem Erneuerungs- fonds von CHF -472’166.75 und den neuen Saldo von 4’465’333.25.

Nachweis Erneuerungsfonds

Betrag CHF

Saldo Erneuerungsfonds 1.1.

4 937 500.00

Einlage Erneuerungsfonds 2018

2 087 833.25

Entnahme Sanierung Luzernerstrasse 150

-2 000 000.00

Entnahme Sanierung Längweiherstrasse 28–30

-560 000.00

Netto Entnahme Erneuerungsfonds 2018

-472 166.75

Saldo Erneuerungsfonds 31.12.

4 465 333.25

Erfolgsrechnung 2018 Der Wohnungsbestand der Baugenossenschaft Matt entspricht dem Vorjahresbestand. Auch der Refe- renzzinssatz bleibt mit 1,5% unverändert. So zeigt sich denn auch der Liegenschaftsertrag mit CHF 9’662’565.85 gegenüber dem Vorjahr kaum verän- dert. Die Leerstände von insgesamt CHF 214’449 beinhalten auch Leerstandskosten verursacht durch die Sanierung Luzernerstrasse 150 von ca. CHF 75’000. Der Liegenschaftsaufwand von CHF 1’699’828.66 ist vergleichbar mit dem Vorjahreswert und leicht unter dem Budgetwert. Dank dem grösstenteils hohen

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BILANZ 31.12.2018 IN CHF

31.12.2018

Vorjahr

AKTIVEN

146 115 187.10

147 398 778.00

Umlaufvermögen

1 972 826.20

4 562 078.06

flüssige Mittel

772 887.24

3 635 649.58

Forderungen aus Leistungen

25 470.67

-2 693.80

übrige kurzfristige Forderungen

288.82

276.57

aktive Rechnungsabgrenzungen

167 005.30

0.00

aktive Abgrenzung Heiz- /Nebenkosten

1 007 174.17

928 845.71

Anlagevermögen

144 142 360.90

142 836 699.94

Finanzanlagen

137 000.00

137 000.00

Mobilien, Fahrzeuge, Einrichtungen

1.00

1.00

Immobilien, Liegenschaften

171 612 140.10

167 612 140.10

Kumulierte Abschreibungen auf Liegenschaften

-32 949 448.60

-30 972 540.10

Anlagen im Bau

5 342 668.40

6 060 098.94

PASSIVEN

146 115 187.10

147 398 778.00

Fremdkapital

122 299 502.56

123 644 002.31

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

810 704.20

513 869.05

kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

14 538 096.75

13 778 255.75

übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

67 572.60

61 851.85

passive Rechnungsabgrenzungen

1 785 402.36

1 785 802.26

kurzfristiges Fremdkapital

17 201 775.91

16 139 778.91

langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

100 434 940.00

102 373 320.00

Rückstellungen langfristig

197 453.40

193 403.40

Erneuerungsfonds

4 465 333.25

4 937 500.00

langfristiges Fremdkapital

105 097 726.65

107 504 223.40

Eigenkapital

23 815 684.54

23 754 775.69

Anteilscheinkapital

22 252 000.00

22 240 000.00

Reservefonds

799 897.19

760 743.92

Jahresgewinn

763 787.35

754 031.77

Gewinnverwendung

763 787.35

754 031.77

Verzinsung Anteilscheinkapital 3¼%

723 617.35

714 878.50

Einlage in Reserven

40 170.00

39 153.27

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ERFOLGSRECHNUNG 2018 IN CHF

1.1. – 31.12.18

% Budget 2018

Vorjahr

%

Mietzinsertrag netto

9 635 265.85

9 580 000.00

9 511 424.90

Zinsbeihilfen

27 300.00

20 000.00

27 300.00

Liegenschaftsertrag

9 662 565.85 100.0 9 600 000.00

9 538 724.90 100.0

Kleinsanierungen

-197 156.88

-380 000.00

-90 184.90

Unterhalt und Reparaturen

-1 341 686.98

-1 330 000.00

-1 271 869.25

Gebäude-/Sachversicherung

-160 984.80

-155 000.00

-146 273.90

Liegenschaftssteuern

0.00

0.00

0.00

Direkter Liegenschaftsaufwand

-1 699 828.66 -17.6 -1 865 000.00 -1 508 328.05 -15.8

Liegenschaftsertrag netto

7 962 737.19 82.4

7 735 000.00

8 030 396.85 84.2

Löhne Verwaltung

-381 171.00

-425 000.00

-364 254.55

Sozialversicherungen

-103 132.75

-105 000.00

-105 045.00

div. Personalaufwand

-19 400.10

-20 000.00

-16 325.00

Personalaufwand

-503 703.85 -5.2

-550 000.00

-485 624.55 -5.1

Geschäfts-und Bürokosten

-183 171.72

-170 000.00

-159 370.48

Vorstand, GV, Revision, Beratung

-203 012.24

-180 000.00

-168 295.65

Übriger betrieblicher Aufwand

-386 183.96 -4.0

-350 000.00

-327 666.13 -3.4

Betriebsaufwand

-889 887.81 -9.2

-900 000.00

-813 290.68 -8.5

Abschreibungen auf Liegenschaften

-1 976 908.50

-2 115 000.00

-2 056 368.00

Abschreibungen Sanierungen und Mobiliar

-2 858 387.94

-3 260 000.00

-3 014 999.00

Einlage (-) Entnahme (+) aus Erneuerungsfonds

472 166.75

1 400 000.00

754 500.00

Zuweisung in Solidaritätsfonds

0.00

0.00

0.00

Abschreibungen und Fonds

-4 363 129.69 -45.2 -3 975 000.00 -4 316 867.00 -45.3

Betriebsergebnis (vor Finanzaufwand/Steuern)

2 709 719.69 28.0 2 860 000.00

2 900 239.17 30.4

Hypothekar- und Darlehenszinsen

-1 799 264.49

-1 985 000.00

-1 990 234.91

Bankspesen, Bankzinsen

-10 309.25

-5 000.00

-5 364.94

Finanzaufwand

-1 809 573.74 -18.7 -1 990 000.00 -1 995 599.85 -20.9

Betriebsergebnis vor Steuern

900 145.95

9.3

870 000.00

904 639.32

9.5

a.o. Ertrag

25 400.00

0.00

0.00

0.3

0.0

a.o. Erfolg

25 400.00

0.00

0.00

Gewinn vor Steuern

925 545.95

9.6

870 000.00

904 639.32

9.5

Steuern

-161 758.60

-160 000.00

-150 607.55

Jahresgewinn

763 787.35

7.9

710 000.00

754 031.77

7.9

15

ANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG 2018

Restbuchwerts abgeschrieben. Die maximal zuläs- sigen Abschreibungen werden für einzelne Überbau- ungen verwendet. Erneuerungsfonds Zuweisungen in die Rückstellungen für Grossrepara- turen erfolgen nach Verfügbarkeit, bis der steuerlich maximal zulässige Umfang von 5% des Restbuch- wertes erreicht ist. Im Berichtsjahr wurde eine Ent- nahme von CHF 472’166.75 getätigt.

Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des Schweizer Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung des Obligationenrechts (Art. 957– 962), erstellt.

In der Jahresrechnung wurden die nachfolgenden wesentlichen Grundsätze angewendet:

Sachanlagen Die Immobilien werden mit dem steuerlich maxi- mal zulässigen Abschreibungssatz von 1.5% des

Angaben zu Bilanz und Erfolgsrechnung

CHF

CHF

Finanzanlagen

31.12.2018

31.12.2017

diverse Anteilscheine

37 000

37 000

Darlehen Fernwärme Luzern AG

100 000

100 000

kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

31.12.2018

31.12.2017

Amortisationen

1 938 380

1 938 380

Darlehenskasse Genossenschafter

12 599 717

11 839 876

Passive Rechnungsabgrenzungen

31.12.2018

31.12.2017

Ausstehende Aufwendungen

282 456

444 952

Mieter-Vorauszahlungen

669 815

533 504

Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten

833 132

807 347

Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

31.12.2018

31.12.2017

Hypotheken

92 044 620

93 674 462

Darlehen, EGW, Fonds de Roulement

8 390 320

8 698 700

Rückstellungen

31.12.2018

31.12.2017

Rückstellungen langfristig

97 453

93 403

Solidaritätsfonds

100 000

100 000

Erneuerungsfonds (Rückstellungen für Grossreparaturen)

4 465 333

4 937 500

Genossenschaftskapital

31.12.2018

31.12.2017

Bestand am 01.01.

22 240 000

21 851 000

Einzahlungen

466 000

753 000

Auszahlungen

454 000

364 000

Bestand am 31.12.

22 252 000

22 240 000

16

ANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG 2018

Die Generalversammlung bestimmt jährlich auf Antrag des Vorstands die Verzinsung des Genossenschafts- kapitals. Ausscheidende Mitglieder bzw. deren Erben haben keine Ansprüche auf Genossenschaftsvermö- gen mit Ausnahme des Anspruchs auf Rückzahlung der von ihnen einbezahlten Genossenschaftsan- teile. Die Rückzahlung erfolgt zum Bilanzwert des Austrittsjahres unter Ausschluss der Reserven und Fondseinlagen, höchstens aber zum Nennwert. Die

Auszahlung erfolgt innert eines Monats nach Geneh- migung der Jahresrechnung durch die ordentliche Generalversammlung. In begründeten Fällen kann der Vorstand die Auszahlung und Verzinsung vor der nächsten ordentlichen Generalversammlung veranlassen. Dabei erfolgt dies unter Vorbehalt der Festlegung von Bilanzwert und Verzinsung durch die nächste ordentliche Generalversammlung.

ausserordentliche, einmalige oder periodenfremde Positionen Erfolgsrechnung

CHF 31.12.2018

CHF 31.12.2017

Kreisel Grossmatte, Entschädigung für Enteigung von Landflächen

25 400

0

CHF 31.12.2018

CHF 31.12.2017

Sonstige Angaben

Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeten Aktiven

144 005 360

142 699 699

Anzahl Mitarbeitende

2018

2017

Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt

4.00

3.80

Vollzeitstellen für Hauswartungen (ca.)

2.00

2.00

Angaben gemäss Art. 22 Statuten BG Matt

CHF/2018

CHF/2017

Entschädigung der Organe Vorstand (inkl. Lohnanteile und Kommissionsentschädigung)

98 423

98 056

Bauherrenleistungen Vorstand Luzernerstr. 150, Längweiherstr. 28–32, Luzernerstrasse 6

20 000

4 100

Revisionsstelle

11 180

10 260

17

BERICHT DER REVISIONSSTELLE ZUR EINGESCHRÄNKTEN REVISION

an die Generalversammlung der Baugenossenschaft Matt, Luzern

Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der Bauge- nossenschaft Matt für das am 31. Dezember 2018 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Für die Jahresrechnung ist die Verwaltung verant- wortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, die Jahresrechnung zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulas- sung und Unabhängigkeit erfüllen. Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Stan- dard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist diese Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrech­ nung erkannt werden. Eine eingeschränkte Revision umfasst hauptsächlich Befragungen und analytische

Prüfungshandlungen sowie den Umständen ange- messene Detailprüfungen der beim geprüften Unternehmen vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des internen Kontrollsystems sowie Befragungen und weitere Prüfungshandlungen zur Aufdeckung delik­ tischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision. Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Ver- teilung des Jahresgewinns nicht Gesetz und Statuten entsprechen.

Luzern, 2. April 2019 BDO AG

sig. Ralf Minder

ppa. Adrijana Rupcic

Zugelassener Revisionsexperte

Zugelassene Revisionsexpertin

(leitender Revisor)

BDO AG Landenbergstrasse 34 6002 Luzern

18

GELDFLUSSRECHNUNG

Fonds: Netto-Flüssige Mittel

CHF 2017

CHF 2018

CHF Total

UMSATZBEREICH

Jahresgewinn

754 031

763 787

1 517 818

Abschreibungen

5 071 367

4 835 296

9 906 663

Erneuerungsfonds

-754 500

-472 167

-1 226 667

Solidaritätsfonds Cashflow (Fonds NUV)

5 070 898

5 126 917 10 197 815

Veränderung Debitoren/TA

79 111

-195 182

-116 071

Veränderung aufgel. Heiz- /Nebenkosten

-113 948

-78 328

-192 276

Veränderung Kreditoren/TP

488 801

280 421

769 222

Veränderung Heiz- /Nebenkosten Akonti

29 064

25 785

54 849

Veränderung des Nettoumlaufvermögens (ohne flüssige Mittel)

483 028

32 696

515 724

Total Geldfluss aus Geschäftstätigkeit

5 553 926

5 159 613 10 713 539

INVESTITIONSBEREICH

Investitionen Mobiliar und Einrichtungen

0

0

0

Investitionen Liegenschaften/Neubauten

-4 212 990

-6 140 957

-10 353 947

Investitionen Finanzanlagen

-24 800

-24 800

Geldfluss aus Investitionstätigkeit

-4 237 790

-6 140 957 -10 378 747

Kapitalüberschuss/ -(bedarf)

1 316 136

-981 344

334 792

FINANZIERUNGSBEREICH

Veränderung Hypotheken/FdR/EGW

-1 938 380

-1 938 380

-3 876 760

Veränderung Darlehenskasse, div. Konti

1 538 999

759 841

2 298 840

Veränderung Anteilscheinkapital

389 000

12 000

401 000

Verzinsung Anteilscheinkapital

-698 160

-714 878

-1 413 038

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

-708 541

-1 881 417

-2 589 958

Total Zu- /Abnahme Netto-flüssige Mittel

607 595

-2 862 761

-2 255 166

Netto-Flüssige Mittel (Bankguthaben abzgl. Bankkontokorrent)

2017

2018

Netto-Flüssige Mittel am 1.1.

3 028 054

3 635 649

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit

5 553 926

5 159 613

Geldfluss aus Investitionstätigkeit

-4 237 790

-6 140 957

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

-708 541

-1 881 417

Netto-Flüssige Mittel am 31.12.

3 635 649

772 887

Bestandesänderung

607 595

-2 862 761

19

LIEGENSCHAFTEN IM ÜBERBLICK

Per 31. Dezember 2018

Baujahr Erwerb Katasterschatzung

Gebäude­ versicherung

Grundfläche Wohnungen

Luzernerstrasse 118

1955

1 138 800

1 311 000

966 m 2

8

Luzernerstrasse 136

1959

2 196 200

2 301 000

980 m 2

12

Luzernerstrasse 138

1956

1 660 200

1 943 000

1 035 m²

10

Luzernerstrasse 140

1956

1 860 500

1 994 000

935 m²

12

Luzernerstrasse 142

1957

1 102 600

1 346 000

859 m²

8

Luzernerstrasse 144

1959

1 274 200

1 514 000

1 117 m²

7

Luzernerstrasse 146

1955

1 080 600

1 454 000

685 m²

6

Luzernerstrasse 148

1954

1 156 300

1 538 000

768 m²

8

Luzernerstrasse 150

2013

7 098 500

8 346 000

3 529 m²

36

20

Baujahr Erwerb Katasterschatzung

Gebäude­ versicherung

Grundfläche Wohnungen

Thorenbergstrasse 28

1962

3 732 600

4 560 000 1 944 m²

16

Grubenstrasse 11

1962

2 429 200

2 994 000

1 179 m²

7

Grubenstrasse 16

1965

3 423 700

3 672 000

2 197 m²

12

Ritterstrasse 14 + 16

1956

1 429 500

2 170 000 1 300 m²

10

Mattweg 3

1955

1 688 300

2 555 000

1 031 m²

5

Mattweg 5 + 7

1969

4 212 700

5 166 000

1 621 m²

18

Mattweg 9 + 11

1960

3 546 600

4 317 000

1 624 m²

20

Flurstrasse 5

1967

1 754 400

2 211 000

1 355 m²

9

Flurstrasse 7

1967

1 809 400

2 068 000 1 730 m²

7

Flurstrasse 6, 8, 10

1968

8 298 900

7 939 000 4 540 m²

36

Matthof 6 –14

1972

9 152 400

9 430 000

6 015 m²

40

Zimmeregg 1, 3, 5

1978

7 697 600

8 154 000 4 046 m²

32

Zimmeregg 2 + 4

1980

10 250 000

9 047 000 4 662 m²

30

Zimmeregg 8, 10, 12

1974

6 394 400

5 909 000

2 416 m²

28

Längweiherstrasse 28, 30, 32

1984

7 653 300

6 089 000 3 556 m²

27

Unterwilrain 26, 28

1973

3 645 600

3 559 000 2 689 m²

16

Autohalle Zimmeregg

1980

2 485 700

2 497 000 2 847 m²

Luzernerstrasse 2, 4, 6 mit EH

1971

19 213 200

13 931 000

6 152 m²

63

Neuhushof 1–8

1993

22 688 300

21 967 000 10 233 m²

63

Neuhushof 13 + 14

2016

8 994 800

5 583 000

2 312 m²

17

Mattrain 6

1966

1 656 000

1 938 000

996 m²

7

Mattrain 8

1966

1 461 300

1 677 000

1 212 m²

7

Schönegg 1–4 mit EH

2006

16 454 500

14 849 000

6797 m²

36

Bernstrasse 84–96

1 759 000

1 381 000 4 498 m²

4

170 399 300 165 410 000 87 826 m 2

617

21

VORSTAND

Markus Helfenstein Präsident Finanz- & Verwaltungskommission

Rolf Fischer Vizepräsident

Nicole Rey Mitglied Protokoll

Wirtschaftsinformatiker (Leiter Finanz- & Verwaltungskommission)

Roger Sonderegger Mitglied Dr. rer. nat.

Ernst Zimmermann Mitglied dipl. Bauleiter (Finanz- & Verwaltungskommission)

Andreas Meier Mitglied Rechtsanwalt und Notar

Heinz Siegrist Mitglied Teamleiter Wohnbauberatung Vizedirektor

Revisionsstelle BDO AG Landenbergstrasse 34 6002 Luzern

22

GESCHÄFTSSTELLE

ADRESSE

ÖFFNUNGSZEITEN

Baugenossenschaft Matt Grubenstrasse 16, Postfach 241, 6014 Luzern

Montag: 15.00 Uhr – 18.00 Uhr Dienstag – Freitag: 09.30 – 11.30 Uhr

Tel 041 259 22 88, Fax 041 259 22 89 info@bgmatt.ch, www.bgmatt.ch

GV 2020 Freitag, 1. Mai 2020

VERWALTUNG

Peter Joller Leiter Immobilienbewirtschaftung Finanz- & Verwaltungskommission

Sandro Leu Stv. Leiter Immobilienbewirtschaftung

Sandra Kuster (Teilzeitpensum) Sekretariat

Malaika Ulrich (Teilzeitpensum) Buchhaltung

Angelo Walker Technischer Unterhalt

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Baugenossenschaft Matt Grubenstrasse 16

Postfach 241 6014 Luzern

Tel 041 259 22 88 Fax 041 259 22 89 info@bgmatt.ch www.bgmatt.ch

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