הסיכון שבכתיבת זכרון דברים שלא ע"י עו"ד

הסיכון שבכתיבת זכרון דברים שלא ע"י עו"ד

כמעט בכל הרצאה שאני מעביר , או במפגשים עם משקיעי נדל"ן , אני נתקל בהסתייגות , כאשר אני ממליץ בכל תוקף שלא לכתוב זכרון דברים , על מנת להבטיח עסקת נדל"ן , אלא , לגשת לעורך דין מנוסה , ולכתוב חוזה מותנה . התגובה הראשונה שאני שומע היא , שזכרון הדברים הוא הפתרון היחיד להבטחת עיסקה , וכי ניתן לכתוב אותו באופן שיאפשר בידי הרוכש לסגת מהעיסקה במידה וימצא אותה כלא מתאימה . השבוע , בעת שהבאתי את ביתי לבית הספר , ניגשה אלי עו"ד נילי ,והביאה עמה את פסק הדין , העוסק בבעיתיות שבחתימה על זכרון דברים , ואשר העת ק ממנו מצורף למאמרי זה. "היה חשוב לי להביא בפניך המאמר" , אמרה והוסיפה: " לאחר ששוחחנו על נושא הסכנה שבכתיבת זכרון דברים,הנה ההוכחה הניצחת לבעיה זו ".

על מנת להבהיר תוקפו של זכרון הדברים , בחרתי לצטט מתוך פסק הדין וכפי שכתבה : השופטת

" תוקפו של זכרון הדברים

כדי שהסכם יהא מחייב עליו לקיים את היסודות של גמירות דעת ומסויימות, המהווים תנאים מצטברים ועצמאיים (חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 3791 (להלן: - "חוק החוזים")). סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 3797 (להלן: - "חוק המקרקעין") קובע נוסף והוא כי על הסכם במקרקעין להיערך בכתב. מסמך הנושא את הכותרת "זכרון דברים" יכול , בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לקראת כריתת חוזה מחייב (ע"א 9371918 מנחם עדני נ' מרדכי דוד, (לא פו רסם, 9.9.17 )). הדרישה לגמירות דעת בין צדדים העורכים זכרון דברים משקפת את כוונתם להתחייב בהסכם מוקדם המבוסס על מפגש רצונות בנושאים המהותיים ((גבריאלה שלו, דיני "שלו"). יסוד גמירות הדעת נבחן על פי אמות מידה חיצוניות ואובי יקטיביות הנלמדות ממכלול נסיבות המקרה, הכוללות הן את המסמך עצמו, הן את התנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר עריכת המסמך (ע"א 378999 רבינאי נ' מן שקד פד"י לג ( 5 ) 581 ( 3797 )). באשר ליסוד המסוימות, נפסק בעבר כי הפרטים המהותיים בזכרון הדברים שעניינו מקרקעין כוללים, ב ין היתר, את שמות הצדדים , מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני תשלום והוצאות ומיסים (ע"א 977991 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח( 5 ) 573 , 579 ( 3797 )). הדרישה לפרטים אלה רוככה בפסיקה מאוחרת יותר, בה נקבע כי ניתן להכיר בזכרון דברים כעונה על דרישת המסוימות גם חלק כללי, 397 ( 5117 ) - להלן:

תנאי

– החוזים