הסיכון שבכתיבת זכרון דברים שלא ע"י עו"ד

הסיכון שבכתיבת זכרון דברים שלא ע”י עו”ד

השקעה נבונה לעתיד בטוח

עם נדלן בקלות וצחי קווטינסקי

התקשרו עכשיו 3004775-30

צחי קווטינסקי

מניסיון, קניית דירה , היא עסק לא פשוט. מהיכן מתחילים?, איך בכלל בוחרים נכס? איפה כדאי? האם צריך תוכנית עיסקית? ועוד ועוד שאלות רבות. אני מאמין שצברתי עם השנים ידע וניסיון רב ואני שמח וגאה ללוות ולהדריך אנשים בבחירת הנכס המתאים להם. הייעוץ וההדרכה שאני מעביר הם הגונים ומתחשבים ואני מתאים לכל אחד את החבילה שלו בהתאם לצרכים האישיים והכלכליים.

יתרון מקצועיות , מסירות ו הגינות בשילוב עבודה מהלב

אלו מביאים להצלחה!

וקצת יותר על עצמי:

צחי , יליד ירושלים , 9191 , נשוי לרחלי ואבא לליטל ( 42 )

, עידן ( 44 ) , איתי ( 91 ) ויובל ( 1 .)

עוסק צחי בנדל"ן , ומ 4112 משמש כמרצה מוביל בארץ ,

1119 מאז

בכל נושאי ההשקעה בנדל"ן:

9 . השקעות נדל"ן

4 . יזמות נדל"ן

3 . נדל"ן מניב

את הרצאותיו בכל הארץ , רואה צחי כשליחות , אולם גם כמקור הכנסה.

בנוסף להרצאותיו , עוסק צחי גם ב:

9 . ניהול פרוייקטים קטנים ובינויים בנדל"ן ( החל בשלב הייזום , דרך התכנון והביצוע , וכלה בשיווק/ איכלוס )

4 . ליווי יזמים בכל שלבי הפרוייקט.

3 . ליווי משקיעים , בכל שלבי העיסקה

יתרונו של צחי , הוא השילוב של מקצועיותו ומסירותו מחד , ועבודתו מהלב מאי דך , ואלו מביאים להצלחתו ולאהדתו בקרב תלמידיו ולקוחותיו.

הסיכון שבכתיבת זכרון דברים שלא ע"י עו"ד

כמעט בכל הרצאה שאני מעביר , או במפגשים עם משקיעי נדל"ן , אני נתקל בהסתייגות , כאשר אני ממליץ בכל תוקף שלא לכתוב זכרון דברים , על מנת להבטיח עסקת נדל"ן , אלא , לגשת לעורך דין מנוסה , ולכתוב חוזה מותנה . התגובה הראשונה שאני שומע היא , שזכרון הדברים הוא הפתרון היחיד להבטחת עיסקה , וכי ניתן לכתוב אותו באופן שיאפשר בידי הרוכש לסגת מהעיסקה במידה וימצא אותה כלא מתאימה . השבוע , בעת שהבאתי את ביתי לבית הספר , ניגשה אלי עו"ד נילי ,והביאה עמה את פסק הדין , העוסק בבעיתיות שבחתימה על זכרון דברים , ואשר העת ק ממנו מצורף למאמרי זה. "היה חשוב לי להביא בפניך המאמר" , אמרה והוסיפה: " לאחר ששוחחנו על נושא הסכנה שבכתיבת זכרון דברים,הנה ההוכחה הניצחת לבעיה זו ".

על מנת להבהיר תוקפו של זכרון הדברים , בחרתי לצטט מתוך פסק הדין וכפי שכתבה : השופטת

" תוקפו של זכרון הדברים

כדי שהסכם יהא מחייב עליו לקיים את היסודות של גמירות דעת ומסויימות, המהווים תנאים מצטברים ועצמאיים (חוק החוזים (חלק כללי), תשל"ג - 3791 (להלן: - "חוק החוזים")). סעיף 8 לחוק המקרקעין, התשכ"ט - 3797 (להלן: - "חוק המקרקעין") קובע נוסף והוא כי על הסכם במקרקעין להיערך בכתב. מסמך הנושא את הכותרת "זכרון דברים" יכול , בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך "חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לקראת כריתת חוזה מחייב (ע"א 9371918 מנחם עדני נ' מרדכי דוד, (לא פו רסם, 9.9.17 )). הדרישה לגמירות דעת בין צדדים העורכים זכרון דברים משקפת את כוונתם להתחייב בהסכם מוקדם המבוסס על מפגש רצונות בנושאים המהותיים ((גבריאלה שלו, דיני "שלו"). יסוד גמירות הדעת נבחן על פי אמות מידה חיצוניות ואובי יקטיביות הנלמדות ממכלול נסיבות המקרה, הכוללות הן את המסמך עצמו, הן את התנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר עריכת המסמך (ע"א 378999 רבינאי נ' מן שקד פד"י לג ( 5 ) 581 ( 3797 )). באשר ליסוד המסוימות, נפסק בעבר כי הפרטים המהותיים בזכרון הדברים שעניינו מקרקעין כוללים, ב ין היתר, את שמות הצדדים , מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני תשלום והוצאות ומיסים (ע"א 977991 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח( 5 ) 573 , 579 ( 3797 )). הדרישה לפרטים אלה רוככה בפסיקה מאוחרת יותר, בה נקבע כי ניתן להכיר בזכרון דברים כעונה על דרישת המסוימות גם חלק כללי, 397 ( 5117 ) - להלן:

תנאי

– החוזים

כאש ר חסרים בו חלק מהפרטים הללו, ככל שניתן להשלימם לפי הוראות הדין או לפי הנוהג המקובל (ע"א 975989 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד( 3 ( 57, 66 (1989))."

ומכיוון שכל מילה נוספת תהיה מיותרת , אוסיף ואמליץ :

רוצים לסגור עיסקה ולמנוע בריחתה מידיכם , הקפידו לערב עורך דין , אש ר יוכל , בין השאר להחתים הצדדים על הסכם מותנה, ואשר ישאיר בידיו הזמן לבדוק העיסקה לעומקה.מעבר לכך , פעלו ביעילות , רוצו ללשכת רישום המקרקעין , ולמחלקת ההנדסה ברשות המקומית ,קבלו מלוא המידע והמסמכים הנדרשים לעיסקה , וחיתמו על הסכם מסודר באמצעות עורך דין איכ . ותי

בהצלחה !!!

להלן ציטוט פסק הדין :

בית המשפט המחוזי מרכז ה"פ 9351-19-33 קרואני ואח' נ' מוסה ואח'

לפני: כב' השופטת הילה גרסטל – נשיאה המבקשים: 1. אילנה קרואני 2. דוד קרואני

ד ג נ

1. מוסה סאלם 2. חנוך סאלם

המשיבים:

דין - פסק

זוהי תובענה לאכיפת זכרון דברים שנערך בין הצדדים .

3.

רקע

(

7597 שברחוב הנביאים 31 בראש העין (

המבקשים הם בני זוג שביקשו למכור נכס המצוי בחלקה בגוש 333

א)

-: להלן "הנכס"). הנכס הוא אחד משלושה נכסים המצויים בחלקה זו. עובר לעריכת זכרון הדברים נושא תובענה זו, היה הנכס רשום במנהל (מקרקעי ישראל - להלן: "המנהל") בחכירה מהוונת על שם הוריו של המבקש (להלן: - .שלום וזהרה קרואני ,)""המבקש

(

"המבקשת") עם המשיב 3 , אביו של המשיב 5 (להלן :- "האב "

ביום 59.31.31 חתמה המבקשת (להלן :-

ב)

ו"הבן" בהתאמה), על מסמך הנושא את הכותרת "זכרון דברים" (להלן :-

"זכרון הדברים"), שבו סוכם כי האב ירכוש את הנכס

מהמבקשת. הבן נכח במעמד זה וסייע לאביו בניהול המשא ומתן. במעמד החתימה על זכרון הדברים נכח גם המתווך מטעם המבקשים, מר עדיאל בשארי (להלן: - "המתווך ").

( בזכרון הדברים הכולל שבעה סעיפים, סוכם כי הנכס יימכר לאב במחיר , 3,711,111 ,₪ וכי התמורה תשולם במועד חתימת ההסכם. עוד נקבע כי גם מסירת החזקה בנכס תתבצע ביום החתימה על החוזה, וכי החוזה ייחתם תוך 37 יום. את זכרון הדברים ערך בא - כוח המבקשים, עו"ד יניב כהן (לה -לן: "ב"כ המבקשים "). ג)

( יצויין כבר עתה כי הצדדים חלוקים ביניהם הן באשר לתוקף זכרון

ד)

הדברים, הן על השאלה האם במעמד החתימה על זכרון הדברים הובהר למשיבים כי המבקשים אינם רשומים כבעלי הזכויות בנכס וכי יש להשלים את העברת הזכויות מהורי .המבקש למבקשים יום כפי שצוין בזכרון הדברים. במהלך החודשים 41 שלאחר מכן טיפל עו"ד שמואל צברי, מטעם המבקשים, בהליכים הנוגעים להעברת .הזכויות בנכס ורישומן על שם המבקשים "ב"כ המשיבים") מכתב לב"כ המבקשים (נספח "ו" לתובענה), בו טען בין היתר, כי על אף שבמועד החתימה על זכרון הדברים הציגה המבקשת מצג שלפיו הנכס רשום על שמה, התברר כי הדברים אינם נכונים וכי במצב הנוכחי לא ניתן לרכוש ב"כ המשיבים הודיע כי אם לא יועברו אליו תוך שבעה ימים מסמכים המוכיחים .את הנכס זכויות רשומות של המבקשים בנכס, יבטלו המשיבים את זכרון הדברים וידרשו מהמבקשים את הפיצוי המוסכם הנקוב בו (להלן: - "הודעת הארכה "). ( החוזה לא נחתם תוך ה) ( ביום 39.3.33 ו) כשלושה חודשים לאחר עריכת זכרון הדברים, שלח עו"ד , משה פולק (להלן :- ז) עשרה ימים לאחר מכן, ביום 59.3.33 , שלח ב"כ המבקשים מכתב לב"כ המשיבים בו כפר בטענה שלפיה המבקשים הטעו כביכול את המשיבים (נספח "ז" לתובענה), ולגופו של תהליך השלמת העסקה הוסיף כי בימים הקרובים יועברו המסמכים הנדרשים לידי המבקשים וניתן יהא לפעול להשלמת העסקה. המבקשים אף שילמו דמי .)"לתובענה "היוון למנהל (נספח "ח כשלושה שבועות לאחר מכן, ביום 37.5.33 , שלח ב"כ המבקשים מכתב נוסף לב"כ המשיבים (נספ ח "ט לתובענה), בו ציין כי "הנכס נמצא בהליכי רישום" על " - שם המבקשים וכי ניתן יהיה, אפוא, להשלים את העסקה. ב"כ המבקשים הוסיף כי אם ברצונם של המשיבים להשלים את העסקה בטרם יושלם הליך הרישום – ניתן להפקיד את .התמורה בנאמנות משותפת ( ח) (

ביום 58.5.33

)ט

למעלה מחודש לאחר שליחת הודעת הארכה, שיגר ב"כ המשיבים מכתב לב"כ המבקשים שבו הודיע על ביטול זכרון הדברים (להלן: - "הודעת הביטול"). בהודעת הביטול צוין כי נוכח העובדה שבפרק הזמן המשמעותי שעבר מאז החתימה על זכרון הדברים לא הוסדר רישום הזכויות בנכס על שם המבקשים , מבוטל זכרון הדברים ובכוונת המשיבים לתבוע .)מהמבקשים את הפיצוי המוסכם (נספח "יא" לתובענה

( ביום 5.1.33 שיגר ב"כ המבקשים מכתב לב"כ המשיבים (נספח "יב" עד סוף השבוע הבא יועברו הזכויות באופן פורמאלי" "לתובענה) בו ציין כי ככל הנראה וכי המבקש ים עומדים על השלמת העסקה. ב"כ המבקשים הוסיף וביקש כי המשיבים ישקלו בשנית את עמדתם באשר לביטול זכרון הדברים. הודעה נוספת נשלחה ביום 9.1.33 ובה צוין כי נראה שהרישום יסתיים "תוך 78 שעות". למכתבים הללו לא ניתנה תשובה על - ידי המשיבים . י)

( ביום 39.1.33 שלח ב"כ המבקשים מכתב נוסף לב"כ המשיבים (נספח "יג"

יא)

לתובענה), אליו צירף מסמכים המעידים על העברת רישום הזכויות בנכס על שם המבקשים. ב"כ המבקשים ביקש במכתב זה לקבוע מועד להשלמת העסקה. ב"כ המבקשים חזר על פנייה זו פעמיים נוספות בימים 11.1.33 -וב 9.7.33 (נספחי "טו" - ם "יד" ו .)לתובענה

( ביום 9.7.33 הושלם הליך רישום זכויות המבקשים על הנכס במנהל

יב)

.

( ביום 35.7.33 שלח ב"כ המשיבים מכתב לב"כ המבקשים (נספח "טז" לתובענה) ובו הודיע כי זכרון הדברים בוטל כבר בהודעת הביטול שנשלחה. עם זאת, ציי ן ב"כ המשיבים כי אף על פי שהעסקה אינה תקפה עוד, יהיו המשיבים מוכנים לרכוש את הנכס, ואולם זאת במחיר 3,711,111 ₪ (מחיר הנמוך ב - 711,111 ₪ מהמחיר הנקוב .ובכפוף להשלמת מסמכים דרושים נוספים ,)בזכרון הדברים לאחר שהוחלפו בין הצדדים מכתבים נוספים ברוח דומה (נספחים יז, יח, יט לתובענה), ומשהצדדים לא הגיעו להסכמה, הגישו המבקשים ביום 7.9.33 תובענה זו למתן סעד הצהרתי שלפיו זכרון הדברים שנערך בין הצדדים תקף. ביום 51.33.33 נערך לפני דיון הוכחות שבו נחקרו המבקשת, הבן והמתווך. הצדדים הגישו סיכומים בכתב והגי עה העת למתן פסק דין - . יג) יד)

(

3. טענות הצדדים

טענות המבקשים

( זכרון הדברים מחייב את הצדדים וביטולו נעשה שלא כדין. במהלך המשא ומתן שקדם לחתימה על זכרון הדברים הובהר למשיבים כי הנכס נמצא בהליכי רישום וכי עדיין לא נרשמו זכויות המבקשים בנכס. המבקשים אף לא נדרשו להעביר את הזכויות .הרשומות כתנאי לחתימת ההסכם הסופי התנהלות המשיבים מלמדת על כך כי מדובר בחרטה מצידם בעקבות מסקנתם כי שגו בהערכת כדאיות העסקה עבורם, ומכל מקום אין בנסיבות שכאלו כדי לאפשר להם לחזור בהם מהתחייבויותיהם לרכוש הנכס על פי התנאים שבזכרון הדברים .עליו חתמו א) ( ב)

טענות המשיבים

(

ג) זכרון הדברים אינו מחייב, הן מאחר שלא התגבשה גמירות דעת של .הצדדים, הן מאחר שחסרים בו פרטים מהותיים הנדרשים בזכרון דברים מסוג זה

( לחלופין, קיימים פגמים בכריתת זכרון ה דברים המצדיקים את ביטולו. בהקשר זה טוענים המשיבים כי המבקשים הטעו אותם בכך שהציגו בפניהם מצג שווא וניצלו את העובדה שהאב מבוגר ואינו יודע קרוא וכתוב והבן ,שלפיו הנכס רשום על שמם .חסר ידע משפטי. על כן, לשיטת המשיבים, זכרון הדברים בוטל כדין בהודעת הביטול ד)

( עוד טוענים המשיבים טענות חלופיות שונות, ובכללן כי בנסיבות העניין

ה)

.אכיפת זכרון הדברים אינה צודקת

1. דיון והכרעה

שתי שאלות עיקריות דורשות הכרעה בתובענה זו. הראשונה: האם זכרון הדברים שנחתם ?בין הצדדים מחייב

השניה, שתיבחן בהנחה שהתשובה לשאלה הראשונה חיובית: האם זכרון הדברים בוטל ?כדין

תוקפו של זכרון הדברים

( כדי שהסכם יהא מחייב עליו לקיים את היסודות של גמירות דעת ( ומסויימות, המהווים תנאים מצטברים ועצמאיים )חוק החוזים (חלק כללי תשל"ג-1973 , חוק המקרקעין התשכ"ט-7973 (להלן:- "חוק ,(להלן:- "חוק החוזים")). סעיף 8 ל המקרקעין") קובע תנאי נוסף והוא כי על הסכם במקרקעין להיערך בכתב. מסמך הנושא את הכותרת "זכר ון דברים" יכול, בנסיבות מסוימות, להיות הסכם מחייב בפני עצמו, חומר גולמי" וחלק ממשא ומתן לקראת כריתת "ובנסיבות אחרות עשוי הוא לשמש אך ( חוזה מחייב ע"א 8191739 מנחם עדני נ' מרדכי דוד, (לא פורסם, [פורסם בנבו], 9.9.17)). הדרישה לגמירות דעת בין צדדים העורכים זכרון דברים משקפת את כוונתם להתחייב בהסכם מוקדם המבוסס על מפגש רצונות בנושאים המהותיים ((גבריאלה שלו, דיני החוזים חלק כללי, 793 (7115) להלן:- "שלו"). יסוד גמירות הדעת נבחן על – פי אמות מידה חיצוניות ואובייקטיביות הנלמדות ממכלול נסיבות המקרה, הכוללות הן את ( המסמך עצמו, הן את התנהגות הצדדים לפני, בעת ולאחר עריכת המסמך ע"א 999873 רבינאי נ' מן שקד פד"י לג באשר ליסוד המסוימות, נפסק בעבר כי .))9791( 382 )2( הפרטים המהותיים בזכרון הדברים שעניינו מקרקעין כוללים, בין היתר, את שמות ( הצדדים, מהות הנכס, מהות העסקה, המחיר, זמני תשלום והוצאות ומיסים ע"א 199779 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח הדרישה לפרטים אלה רוככה .))4791( 692 ,192 )2( בפסיקה מאוחרת יותר, בה נקבע כי ניתן להכיר בז כרון דברים כעונה על דרישת המסוימות א) ( ב)

גם כאשר חסרים בו חלק מהפרטים הללו, ככל שניתן להשלימם לפי הוראות הדין או לפי ( הנוהג המקובל ע"א 989579 בוטקובסקי נ' גת, פ"ד מד (1) 57, 66 (1989)).

(

ג) במקרה דנן סבורה אני שתוכנו של זכרון הדברים, התנהגות הצדדים, ובפרט התנהגות המשיבים לאחר עריכת ההסכם, מלמדים כי הצדדים ראו את זכרון :הדברים כהסכם מחייב. אפרט

בחינת תוכנו של זכרון הדברים מלמדת כי מסמך זה נוסח כהסכם מחיי ב. סעיף 7 לזכרון :הדברים קובע כי

" הצדדים יחתמו על חוזה המכר בתוך 37 יום ממועד החתימה על זכ"ד זה וזאת מבלי לפגוע בתוקף זכרון דברים זה והיותו אכיף. פרטים חסרים יושלמו מכוח נוהג. הוצאות )רישום הנכס והזכויות יחול [כך במקור] על הקונה". (ההדגשות שלי, ה.ג

1 סעיף לזכרון הדברים אף קובע מנגנון המזכה צד הנפגע מהפרה יסודית של זכרון הדברים בפיצוי מוסכם בסך 371,111 ₪ .

( באשר להתנהגות הצדדים, עולה כי המשיבים עצמם ראו את זכרון הדברים כמסמך מחייב. כך עולה מהודעת הארכה לפני ביטול זכרון הדברים ששלח ב"כ המשי בים, בה הוא אף ציין כי בכוונת המשיבים לדרוש את הפיצוי המוסכם הנזכר בזכרון הדברים. כך אף עולה ממתן הודעת הביטול ששיגר ב"כ המשיבים כחודש מאוחר יותר. ברי, אם כן, כי אילו היו המשיבים סבורים כי זכרון הדברים אינו מחייב לא היו הם מנסחים את מכתביהם באופן שתואר לעי ל, ולמעשה כלל לא היו נוקטים צעדים לבטל את ההתקשרות על - פי זכרון הדברים. לנוכח האמור, תמוהה בעיני טענת המשיבים שהועלתה , .לראשונה רק לאחר הגשת תובענה זו, הכופרת בתוקפו של זכרון הדברים לא זו בלבד שנוסח זכרון הדברים והנסיבות החיצוניות לו מלמד ים על גמירות דעתם של הצדדים, הרי שמצויים בו גם הפרטים הנחוצים לצורך מילוי דרישת המסויימות. בכלל אלה: מהות העסקה, תיאור הצדדים, קביעת המחיר, ומועדי התשלום. לא מצאתי כי בטענות המשיבים באשר לפגמים בעניין זה, כגון העדר חתימתו של המבקש שלא נכח במעמד החתימה, או העדר תיאור מדוייק של הנכס, יש כדי לשנות מסקנה זו . ד) ( ה)

.לפיכך, מסקנתי היא כי זכרון הדברים מהווה הסכם מחייב לכל דבר וענין

האם זכרון הדברים בוטל כדין ?

( כפי שצוין לעיל

ו)

, ביום 58.5.33 , כחמישה חודשים לאחר מועד החתימה על זכרון הדברים, שיגר ב"כ המש יבים הודעת ביטול. הסוגיה הדורשת הכרעה בעניין זה היא האם ביטול זכרון הדברים .נעשה כדין

( בהעדר הסכמה בין הצדדים בדבר ביטול החוזה, קיימים בדין שני חוק מישורים לביטול החוזה על ידי אחד מן הצדדים: העילה האחת מעוגנת בפרק ב' ל ז)

החוזים ועוסקת בפגמים בכריתת החוזה, והעילה השנייה מתייחסת להפרת החוזה לאחר כריתתו. פרופ' גבריאלה שלו מתייחסת בספרה לשתי עילות אלו (שלו, בעמ' 179 ):

" ביטול החוזה הוא הפסקה מוצדקת של החוזה על - ידי צד לו. ביטול החוז ה יכול להתרחש מחמת פגם בכריתה או בעקבות הפרה. במקרה הראשון נוצר הפגם ונוצרת גם זכות ואילו במקרה השני קמה זכות הביטול בשל מאורע שאירע ,הביטול לפני כריתת החוזה לאחר שהחוזה נכרת. עם זאת משתמש המחוקק במונח זהה – "ביטול" – לתיאור שתי עילות שונות: ביטול חוזה שנ פל פגם בכריתתו וביטול חוזה בשל הפרתו ." עילת הביטול בה אוחזים המשיבים, מתבססת על השלב הטרום חוזי, - דהיינו, לטענתם המבקשים הטעו אותם בכך שלפני החתימה על זכרון הדברים הציגו ,לפניהם המבקשים מצג שווא שלפיו הזכויות בנכס רשומות על שמם. כך ניתן ל למוד מהודעת הארכה ששלח ב"כ המשיבים כחודש קודם לכן, ומטענות ,מנוסח הודעת הביטול המשיבים במסגרת תובענה זו. בסעיף 5 להודעת הארכה, שאליה הפנה ב"כ המשיבים :נכתב כי ,בהודעת הביטול ( ח)

בזמן חתימת זיכרון [ה]דברים מרשתך הציגה מצג לפני מרשי, לפיו הנכס רשום על שמה " וכי ." אין מניעה למכור את הנכס

בהמשך למשפט זה, הבהיר ב"כ המשיבים כי במצג שווא זה יש כדי להוות עילה לביטול חוק החוזים זכרון הדברים. משכך, נראה כי ביטול זכרון הדברים מבוסס על סעיף 73 ל העוסק בהתקשרות בחוזה עקב הטעייה. סעיף זה קובע כי : מי שהתקשר בחוזה עקב טעות שהיא תוצאת הטעיה שהטעהו הצד השני או אחר מטעמו, " " ,רשאי לבטל את החוזה; לענין זה הטעיה" – לרבות אי - גילוין של עובדות אשר לפי דין, ".לפי נוהג או לפי הנסיבות היה על הצד השני לגלותן

( השאלה הראשונה אותה יש לבחון אפוא היא: האם אמנם הציגו המבקשים

ט)

?מצג שווא אודות זכויותיהם בנכס טרם כריתת זכרון הדברים

בעניין זה אני סבורה שהמשיבים ידעו טרם החתימה על המסמך כי הזכויות בנכס לא רשומות על שם המבקשים. מסקנה זו נלמדת הן מהתנהגות הצדדים במהלך החודש ים .שלאחר עריכת זכרון הדברים, הן מדברי המתווך והבן בעדותם. אבהיר את מסקנתי זו כאמור לעיל, בזכרון הדברים בו התחייבו המשיבים לשלם קרוב לשני מיליון שקלים עבור הנכס, נקבע בסעיף 5 כי הסכם סופי ייחתם תוך שבועיים. הבן ציין בעדותו כי "תכף ומיד "לאחר זיכרון הדברים התברר למשיבים כי הנכס לא רשום על שם המבקשים (עמ' ש' 93 37-55 לפרוטוקול על אף זאת, רק לאחר כשלושה חודשים שלח ב"כ המשיבים את .) הודעת הארכה. העובדה שעבר פרק זמן כה ארוך עד שנשלח מכתב ראשון שבו נטענה טענה מהותית שכזו מעוררת ספק רב באשר לאמיתות גרסת המשיבים בענ יין זה. לא זו בלבד שעדויות המבקשת והמתווך אליהן אתייחס להלן סותרות את גרסת הבן, אלא שאף תשובותיו שלו בעדותו בעניין זה היו מתחמקות ולא הפיגו את הספק. (עמ' 51-75 ש' 93 , 9-3 ש' 93 עמ' לפרוטוקול ).

עוד יש לציין בהקשר זה את הימנעות המשיבים מלהעיד את האב על אף שע דותו יכולה הייתה לתרום באופן משמעותי לבירור סוגיה עובדתית זו, שכן האב נכח במעמד זכרון הדברים ואף חתם על המסמך. המשיבים לא סיפקו הסבר מספק לאי העדת האב, ובנסיבות ( אלו, הימנעות מלהעידו יוצרת הנחה שדבריו היו פועלים נגדם ע"א 7199557 בנק אגוד לישראל נ' אטיאס סאטא, (לא פורסם, [פורסם בנבו], 57.3.19 )). מנגד, העידה המבקשת כי ציינה במעמד זכרון הדברים שהנכס עדיין לא רשום על שמה וכי המבקשים צריכים עוד להסדיר את העניין (עמ' 73-9 ש' 7 לפרוטוקול). המתווך שנכח בעת חתימת זכרון הדברים תמך בגרסת המבקשת וציין בעדותו כי האב ידע במעמד זה שהנכס רשום על שם הורי המבקש, והוא אף ביקש מהמבקשת באותו מעמד לקצר את ,הליך העברת הזכויות בנכס כך שיועברו אליו ישירות (עמ' 83-73 ש' 33 לפרוטוקול). עדות המתווך ל א נסתרה בחקירתו הנגדית . לפיכך, סבורה אני כי המבקשים לא הטעו את המשיבים במועד החתימה על זכרון הדברים אודות מצב הזכויות בנכס וכי למבקשים היה ידוע במעמד זה כי עוד נדרשת פעולת העברת .זכויות בנכס משמם של הורי המבקש למבקשים ודוק, אמנם ניתן ל טעון כי העובדה שהחוזה לא נחתם בתוך פרק הזמן שנקבע בזכרון הדברים יכולה הייתה אף היא להוות עילה לביטולו. אולם, טענה זו לא הוזכרה על - ידי המשיבים בהודעותיהם למבקשים ואף לא בכתבי טענותיהם. יתרה מכך, ,בחינת מכלול הנסיבות ובעיקר התנהלות הצדדים לאחר החתימה על זכרו ן הדברים, מלמדת כי על אף לשונו של סעיף 7 לזכרון הדברים הקובע כי הצדדים יחתמו על חוזה המכר תוך יום 73 , הצדדים הסכימו (למצער – לאחר עריכת המסמך) להארכת תקופה זו. כך למשל, ניתן ללמוד מעצם שיגורה של הודעת הארכה אשר נשלחה זמן רב לאחר חלוף התקופה הנקובה בזכרון ה דברים (ומבלי להתייחס אליה כלל ). הוסכם ביניהם בעל - פה או למצער בהתנהגותם, כי החתימה על הסכם המכר תתבצע לאחר העברת הזכויות בנכס, אשר המבקשים ידאגו להש ייתכן שבטענת המשיבים בכתבי טענותיהם כי הייתה גם . למתה תוך פרק זמן סביר הפרה של זכרון הדברים מכוונים הם לכך שפרק הזמן הממושך שחלף עד העברת הזכויות מהווה הפרה של הסכמה זו. אולם, מעבר לכך שטענה זו לא נטענה במפורש, היא עומדת בסתירה לטענה העובדתית המרכזית שמעלי ם המשיבים, היא הטענה בדבר מצג השווא. ברי כי לא ניתן ליישב בין הטענה כי המשיבים לא ידעו על הצורך בהעברת הזכויות בנכס על שם המבקשים לבין הטענה כי סוכם על פרק זמן סביר להעברה שכזו (סעיף (ב59 ) תקנות סדר הדין האזרחי .)תשמ"ד-7873 ,ל משהגעתי למסקנה כי עילת ביטול זכרון הדברים המבוססת על הטעיה באשר לזהות בעלי הזכויות בנכס בשעת החתימה על המסמך לא הייתה מוצדקת, הרי שמשמעות הדבר היא כי ביטול זכרון הדברים בעילה זו היה שלא כדין. עם זאת, בב חינת למעלה מן הנדרש יש להבהיר כי אף לו הייתי מגיעה למסקנה שהייתה למשיבים עילת .ביטול, ניתן להצביע על פגמים אחרים בהודעת הביטול. אבאר ( י) ( טענה אפשרית נוספת בעניין זה היא כי אף אם הצדדים הסכימו לחרוג ,מהתקופה שננקבה בזכרון הדברים יא) ( יב)

חוק החוזים :עוסק בדרך ביטול החוזה וקובע סעיף 15 ל

" ביטול החוזה יהיה בהודעת המתקשר לצד השני תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על עילת "הביטול

כאמור לעיל, לפי דברי הבן בעדותו, עילת הביטול נודעה למשיבים זמן קצר לאחר החתימה על זכרון הדברים. עם זאת, בחרו המשיבים שלא לבטל את זכרון הדברים סמוך לאחר המועד בו כביכול גילו עובד ה זו. תחת זאת, המתינו המשיבים כשלושה חודשים בטרם שלחו למבקשים את הודעת הארכה. זאת, על אף שמחומר הראיות עולה שהצדדים חוק שוחחו ביניהם במהלך תקופה זו. אכן, מירוץ הזמן לביטול הסכם מכוח סעיף 15 ל החוזים תלוי בנסיבותיו של המקרה הספיציפי - ייתכן שתקופה קצרה בת מספר ימים תיראה כבלתי סבירה בעוד שבמקרה אחר תקופה של חודשים תיחשב סבירה (דניאל פרידמן ונילי כהן, חוזים, 3177 ( 3775 )). בענייננו, כאמור, לא מצאתי לקבל את גרסת המשיבים כי הם לא ידעו שהנכס אינו רש ום על שם המבקשים. אולם, אף לשיטתם שלפיה נודע להם הדבר זמן קצר לאחר חתימת זכרון הדברים, סבורני כי פרק זמן של כשלושה חודשים עד להעלאת הטענה בהודעת הארכה אינו סביר בנסיבות העניין. זאת בפרט .שהמשיבים לא העלו כל הסבר משכנע להתמהמהות זו עוד י צויין כי אף לאחר ששלחו המשיבים הודעת ארכה חלף כחודש מהיום שבו תמה תקופת הארכה עד למועד ביטול ההתקשרות, כאשר בין לבין שלחו המבקשים מכתבים שבהם עידכנו את המשיבים כי הם פועלים לסיים את הסדרת הרישום בנכס. סעיף חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה תשל"א-1973 (להלן:- "חוק החוזים – ,8 ל תרופות") עוסק במקרים בהם ניתנת ארכה בטרם מבטל צד את החוזה, וקובע כי יש לבטל החוזה תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה. סעיף זה אמנם מתייחס לביטול עקב הפרת חוזה ולא לביטול עקב פג ם בכריתת החוזה, אולם סבורני כי אם בחר צד להסכם ליתן ארכה בטרם ביטול בגין פגם בכריתה, כמו במקרה שלפנינו, אזי הרציונאל העומד בבסיס הסעיף נכון גם במקרה שכזה. בנסיבות העניין ביטול זכרון הדברים לא היה תוך פרק זמן .סביר לאחר שנסתיימה הארכה סיום אתייחס לטענה נוספת שהעלו המשיבים ושלפיה אכיפת זכרון חוק הדברים אינה צודקת בנסיבות העניין. המשיבים מתבססים בעניין זה על סעיף 1(7) ל החוזים תרופות, המאפשר לבית המשפט לשלול אכיפת חוזה אם אכיפתו אינה צודקת – בנסיבות העניין. טענה זו של המשיבים הושתתה על שני אדנים. האחד נוגע לסוגיית ומכאן 11.4.6רישום הזכויות בנכס. כפי שעולה מהניתוח לעיל סוגיה זו הוסדרה ביום שאין בה כדי להוות טעם לאי אכיפתו של ההסכם. האדן השני הוא כי ערכו של הנכס היה נמוך מהמחי ר שעליו הוסכם בזכרון הדברים (פסקה 37 לסיכומי המשיבים). טענה זו מעידה לכל היותר על טעות בכדאיות העסקה. תמיכה לכך ניתן אף למצוא בהצעת ב"כ המשיבים במכתב ששיגר ביום 35.7.33 בו הציע לרכוש את הנכס במחיר הנמוך ב - 711,111 ₪ מהמחיר הנקוב בזכרון הדברים, כאמור לעיל. ב רי כי טעות בכדאיות העסקה (41אינה מצדיקה שלילת אכיפתו של זכרון הדברים (סעיף חוק החוזים אציין בעניין .)ד) ל כי הרושם המתקבל הוא שבבסיס סירוב המשיבים לרכוש את הנכס על - פי זכרון הדברים עומד חו סר שביעות רצונם מהמחיר, וטענותיהם כפי שהועלו – היוו אך כסות .לסיבה האמיתית ( יג) ( יד)

בטרם

–זה

( על יסוד כל האמור לעיל, אני מקבלת את התובענה ומצהירה כי זכרון

טו)

.הדברים אכיף

3. סוף דבר

אני מקבלת את התובענה ומורה על אכיפת זכרון - הדברים .

37,111 ₪

המשיבים יישאו בהוצאות המבקשים ובשכ"ט עו"ד בסך .

ניתן היום, ל' ניסן תשע"ב, 55 אפריל 5135 , בהעדר הצדדים .

הילה גרסטל ה 77998131

הזמן הנכון לחייג

עכשיו

30-3004330

ולהצטרף לאחד ממסלולי ההשקעה המוצעים ע"י "נדל"ן בקלות" וצחי קווטינסקי.

 קורס השקעות נדל"ן  יעוץ אישי לבניית כלכלה נכונה ועתיד בטוח על בסיס הנדל"ן.  ליווי אישי לרכישת נכסים להשקעה

מצפה לכם

צחי קווטינסקי

הזמינו חבילת 5 חוברות דיגיטליות וקבלו אחת נוספת חינם מבצע מיוחד למזמינים דרך נדלן בקלות 5+1

מזמינים גרסת דיגיטלי רגיל ומקבלים 2 מבין ה 6 בגרסת פרו

הפקת החוברת בפורמט דיגיטלי הדיגיטלי שלי יוסי קװטינסקי www.easyflip.co.il