GECINA_Document_de_reference_2017

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DE LA RESPONSABILITÉ SOCIÉTALE À LA PERFORMANCE DURABLE Axe 1 : générer productivité et bien-être pour les occupants dans des immeubles adaptables

AXE 1 : GÉNÉRER PRODUCTIVITÉ ET BIEN-ÊTRE POUR LES OCCUPANTS 7.3 DANS DES IMMEUBLES ADAPTABLES

poste de travail pour un locataire de bureaux étant majoritairement liés aux salaires qu’il verse à ses employés (1) , la contribution de l’immeuble qu’il occupe à la productivité de ces derniers est un facteur essentiel pour l’amélioration de son résultat d’exploitation (production invariante pour un coût réduit au poste de travail ou

7.3.1

PRODUCTIVITÉ ET BIEN-ÊTRE

DES OCCUPANTS Contexte

7.3.1.1

Différentes études scientifiques ont démontré que les production supérieure pour le même coût). Ce surcroît de caractéristiques d’un immeuble influent sur les conditions de valeur d’usage pour le locataire contribue au renforcement bien-être de ses occupants. Or, dans des bureaux, leur de la valeur immatérielle de l’actif.

bien-être a une incidence à la fois sur l’efficacité au travail et sur les heures travaillées, en réduisant l’absentéisme, le turn-over et les retards. La productivité se définissant comme la quantité de biens ou de services divisée par le coût du travail, une corrélation peut être établie entre les caractéristiques d’un immeuble impactant le bien-être des occupants, et la productivité de ces derniers. Les coûts au

Les études menées avec le cabinet Goodwill Management en 2013, sur quatre immeubles du patrimoine de Gecina, ont démontré des gains économiques pour les locataires, liés à un surcroît de productivité dû aux qualités intrinsèques de ces immeubles, de l’ordre de 25 % du loyer (voir exemple ci-dessous pour un immeuble).

BILAN ÉCONOMIQUE D’UN IMMEUBLE DE GECINA COMPARÉ À UN IMMEUBLE CONCURRENT

Immeuble Gecina comparé à un concurrent

Type de surcoût ou gain

Dépenses liées au surcoût d’exploitation

- 399 946 €

Recettes générées par les gains de productivité liés aux qualités intrinsèques de l’immeuble Recettes générées par les gains de productivité liés à la centralité (proximité des commerces et des transports)

+ 1 657 538 €

+ 619 498 € - 726 083 €

Dépenses liées au surcoût de loyer de l’immeuble

TOTAL (GAIN POUR LE LOCATAIRE)

+ 1 151 000 €

le temps non travaillé passé dans l’immeuble , comme ■ l’accessibilité des escaliers et des salles de réunions, la disponibilité des ascenseurs, la qualité de l’organisation des flux verticaux et horizontaux, la flexibilité technique de l’immeuble et les services proposés (restaurant, parkings, conciergerie, douches, salle de sport, etc.). Forte de ces résultats, Gecina a mis à jour son indicateur de mesure de la contribution de ses immeubles de bureaux à la productivité de leurs occupants (méthode détaillée à la page 235 du Document de référence Gecina 2015). En cohérence avec la méthodologie VIBEO, les résultats de cet indicateur simplifié sont exprimés sous forme d’étiquettes déterminant, pour chaque immeuble, la différence de contribution à la productivité des occupants par rapport à un immeuble standard (qualités moyennes à bonnes pour l’ensemble des caractéristiques évaluées).

Selon la méthodologie développée par le groupe de travail VIBEO (2) , les caractéristiques de l’immeuble impactant le bien-être de ses occupants peuvent être regroupées suivant différents critères présentés ci-dessous par ordre décroissant d'influence : la qualité d’accès à l’immeuble , comme la proximité ■ d’un centre urbain, le nombre et la fréquence des transports disponibles ou le nombre de commerces et services ; le bien-être physique , comme le confort thermique, la ■ ventilation, la qualité de l’air, l'éblouissement, l'éclairage ou l'espace à la personne ; la motivation , comme la localisation du bâtiment, son ■ entretien et son identité, le sentiment de sécurité lié au quartier ou la modularité des bureaux ; le bien-être cognitif ou la sérénité , comme la vue ■ extérieure, la proximité d’espaces naturels, les bruits intérieurs et extérieurs, ou les espaces de détente ;

Selon une étude de 2010 du US Department of Labor, les coûts au poste de travail se répartissent à 90 % en salaires, 9 % en loyer et 1 % en charges (1) (dont les charges énergétiques). Valeur Immatérielle des bâtiments et Bien-Être des Occupants – Groupe de travail constitué des entreprises BNP Paribas Real Estate, Bolloré Logistics, (2) Bouygues Construction, EDF, Engie, Foncière des Régions, Gecina, Goodwill Management, Ivanhoé Cambridge, Saint Gobain et Sercib – afin de déterminer scientifiquement une méthodologie théorique d’évaluation de la contribution d’un immeuble de bureau à la productivité de ses occupants (à partir du modèle Thésaurus Ecopolis© de GoodWill Management) et de la vérifier par une série de tests in situ.

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