Geschäftsbericht 2017 BG Matt

BAUGENOSSENSCHAFT

LUZERN

GESCHÄFTSBERICHT 2017

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IMPRESSUM

Baugenossenschaft Matt Luzern

Redaktion Markus Helfenstein, Präsident Rolf Fischer, Leiter Finanz- und Verwaltungskommission

Layout + Grafik Peter Joller, Verwalter

Druck Druckerei PK Druck, Luzern

Konzept HOMM interactive, Luzern, www.homm.ch

Titelbild Neuhushof 13, 6014 Luzern, Küche 4.5 Zimmerwohnung

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MARKUS HELFENSTEIN Präsident Baugenossenschaft Matt

Sehr geehrte Genossenschafterinnen, sehr geehrte Genossenschafter

Bewegung auf dem Mietermarkt

Die rege Bautätigkeit und die zunehmenden Leerstände bei Neubauten bringen Bewegung in den Mietermarkt. Verschiedene Studien belegen, dass die tiefen Zinsen und nicht etwa eine steigende Nachfrage zu dieser Situation geführt haben. Es ist viel Geld vorhanden, welches angelegt werden muss. Weil Mehrfamilienhäuser nur sehr teuer zu erstehen sind, werden Neubauten erstellt, dies zum Teil auch in Gegenden wo die Nachfrage fehlt. Noch sind wir in der Stadt Luzern in einer komfortablen Situation. Mit Blick auf die mehr als 2500 neuen Mietwohnungen, welche in der Stadt und Agglomeration geplant sind, können wir davon ausgehen, dass der Wettbewerb grösser wird. Zunehmender Wettbewerb fördert die Kreativität der Vermieter. Mietzinsreduktionen, Gutscheine, Fitness-Abonnements usw. werden angeboten, um Mieterinnen und Mieter zu gewinnen. Auch bei uns nehmen die Mieterwechsel zu. 2017 hatten wir neben der Neuvermietung Luzernerstrasse 6 mehr als 50 Mieterwechsel zu verzeichnen. Das bedeutet, dass in fast jede 12. Wohnung neue Mietende eingezogen sind. Wir gehen davon aus, dass diese Tendenz anhalten wird. Ganz im Sinne unseres Leitbilds verfolgt der Vorstand der BG Matt eine Strategie, die Wohnraum für verschiedene Anspruchsgruppen zur Verfügung stellt. Der Mix soll es richten. Durch Neubauten oder dem Erwerb von bestehenden Mehrfamilienhäusern streben wir ein moderates, aber stetiges Wachstum unserer Genossenschaft an. Dank der stabilen Ertragslage unserer Genossenschaft verfügen wir über die nötigen Mittel, um unsere bestehenden Liegenschaften in Schuss zu halten. Aktuelles Beispiel ist die Sanierung der Luzernerstrasse 2/4/6. Sämtliche 63 Wohnungen konnten nach der Gebäudesanierung problemlos wieder vermietet werden. Daneben stellen wir bewusst auch Wohnraum für Mietende zur Verfügung, die auf sehr günstigen Wohnraum angewiesen sind. Diese Wohnungen sind vorwiegend in älteren Liegenschaften, welche in absehbarer Zeit durch Neubauten ersetzt werden.

INHALT

Auf einen Blick

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Auszug aus dem Jahresbericht

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Bernstrasse

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Kommentar zur Jahresrechnung

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Bilanz

14

Erfolgsrechnung

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Anhang zur Jahresrechnung

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Bericht der Revisionsstelle

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Geld™ussrechnung

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Liegenschaften im Überblick

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Markus Helfenstein Präsident

Vorstand und Verwaltung

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AUF EINEN BLICK

Stand 31. Dezember 2017

2017

Anzahl Liegenschaften

64

Liegenschaftswert brutto

173,6 Mio. CHF

Liegenschaftswert netto

142,7 Mio. CHF

Anzahl Wohnungen

617

Anzahl Gewerberäume

31

Anzahl Kindergärten

4

Arztpraxen

2

Anzahl Garagen

468

Anzahl Parkplätze

282

Gebäudeversicherungssumme

165,7 Mio. CHF

Katasterschatzung

172,4 Mio. CHF

Grundstück™ächen

87 920m 2

Liegenschaftsertrag brutto

9,5 Mio. CHF

Anteilscheinkapital

22,2 Mio. CHF

Anzahl Genossenschafter

800

Verzinsung Anteilscheinkapital

3¼%

Vorstandsmitglieder

7

Mitarbeiter

5

Mitarbeiter in Personeneinheiten (PE)

3,8

Gründungsjahr

1953

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JAHRESBERICHT

Auszug aus dem Jahresbericht des Präsidenten

Luzerner Mietwohnungsmarkt stabil

Obwohl sich der Luzerner Mietwohnungsmarkt ver- hältnismässig robust zeigt, bestätigen verschiedene Immobilienstudien, dass das Auseinanderkla¥en von Nachfrage und Angebot im vergangenen Jahr insge- samt zu leicht rückläu¦gen Angebotsmieten geführt hat. Auch wir mussten in den neu erstellten Liegen- schaften Neuhushof 13 und 14 mit Preisnachlässen auf die Vermarktungsschwierigkeiten reagieren. Mit Blick auf die mehr als 2500 neuen Mietwohnungen, welche in der Stadt und Agglomeration geplant sind, können wir davon ausgehen, dass der Wettbewerb noch grösser wird. Trotz dieser Konkurrenz wollen wir weiterhin moderat wachsen und Neubauten er- stellen. Als gemeinnützige Baugenossenschaft wollen wir auch einen grossen Anteil von preisgünstigen Woh- nungen zur Verfügung stellen. Vermehrt klopfen Mietinteressenten bei uns an, die mit einem geringen Einkommen ihren Lebensunterhalt bestreiten müssen und froh sind, wenn auch preisgünstige Wohnungen zur Verfügung stehen. In allen Segmenten stellen wir fest, dass mehr Einzelpersonen oder alleinerziehende mit Kindern unsere Wohnungen nachfragen, und we- niger «klassische Familien», die in der Vergangenheit in unserer Baugenossenschaft deutlich zahlreicher waren. Ob Neubau oder ältere Liegenschaft – wir sind bestrebt, neue Mieterinnen und Mieter sorgfäl- tig auszusuchen und nehmen dafür bewusst auch Leerstände in Kauf. Generell wird die Vermietung nicht einfacher und die Zunahme der Mieterwechsel ist für unsere Mitarbeitenden auf der Geschäftsstelle mit mehr Aufwand verbunden

raum im Erdgeschoss wird im Frühling 2018 noch für die Neuvermietung aufbereitet. Die aufgelaufenen Baukosten betrugen Ende 2017 rund CHF 9.2 Mio. Davon wurden CHF 6 Mio. aktiviert und eine einmali- ge Abschreibung von CHF 3 Mio. mit einer Entnahme aus dem Erneuerungsfonds getätigt. Die Sanierung wird im Frühling 2018 mit den Umgebungsarbeiten und der Instandstellung der Vorplätze abgeschlos- sen und die de¦nitive Bauabrechnung erstellt. Der Kostenvoranschlag von CHF 10.4 Mio. wird voraus- sichtlich unterschritten werden. – Luzernerstrasse 150 Die Sanierungsarbeiten sind am Laufen und der Grossteil der Mieterschaft bringt für die Sanierung der Liegenschaft trotz der damit verbundenen Im- missionen grosses Verständnis auf. Von Oktober 2017 bis März 2018 wurden vorwiegend Arbeiten an der Gebäudehülle ausgeführt. Der Ersatz der Fenster ist bereits abgeschlossen und führte bereits zu einer spürbaren Steigerung des Wohnkomforts. Ab April 2018 folgt dann die Sanierung der Bäder und der grosszügigen Balkone, die neu mit einer Vollvergla- sung ausgestattet werden. Obwohl der Grossteil der Mieterschaft honoriert, dass wir die Liegenschaft

Projekte/Bautätigkeit

Luzernerstrasse2/4/6, Gebäudesanierung abgeschlossen; Die Gebäudesanierung der Luzernerstrasse 6 wurde Ende Juli 2017 pünktlich beendet. Damit strahlt auch das letzte der drei Häuser in neuem Glanz. Die 21 Wohnungen sind alle vermietet, nur der Gewerbe-

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erworben haben, und keine Leerkündigung erfolgt ist, gibt es auch Mietparteien, die sich mit den Ein- schränkungen während des Umbaus sehr schwer tun. Das ist angesichts der Dauer und des Umfangs der Sanierung verständlich. Die Bauleitung und die beteiligten Unternehmer geben ihr Bestes, um die Emissionen in einem zumutbaren Rahmen zu halten. Wir ho¥en, dass die Bauarbeiten unfallfrei und in der geplanten Zeitspanne zu Ende geführt werden können. Wir sind nach wie vor überzeugt, dass es richtig war die Liegenschaft mit 35 Wohnungen zu erwerben und somit der Spekulation zu entziehen. Unsere Erfahrungen mit dem jetzt gewählten Vorge- hen werden bei künftigen Akquisitionen sicher wieder ein™iessen. – Steigender Unterhalt durch Mieterwechsel Mehr Mieterwechsel ziehen automatisch mehr Sa- nierungsarbeiten nach sich. Im Berichtsjahr mussten mehrere grosse Wohnungen komplett saniert wer- den. (Malerarbeiten, Bodenbeläge usw.) Die Unter- haltskosten für diese Mieterwechsel betrugen rund CHF 270’000, ca. CHF 100’000 mehr als budgetiert. Weil nicht alle geplanten Kleinsanierungen ausge- führt wurden, konnten diese Mehrausgaben wieder kompensiert werden. – Längweiherstrasse 28 – 32 Bereits im Vorjahr konnten wir über die terminge- rechte Liftsanierung informieren. Die Liftanlagen in Haus Nr. 28 wurde erst im Berichtsjahr 2017 fertigge- stellt, die Baukosten für alle drei Liftanlagen betrugen total CHF 210’000. (Anteil 2017 CHF 54’000) – Neuhushof 6 – 8 Die Siedlung Neuhushof 1–8 (1. und 2. Etappe) wurde von 1993 bis 1995 erbaut. Den Fassaden, die durch die Dachkonstruktion geschützt sind, sieht man nicht an, dass Sie bereits seit 25 Jahren Wind und Wetter ausgesetzt sind. An vorstehenden und ausgesetz- ten Elementen wie z.B. Balkonbrüstungen oder auch Markisen ist die Zeit nicht spurlos vorübergezogen. Im Berichtsjahr wurden in den Häusern 6–8 die Bal- konbrüstungen saniert und die Markisen teilweise ersetzt. Die Kosten beliefen sich auf CHF 33’000. Für die Häuser 1– 5 sind diese Arbeiten für das Jahr 2018 geplant. – Umrüstung LED Einstellhallen und Treppenhäuser Der Vorstand will konzeptionell die Beleuchtung in Einstellhallen, Treppenhäusern und Aussenbereichen auf LED umstellen. Die Umrüstung erfolgt im Sinne Kleinsanierungen/Unterhalt

einer Energiesparmassnahme. Erst Abklärungen ha- ben gezeigt, dass sich die Umrüstung auf LED erst mittel- und langfristig auszahlen wird. Im Berichtsjahr 2017 waren für diese Massnahmen CHF 100’000 bud- getiert. Weil weitere Abklärungen getro¥en werden mussten, hat sich das Projekt verzögert. Erste Um- rüstungen werden nun 2018 ausgeführt. – Raumentwicklungskonzept Stadt Luzern (REK) Die bestehenden Bau- und Zonenordnungen für die Stadt Luzern und den Stadtteil Littau sollen zusam- mengeführt werden. Der Vorstand hat sich beraten lassen, ob und wie sich allfällige Änderungen der Rahmenbedingungen auf unsere Liegenschaften auswirken könnten. Aktuell ermöglicht das städ- tische Raumentwicklungskonzept die ö¥entliche Mitwirkung. Wir haben für unsere Liegenschaften Chancen und Risiken analysiert und die Strategien festgelegt. Zudem haben wir konkret aufgezeigt, in welchen Liegenschaften wir Entwicklungspotenzial sehen. Im Stadtteil Littau ist generell eine hohe Ver- dichtung angedacht. Wir sind gespannt, ob es ge- lingen wird, Temporeduktionen auf Kantonsstrassen umzusetzen, damit z.B. das Quartierzentrum Littau Dorf als Begegnungsort aufgewertet werden kann. Gewerbeausstellung GWÄRB 2017 Vom 01. – 03. September 2017 fand im Businesspark Luzern im Littauerboden die Gewerbeausstellung der Unternehmungen Littau Reussbühl statt. Unter dem Motto «Tre¥punkt Regional» bot sich allen Teilneh- menden Ausstellern die Gelegenheit, sich einem brei- ten Publikum zu präsentieren. Als Baugenossenschaft nahmen wir das Thema Wohnen auf und präsentier- ten uns in einem Wohnzimmer, welches mit Möbeln von unseremWohnstudio Neuhushof 14 ausgestattet war. Ein Kurz¦lm über den Projektwettbewerb «Bern- strasse» und das ausgestellte Modell des Siegerpro- jekts «Forever Young» gab unseren Standbesuchern einen Einblick über das gemeinsame Bauprojekt mit der abl luzern. Mit der Teilnahme an der GWÄRB 2017 wollten wir keine Vermietungso¥ensive star- ten, sondern die Verbundenheit und Solidarität zu unseren lokalen Gewerbebetrieben ausdrücken. Der hohe Publikumsaufmarsch entschädigte das Organi- sationskomitee für die geleistete Arbeit. Uns hat es gefallen an der GWÄRB 2017. Vorstand Der Vorstand hat im Berichtsjahr an 10 Sitzungen die Oberleitung und die strategische Führung der Genos- senschaft wahrgenommen. An der Klausurtagung hat sich der Vorstand neben der Mehrjahresplanung auch mit der Organisation und den Prozessstrukturen der

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enbewirtschaftung rekrutieren. Seit 25 Jahren ist Angelo Walker für die BG Matt im Einsatz. Ein nicht alltägliches Firmenjubiläum, welches wir an der letz- ten GV gebührend gewürdigt haben. Obwohl noch ¦t wie ein Turnschuh, ist das Ende seiner BGM-Karriere absehbar. Es zeichnet sich ab, dass Angelo auch nach seiner Pensionierung noch in einer Hauswart-Funk- tion für unsere Baugenossenschaft tätig sein wird. zum Gedenken Von April 2017 bis März 2018 mussten wir leider von 8 Genossenschafter / innen und Mieter / innen für im- mer Abschied nehmen. Wir werden allen Verstorbe- nen ein ehrendes Andenken bewahren. zum Schluss Ein arbeitsreiches und ereignisreiches Jahr liegt hinter uns. Dank dem grossen Engagement von Vorstand, den Mitarbeitenden unserer Geschäftsstelle und un- seren Hauswarten dürfen wir erneut auf ein sehr erfolgreiches Jahr zurückblicken. Sehr geehrte Ge- nossenschafterinnen und Genossenschafter, es freut uns, wenn wir weiter auf Ihr grosses Vertrauen und die Treue zu Ihrer Baugenossenschaft zählen dürfen.

Genossenschaft befasst. Die wesentlichen Risiken wurden nach Gefahrengebieten aufgelistet und wo nötig Massnahmen beschlossen. Mit Blick auf den demogra¦schen Wandel werden wir uns in Zukunft noch stärker mit dem Thema «Woh- nen im Alter» auseinandersetzen. Der Vorstand hat konkrete Vorstellungen und will Rahmenbedingungen scha¥en, damit das Zuhause-Wohnen mit ergänzen- den Dienstleistungen ausgebaut werden kann. Erste Kontakte mit potentiellen Partnern haben wir bereits hergestellt. Die Zusammenarbeit mit dem Vorstand erachte ich als sehr professionell und zielgerichtet. Ich bin überzeugt davon, dass wir die geplanten Gros- sprojekte erfolgreich realisieren werden und freue mich darauf, meinen Anteil dazu beizutragen. Geschäftsstelle/Verwaltung Das stete Wachstum unserer Genossenschaft und verschiedene Grossprojekte führen auch zu Mehr- arbeit. Zudem werden mit Angelo Walker und Peter Joller in den nächsten Jahren zwei langjährige Mitar- beiter in den Ruhestand treten. Der Vorstand hat die Weichen für eine erfolgreiche Ablösung gestellt. Die Organisation der Geschäftsstelle /Verwaltung und die Aufgabenbereiche werden angepasst, damit die Zukunft erfolgreich gestaltet werden kann. Weil wir die anfallenden Arbeiten mit unseren 380 Stellenpro- zenten kaum mehr bewältigen können, und damit wir die Stellvertretung bei Abwesenheiten sicherstellen können, werden wir noch in diesem Jahr eine neue Fachkraft zur Unterstützung im Bereich Immobili-

Markus Helfenstein Präsident

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BERNSTRASSE

Im Frühsommer 2017 ist mit dem erfolgreich abge- schlossenen Projektwettbewerb ein weiterer Meilen- stein erfolgt. 15 Architekturbüros haben an diesem sehr interessanten und anspruchsvollen Wettbewerb teilgenommen. Nach drei intensiven Jurytagen hat das Preisgericht das Projekt FOREVER YOUNG des Basler Architekturbüros Luca Selva Architekten als Sieger erkoren. Mit dem Projektvorschlag gelingt es den Verfassern, die geforderte substanzielle Verdichtung gekonnt umzusetzen und eine für das gesamte Quartier prägende Gestalt einzunehmen. Auskragende Erker entlang der Bernstrasse beleben den Strassenraum und ermöglichen den Ausblick der Bewohner in zwei Richtungen. Die Gliederung der Fassaden verleiht dem Projekt eine spezielle Note und gibt eine eigenständige Antwort mit dem Um- gang der Strassensituation. Die Aussenräume in dem topogra¦sch anspruchsvollen Gelände vermögen zu überzeugen,insbesondere der Quartierplatz hat seine Qualität. Das sensibel ausgearbeitete Projekt ermöglicht eine Allgenerationensiedlung mit einem interessanten Angebot für durchmischtes Wohnen, ganz im Sinne des genossenschaftlichen Wohnbaus. Das Projekt

wurde in der Zwischenzeit vorangetrieben. Es gilt nun, die verschiedenen gesetzlichen Vorgaben und Bestimmungen umzusetzen. Dazu braucht es den Austausch mit Behörden und Institutionen. Nach der Vergabe der Fachplanung kann die Detailbearbei- tung nun vertieft werden. Es folgen intensive Bespre- chungen zwischen den Architekten und den beiden Bauherrschaften, damit das Projekt noch optimiert werden kann. Das Ziel, den Gestaltungspan im Frühsommer ein- zureichen, ist hoch gesteckt, doch wir sind auf Kurs. Danach erfolgt die Erarbeitung eines Kostenvoran- schlages. Voraussichtlich im November 2018 werden wir an einer ausserordentlichen Generalversamm- lung das Projekt im Detail vorstellen und Ihnen die Genehmigung des Projekts vorschlagen. Wenn alles wie geplant verläuft, könnte der Baustart im Herbst 2019 erfolgen.

Ernst Zimmermann Mitglied Vorstand dipl. Bauleiter

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KOMMENTAR ZUR JAHRESRECHNUNG

Verbesserte Ertragslage dank Sanierungen und Neubauten

Rolf Fischer Vizepräsident

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Verschiedene Statistiken und Studien zeigen auch in Luzern leicht sinkende Mietzinse und leicht erhöhte Leerstände. Seit Jahren passt die Baugenossenschaft Matt die Mietzinsen dem Referenzzinssatz an. Letzt- malig haben wir diese im Oktober 2017 um ca. 3% reduziert. Unsere Mietverhältnisse basieren alle auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1,5%. Obwohl wir den Markt genau beobachten, sind für uns die aktuellen Prognosen kein Alarmsignal. Die Mietzinsen sind bei gemeinnützigen Baugenossenschaften im Durchschnitt 15–20% unter den Marktmieten. Dies weil die erwirtschafteten Mittel nicht ab™iessen. Die Neuvermietung der Liegenschaften Luzernerstrasse 2,4,6 und Neuhushof 13,14 haben nochmals zu einer besseren Ertragslage geführt. Auf der Basis dieser soliden Ertragskraft dürfen wir Ihnen wie gewohnt ein gutes Ergebnis präsentieren. Bilanz 2017: Aktiven Wie im Vorjahr sind die ™üssigen Mittel im Be- richtsjahr nochmals um rund CHF 600’000 auf CHF 3’635’649.58 angewachsen. Dies aufgrund der er- wähnten verbesserten Ertragssituation, der Zunahme des Anteilscheinkapitals und weiteren Einlagen in die Darlehenskasse. Der Nettobuchwert ist um rund 4 Mio. auf CHF 136’639’600 angewachsen. Für die Sanierung Lu- zernerstrasse 2,4,6 wurden CHF 6 Mio. aktiviert, dazu konnten im Berichtsjahr erneut 1,5% des Nettobuch- wertes, CHF 2’056’368, für die Abschreibungen auf Liegenschaften verwendet werden. Die kumulier- ten Abschreibungen betragen per 31.12.2017 neu CHF 30’972’540.10. Nach Abschluss der Innensanierung der Luzernerst- rasse 2,4,6 wurden per 31.12.2017 folgende Abschrei- bungen und Aktivierung vorgenommen: Erläuterungen zur Jahresrechnung 2017:

Bilanz 2017: Passiven Das kurzfristige Fremdkapital hat verglichen zum Vor- jahr um rund CHF 2 Mio. zugenommen und zeigt neu einen Saldo von CHF 16’139’778.91. Zum Wachstum beigetragen haben imWesentlichen die Einlagen in die Darlehenskasse. Mit einem Zuwachs von CHF 1’538’999 weisen wir im Berichtsjahr einen Saldo der Darlehens- kasse von CHF 11’839’876 aus. Dank der soliden Eigen¦nanzierung und dem Zuwachs an ™üssigen Mitteln konnten alle Projekte ohne Neu- verschuldung ¦nanziert werden. Nach der Amortisation von langfristig verzinslichen Verbindlichkeiten von rund 2 Mio. weisen wir einen Saldo aller langfristigen Fremd- verschuldungen von CHF 102’373’320 aus. Die Abschreibung der Sanierung Luzernerstr. 2, 4, 6 konnte im Berichtsjahr mit einer Entnahme aus dem Er- neuerungsfonds von CHF 754’500 getätigt werden. Der Saldo Erneuerungsfonds (Rückstellungen für Grossre- paraturen) beträgt per 31.12.2017 noch CHF 4’937’500 (Tabelle Seite 12).

Übersicht Konto Anlagen in Bau per 31.12.2017

Projekte in Bau

Betrag CHF

Liegenschaften Bernstrasse 84, 86, 88, 90, 92–96

4 518 787.30

Sanierung, Luzernerstrasse 150

1 353 403.10

Restbetrag, Luzernerstrasse 2, 4, 6

167 908.54

Längweiherstrasse 28, 30, 32

20 000.00

Total Anlagen in Bau

6 060 098 94

Projekt Luzernerstrasse 2, 4, 6

Betrag CHF

Anlagen in Bau Luzernerstrasse 2, 4, 6 per 31.12.2017

9 167 908.54

Aktivierung Luzernerstrasse 2, 4, 6

-6 000 000.00

Abschreibungen auf Sanierung

-3 000 000.00

Restbetrag Anlagen in Bau

167 908.54

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Dank Amortisationen auf Hypotheken und der wei- terhin anhaltenden Tiefzinspolitik konnte der Finanz- aufwand nochmals um rund CHF 140’000 auf CHF 1’995’599.85 gesenkt werden.

Erfolgsrechnung 2017 Trotz der erwähnten Mietzinssenkung konnten wir die Ertragskraft im Berichtsjahr erheblich steigern. Verglichen mit dem Vorjahr ist der Liegenschafsertrag um rund CHF 500’000 auf 9’538’724.90 angestiegen. Zurückzuführen ist dieser Anstieg auf die Vollvermie- tung Luzernerstrasse 2, 4, 6 nach der Sanierung und die Erstvermietung der Liegenschaften Neuhushof 13 und 14. Der Liegenschaftsaufwand ist mit CHF 1’508’328.05 fast gleich hoch wie im Vorjahr. Für Kleinsanierungen wurden ca. CHF 180’000 weniger ausgegeben, da- für ist der ordentliche Aufwand wegen steigender Mieterwechsel entsprechend angestiegen. Der Be- triebsaufwand ist vergleichbar mit dem Vorjahr und entspricht dem geplanten Budgetwert. Insgesamt wiederspiegelt sich das tolle Ergebnis in den vorgenommenen Abschreibungen und Rück- stellungen von Total CHF 4’316’867, dies entspricht 45,3% des Liegenschaftsertrages und setzt sich wie folgt zusammen: Die Abschreibungen auf Liegenschaften sind mit 2’056’368 (1,5% von Liegenschaftswert netto) ver- bucht. Zu den erwähnten Abschreibungen von CHF 3’000’000 auf die Sanierungskosten Luzernerstrasse 2, 4, 6 und weiteren Abschreibungen auf Mobiliar von CHF 14’999 konnten Einlagen in den Erneue- rungsfonds von CHF 2’245’500 gebildet werden. Diese Abschreibungstransaktionen führt netto zu einer Entnahme aus dem Erneuerungsfonds (Rück- stellungen für Grossreparaturen) von CHF -754’500.

Anteilscheinkapital und Verwendung Jahresgewinn

Durch Einlagen von neuen und bestehenden Genos- senschaftern erhöhte sich das Anteilscheinkapital um CHF 389’000 auf total CHF 22’240’000. Die Eigenka- pitalquote (gesamtes Eigenkapital im Verhältnis zur Bilanzsumme) beträgt 16.1% und entspricht exakt unserer Wachstumsstrategie. Der Jahresgewinn beträgt CHF 754’031.77. Gerne teilen wir mit allen Genossenschafterinnen und Ge- nossenschafter das positiven Ergebnis. Der Vorstand schlägt der Generalversammlung vor, das Anteil- scheinkapital im Berichtsjahr mit 3 ¼% zu verzinsen. Für die Treue bedanken wir uns ganz herzlich.

Nachweis Erneuerungsfonds

Betrag CHF

Saldo Erneuerungsfonds 1.1.

5 692 000.00

Entnahme Sanierung Luzernerstrasse 2, 4, 6

-3 000 000.00

Einlage Erneuerungsfonds 2017

2 245 500.00

Saldo Erneuerungsfonds 31.12.

4 937 500.00

Netto Entnahme Erneuerungsfonds

754 500.00

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BILANZ 31.12.2017 IN CHF

31.12.2017

Vorjahr

AKTIVEN

147 398 778.00

147 589 923.48

Umlaufvermögen

4 562 078.06

3 919 646.14

™üssige Mittel

3 635 649.58

3 028 054.41

Forderungen aus Leistungen

-2 693.80

11 774.70

übrige kurzfristige Forderungen

276.57

260.97

aktive Rechnungsabgrenzungen

0.00

64 658.00

aktive Abgrenzung Heiz- / Nebenkosten

928 845.71

814 898.06

Anlagevermögen

142 836 699.94

143 670 277.34

Finanzanlagen

137 000.00

112 200.00

Mobilien, Fahrzeuge, Einrichtungen

1.00

15 000.00

Immobilien, Liegenschaften

167 612 140.10

161 612 140.10

Kumulierte Abschreibungen auf Liegenschaften

-30 972 540.10

-28 916 172.10

Anlagen im Bau

6 060 098.94

10 847 109.34

PASSIVEN

147 398 778.00

147 589 923.48

Fremdkapital

123 644 002.31

124 280 019.26

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

513 869.05

314 459.70

kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

13 778 255.75

12 239 257.10

übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

61 851.85

58 756.00

passive Rechnungsabgrenzungen

1 785 802.26

1 472 193.76

kurzfristiges Fremdkapital

16 139 778.91

14 084 666.56

langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

102 373 320.00

104 311 700.00

Rückstellungen langfristig

193 403.40

191 652.70

Erneuerungsfonds

4 937 500.00

5 692 000.00

langfristiges Fremdkapital

107 504 223.40

110 195 352.70

Eigenkapital

23 754 775.69

23 309 904.22

Anteilscheinkapital

22 240 000.00

21 851 000.00

Reservefonds

760 743.92

720 362.44

Jahresgewinn

754 031.77

738 541.78

Gewinnverwendung

754 031.77

738 541.78

Verzinsung Anteilscheinkapital 3¼%

714 878.50

698 160.30

Einlage in Reserven

39 153.27

40 381.48

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ERFOLGSRECHNUNG 2017 IN CHF

1.1. – 31.12.17

% Budget 2017

Vorjahr

%

Mietzinsertrag netto

9 511 424.90

9 370 000.00

9 017 510.25

Zinsbeihilfen

27 300.00

20 000.00

24 576.00

Liegenschaftsertrag

9 538 724.90 100.0 9 390 000.00

9 042 086.25 100.0

Kleinsanierungen

-90 184.90

-270 000.00

-279 284.70

Unterhalt und Reparaturen

-1 271 869.25

-1 180 000.00

-1 079 253.63

Gebäude- / Sachversicherung

-146 273.90

-145 000.00

-147 322.35

Liegenschaftssteuern

0.00

0.00

0.00

Direkter Liegenschaftsaufwand

-1 508 328.05 -15.8 -1 595 000.00 -1 505 860.68 -16.7

Liegenschaftsertrag netto

8 030 396.85 84.2 7 795 000.00

7 536 225.57 83.3

Löhne Verwaltung

-364 254.55

-367 000.00

-364 973.55

Sozialversicherungen

-105 045.00

-100 000.00

-100 242.30

div. Personalaufwand

-16 325.00

-20 000.00

-18 256.10

Personalaufwand

-485 624.55 -5.1

-487 000.00

-483 471.95 -5.3

Geschäfts- und Bürokosten

-159 370.48

-160 000.00

-169 922.88

Vorstand, GV, Revision, Beratung

-168 295.65

-174 000.00

-198 427.55

Übriger betrieblicher Aufwand

-327 666.13 -3.4

-334 000.00

-368 350.43 -4.1

Betriebsaufwand

-813 290.68 -8.5

-821 000.00

-851 822.38 -9.4

Abschreibungen auf Liegenschaften

-2 056 368.00

-2 100 000.00

-2 175 172.10

Abschreibungen Sanierungen und Mobiliar

-3 014 999.00

-3 470 000.00

-22 327.35

Einlage (-) Entnahme (+) aus Erneuerungsfonds

754 500.00

1 476 000.00

-1 450 000.00

Zuweisung in Solidaritätsfonds

0.00

0.00

0.00

Abschreibungen und Fonds

-4 316 867.00 -45.3 -4 094 000.00 -3 647 499.45 -40.3

Betriebsergebnis (vor Finanzaufwand/Steuern)

2 900 239.17 30.4 2 880 000.00

3 036 903.74 33.6

Hypothekar- und Darlehenszinsen

-1 990 234.91

-2 020 000.00

-2 130 622.54

Bankspesen, Bankzinsen

-5 364.94

-10 000.00

-6 406.32

Finanzaufwand

-1 995 599.85 -20.9 -2 030 000.00 -2 137 028.86 -23.6

Betriebsergebnis vor Steuern

904 639.32

9.5

-850 000.00

899 874.88 10.0

a.o. Ertrag

0.00

0.00

0.00

0.0

0.0

a.o. Erfolg

0.00

0.00

0.00

Gewinn vor Steuern

904 639.32

9.5

850 000.00

899 874.88 10.0

Steuern

-150 607.55

-150 000.00

-161 333.10

Jahresgewinn

754 031.77

7.9

700 000.00

738 541.78 8.2

15

ANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG 2017

Restbuchwerts abgeschrieben. Die maximal zuläs- sigen Abschreibungen werden für einzelne Überbau- ungen verwendet. Erneuerungsfonds Zuweisungen in die Rückstellungen für Grossrepara- turen erfolgen nach Verfügbarkeit, bis der steuerlich maximal zulässige Umfang von 5% des Restbuch- wertes erreicht ist.

Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des Schweizer Gesetzes, insbesonde- re der Artikel über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung des Obligationenrechts (Art. 957– 962), erstellt.

In der Jahresrechnung wurden die nachfolgenden wesentlichen Grundsätze angewendet:

Sachanlagen Die Immobilien werden mit dem steuerlich maxi- mal zulässigen Abschreibungssatz von 1.5% des

Angaben zu Bilanz und Erfolgsrechnung

CHF

CHF

Finanzanlagen

31.12.2017

31.12.2016

diverse Anteilscheine

37 000

12 200

Darlehen Wärmeverbund Littau AG, Luzern

100 000

100 000

kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

31.12.2017

31.12.2016

Kontokorrente, Amortisationen, KK Valiant

1 938 380

1 938 380

Darlehenskasse Genossenschafter

11 839 876

10 300 877

Passive Rechnungsabgrenzungen

31.12.2017

31.12.2016

Ausstehende Aufwendungen

444 952

160 244

Mieter-Vorauszahlungen

533 504

533 667

Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten

807 347

778 283

Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

31.12.2017

31.12.2016

Hypotheken

93 674 620

95 304 620

Darlehen, EGW, Fonds de Roulement

8 698 700

9 007 080

Rückstellungen

31.12.2017

31.12.2016

Rückstellungen langfristig

93 403

91 653

Solidaritätsfonds

100 000

100 000

Erneuerungsfonds (Rückstellungen für Grossreparaturen)

4 937 500

5 692 000

Genossenschaftskapital

31.12.2017

31.12.2016

Bestand am 01.01.

21 851 000

20 852 500

Einzahlungen

753 000

1 366 000

Auszahlungen

364 000

367 500

Bestand am 31.12.

22 240 000

21 851 000

16

ANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG 2017

Die Generalversammlung bestimmt jährlich auf Antrag des Vorstands die Verzinsung des Genos- senschaftskapitals. Ausscheidende Mitglieder bzw. deren Erben haben keine Ansprüche auf Genos- senschaftsvermögen mit Ausnahme des Anspruchs auf Rückzahlung der von ihnen einbezahlten Ge- nossenschaftsanteile. Die Rückzahlung erfolgt zum Bilanzwert des Austrittsjahres unter Ausschluss der Reserven und Fondseinlagen, höchstens aber zum

Nennwert. Die Auszahlung erfolgt innert eines Mo- nats nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die ordentliche Generalversammlung. In begründeten Fällen kann der Vorstand die Auszahlung und Ver- zinsung vor der nächsten ordentlichen Generalver- sammlung veranlassen. Dabei erfolgt dies unter Vor- behalt der Festlegung von Bilanzwert und Verzinsung durch die nächste ordentliche Generalversammlung.

ausserordentliche, einmalige oder periodenfremde Positionen Erfolgsrechnung

CHF 31.12.2017

CHF 31.12.2016

Keine

0

0

CHF 31.12.2017

CHF 31.12.2016

Sonstige Angaben

Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener Verbindlichkeiten verwendeten Aktiven

142 699 699

143 543 077

Anzahl Mitarbeitende

2017

2016

Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt

3.80

3.80

Vollzeitstellen für Hauswartungen (ca.)

2.00

2.00

Angaben gemäss Art. 22 Statuten BG Matt

CHF/2017

CHF/2016

Entschädigung der Organe Vorstand (inkl. Lohnanteile und Kommissionsentschädigung)

98 056

97 019

Bauherrenleistungen Vorstand Luzernerstr. 2/4/6, Neuhushof 13/14

4 100

29 500

Revisionsstelle

10 260

12 285

17

BERICHT DER REVISIONSSTELLE ZUR EINGESCHRÄNKTEN REVISION

an die Generalversammlung der Baugenossenschaft Matt, Luzern

Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der Bauge- nossenschaft Matt für das am 31. Dezember 2017 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Für die Jahresrechnung ist die Verwaltung verant- wortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, die Jahresrechnung zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulas- sung und Unabhängigkeit erfüllen. Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Stan- dard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist die- se Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine eingeschränkte Revision um- fasst hauptsächlich Befragungen und analytische

Prüfungshandlungen sowie den Umständen ange- messene Detailprüfungen der beim geprüften Un- ternehmen vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des inter- nen Kontrollsystems sowie Befragungen und weite- re Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision. Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Ver- teilung des Jahresgewinns nicht Gesetz und Statuten entsprechen.

Luzern, 12. März 2018 BDO AG

sig. Ralf Minder

i.V. Adrijana Rupcic Zugelassene Revisorin

Zugelassener Revisionsexperte

(leitender Revisor)

BDO AG Landenbergstrasse 34 6002 Luzern

18

GELDFLUSSRECHNUNG

Fonds: Netto-Flüssige Mittel

CHF 2016

CHF 2017

CHF Total

UMSATZBEREICH

Jahresgewinn

738 542

754 031

1 492 573

Abschreibungen

2 197 499

5 071 367

7 268 866

Erneuerungsfonds

1 450 000

-754 500

695 500

Solidaritätsfonds

0

0

0

Cash§ow (Fonds NUV)

4 386 041

5 070 898

9 456 939

Veränderung Debitoren/TA

-73 383

79 111

5 728

Veränderung aufgel. Heiz- /Nebenkosten

8 359

-113 948

-105 589

Veränderung Kreditoren/TP

-1 380 918

488 801

-892 117

Veränderung Heiz- /Nebenkosten Akonti

30 171

29 064

59 235

Veränderung des Nettoumlaufvermögens (ohne §üssige Mittel)

-1 415 771

483 028

-932 743

Total Geld§uss aus Geschäftstätigkeit

2 970 270

5 553 926

8 524 196

INVESTITIONSBEREICH

Investitionen Mobiliar und Einrichtungen

0

0

0

Investitionen Liegenschaften/Neubauten

-7 441 466

-4 212 990

-11 654 456

Investitionen Finanzanlagen

0

-24 800

-24 800

Geld§uss aus Investitionstätigkeit

-7 441 466

-4 237 790 -11 679 256

Kapitalüberschuss/ -(bedarf)

-4 471 196

1 316 136

-3 155 060

FINANZIERUNGSBEREICH

Veränderung Hypotheken/FdR/EGW

2 156 370

-1 938 380

217 990

Veränderung Darlehenskasse, div. Konti

2 758 087

1 538 999

4 297 086

Veränderung Anteilscheinkapital

998 500

389 000

1 387 500

Verzinsung Anteilscheinkapital

-666 716

-698 160

-1 364 876

Geld§uss aus Finanzierungstätigkeit

5 246 241

-708 541

4 537 700

Total Zu- /Abnahme Netto-§üssige Mittel

775 045

607 595

1 382 639

Netto-Flüssige Mittel (Bankguthaben abzgl. Bankkontokorrent)

2016

2017

Netto-Flüssige Mittel am 1.1.

2 253 010

3 028 054

Geld™uss aus Geschäftstätigkeit

2 970 270

5 553 926

Geld™uss aus Investitionstätigkeit

-7 441 466

-4 237 790

Geld™uss aus Finanzierungstätigkeit

5 246 241

-708 541

Netto-Flüssige Mittel am 31.12.

3 028 055

3 635 649

Bestandesänderung

775 045

607 595

19

LIEGENSCHAFTEN IM ÜBERBLICK

Per 31. Dezember 2017

Baujahr Erwerb Katasterschatzung

Gebäude- versicherung

Grund™äche Wohnungen

Luzernerstrasse 118

1955

1 138 800

1 311 000

966 m 2

8

Luzernerstrasse 136

1959

2 196 200

2 301 000

980 m 2

12

Luzernerstrasse 138

1956

1 660 200

1 943 000

1 035 m²

10

Luzernerstrasse 140

1956

1 860 500

1 994 000

935 m²

12

Luzernerstrasse 142

1957

1 102 600

1 346 000

859 m²

8

Luzernerstrasse 144

1959

1 274 200

1 514 000

1 117 m²

7

Luzernerstrasse 146

1955

1 080 600

1 454 000

737 m²

6

Luzernerstrasse 148

1954

1 156 300

1 538 000

768 m²

8

Luzernerstrasse 150

2013

7 098 500

8 346 000 3 560 m²

36

20

Baujahr Erwerb Katasterschatzung

Gebäude- versicherung

Grund™äche Wohnungen

Thorenbergstrasse 28

1962

3 732 600

4 560 000 1 944 m²

16

Grubenstrasse 11

1962

2 429 200

2 994 000

1 179 m²

7

Grubenstrasse 16

1965

3 423 700

3 672 000

2 197 m²

12

Ritterstrasse 14 + 16

1956

1 429 500

2 170 000 1 300 m²

10

Mattweg 3

1955

1 688 300

2 555 000

1 031 m²

5

Mattweg 5 + 7

1969

4 212 700

5 166 000 1 620 m²

18

Mattweg 9 + 11

1960

3 546 600

4 317 000

1 624 m²

20

Flurstrasse 5

1967

1 754 400

2 211 000

1 355 m²

9

Flurstrasse 7

1967

1 540 700

2 068 000 1 730 m²

7

Flurstrasse 6, 8, 10

1968

8 298 000

7 939 000 4 540 m²

36

Matthof 6 –14

1972

9 421 100

9 430 000

6 015 m²

40

Zimmeregg 1, 3, 5

1978

7 697 600

8 154 000 4 046 m²

32

Zimmeregg 2 + 4

1980

10 250 000

9 047 000 4 662 m²

30

Zimmeregg 8, 10, 12

1974

6 394 400

5 909 000

2 416 m²

28

Längweiherstrasse 28, 30, 32

1984

7 240 700

6 089 000

3567 m²

27

Unterwilrain 26, 28

1973

3 394 900

3 559 000 2 689 m²

16

Autohalle Zimmeregg

1980

2 485 700

2 497 000 2 847 m²

Luzernerstrasse 2, 4, 6 mit EH

1971

19 213 200

13 931 000

6 152 m²

63

Neuhushof 1–8

1993

25 342 300

21 967 000 10 233 m²

63

Neuhushof 13 + 14

2016

8 994 800

5 583 000

2 312 m²

17

Mattrain 6

1966

1 656 000

1 938 000

996 m²

7

Mattrain 8

1966

1 461 300

1 677 000

1 212 m²

7

Schönegg 1–4 mit EH

2006

16 454 500

14 849 000

6797 m²

36

Bernstrasse 84–96

1 759 000

1 694 000 4 498 m²

4

172 390 000 165 723 000 87 920 m 2

617

21

VORSTAND

Markus Helfenstein Präsident Finanz- & Verwaltungskommission

Rolf Fischer Vizepräsident

Nicole Rey Mitglied Protokoll

Wirtschaftsinformatiker (Leiter Finanz- & Verwaltungskommission)

Roger Sonderegger Mitglied Dr. rer. nat.

Ernst Zimmermann Mitglied dipl. Bauleiter (Finanz- & Verwaltungskommission)

Andreas Meier Mitglied Rechtsanwalt und Notar

Heinz Siegrist Mitglied Teamleiter Wohnbauberatung Vizedirektor

Revisionsstelle BDO AG Landenbergstrasse 34 6002 Luzern

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GESCHÄFTSSTELLE

ADRESSE

ÖFFNUNGSZEITEN

Baugenossenschaft Matt Grubenstrasse 16, Postfach 241, 6014 Luzern

Montag: 15.00 Uhr – 18.00 Uhr Dienstag – Freitag: 09.30 – 11.30 Uhr

Tel 041 259 22 88, Fax 041 259 22 89 service@bgmatt.ch, www.bgmatt.ch

GV 2019 Freitag, 3. Mai 2019

VERWALTUNG

Daniela Ruiz (Teilzeitpensum) Buchhaltung

Peter Joller, Verwalter Finanz- & Verwaltungskommission

Sandra Kuster (Teilzeitpensum) Sekretariat

Angelo Walker Technischer Unterhalt

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BAUGENOSSENSCHAFT

LUZERN

Baugenossenschaft Matt Grubenstrasse 16

Postfach 241 6014 Luzern

Tel 041 259 22 88 Fax 041 259 22 89 service@bgmatt.ch www.bgmatt.ch

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