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A Vos questions A Nos réponses SYSTÈME CHAQUEMOIS, NOSEXPERTSVOUSRÉPONDENT ET VOUSAPPORTENTDESPRÉCISIONSSURUNE PROCÉDURE OUUNEDÉMARCHEDE LAVIECOURANTE.

Avec Boris VIENNE Notaire à Cornebarrieu (31)

#DONATION

J’hésite à donner la nue-propriété d’un bien immobilier à mes enfants. Quel serait l’intérêt d’une telle opération ? Jean P., Belfort (90)

Pour anticiper et optimiser fiscalement la transmission de son patrimoine immobilier, on peut procéder à des donations en démembrement, avec réserve d’usufruit. Le donateur cède alors à un (des) héritier(s) ou toute autre personne (les donataires) la nue- propriété d’un bien, tout en en conservant l’usufruit. Le donateur peut continuer à l’occuper, à titre principal ou temporaire, ou à percevoir les loyers si le bien est loué. Fiscalement, cette opération se révèle intéressante : la valeur de la nue-propriété, sur laquelle sont calculés les droits de donation ne représente qu’une part du prix du bien en pleine propriété. Elle se calcule en fonction de l’âge de l’usufruitier : 50%du prix du bien quand l’usufruitier a entre 51 ans révolus et moins de 61 ans révolus ; 60% s’il a moins de 71 ans révolus… Les frais peuvent être payés par le donateur, en franchise de LE SAVIEZ-VOUS ? Les travaux courants et d’embellissement sont légalement à la charge l’usufruitier. Seuls les gros travaux incombent au nu-propriétaire. Mais il est possible d’en décider autrement dans une clause de l’acte de donation.

droits fiscaux (cette somme pourra être réintégrée dans le calcul des parts de la future succession). Pour une donation à des enfants, les droits sont réduits, chaque parent pouvant donner à chacun de ses enfants la somme de 100000 euros en franchise de droits, sur une période de quinze ans. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire recueille la pleine propriété du bien, sans droits à payer. La valeur de l’usufruit échappe donc complètement à la taxation. Les parents peuvent être tentés de donner tôt afin de faire bénéficier leurs enfants de plusieurs abattements. Il est conseillé de ne pas trop anticiper, surtout en cas de donation de sa résidence principale, et de bien évaluer ses besoins futurs, car une donation est irrévocable. Impossible donc de vendre le bien concerné sans l’accord du nu-propriétaire. Et en cas de vente, si l’usufruitier n’est pas soumis à la taxation sur la plus-value, le nu- propriétaire n’y échappe pas. La valeur de la nue-propriété est alors recalculée en fonction de l’âge de l’usufruitier au jour de la vente (et non au jour de la donation), et augmente donc. De quoi annuler l’intérêt d’une donation en démembrement de propriété.

ROMUALD MEIGNEUX

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