NewsLetter Q3 2017

Newsletter 3. kvartal 2017

Problemet med maksimalprissystemet er, at prisforskellen mellem en andelsbolig og tilsvarende ejerbolig ofte vil være væsentligt

Prisen på andelen må i henhold til loven ikke overstige, hvad værdien af andelen i foreningens formue, forbedringer i lejligheden og dens vedligeholdelsesstand med rimelighed kan betinge. Problemet med maksimalprissystemet er, at prisforskellen mellem en andelsbolig og tilsvarende ejerbolig ofte vil være væsentligt højere, end hvad der kan forklares med forskellene i finansieringsmuligheder og beskatningsforhold. En andelsboligforening kan ved værdiansættelsen vælge at benytte anskaffelsesprisen, den kontante handelsværdi som udlejningsejendom eller den seneste offentlige ejendomsvurdering. Vælger foreningen den metode, som medfører den laveste værdi, bliver boligerne et gode, som handles til væsentligt under den reelle markedsværdi. Det vil tilskynde til nepotisme, hvor nærtstående til for- eningens medlemmer får fortrinsret til at erhverve andele, og til krav om penge under bordet eller krav om, at inventar overtages af køber til en pris væsentligt over den reelle værdi. Flere bruger valuarvurderinger Maksimalprissystemets iboende problemer understøtter anvendelsen af valuarvurderinger, idet disse med større sandsynlighed tilsikrer, at de gældende markedsforhold på investeringsmarkedet og boligmarkedet indregnes i værdiansættelsen. Men der knytter sig en uacceptabel usikkerhed til værdiansættelsen som en konsekvens af en kompliceret lovgivning. Valuarvurderingen skal tage udgangspunkt i den kontante handelsværdi som udlejningsejendom. Det betyder, at valuaren skal forholde sig til det lovgrundlag, som ejendommen ville være omfattet af, hvis der var tale om en udlejningsejendom. Lovgrundlaget er således betinget af ejendommens opførelsesår og om den er beliggende i en reguleret eller ureguleret kommune. Disse forhold bestemmer, om der kan opkræves markedsleje eller om lejen skal fastsættes i henhold til det lejedes værdi eller den omkostningsbestemte husleje.

højere, end hvad der kan forklares med forskellene i finansieringsmuligheder og beskatningsforhold.

lavere end den samlede reelle markedsværdi af ejendommens lejligheder. Det følger af det forhold, at den omkostningsbestemte leje som oftest ligger markant lavere end den leje, en boligsøgende ville være parat til at betale i et frit marked. Andelsboligforeningens medlemmer vil imidlertid have en direkte økonomisk interesse i, at værdien sættes så højt som muligt – med heraf følgende mulighed for, at andelshaverne ved salg af andele kan realisere betydelige skattefrie gevinster. Der opstår derfor ofte den usunde situation, at andelsboligforeningen tilskyndes til at vælge den valuar, som vil være parat til at vurdere ejendommen til den højeste værdi – og ikke den valuar, som vurderer ejendommen korrekt som udlejningsejendom. Kompleks og utidssvarende lovgivning Hovedparten af de private andelsboligforeningers ejendomme i København, på Frederiksberg og i Aarhus er opført før 31. december 1991. Disse tre kommuner er tillige regulerede, hvilket betyder, at hovedparten af ejendommene skal vurderes med udgangspunkt i Boligreguleringslovens (BRL) bestemmelser og i praksis i henhold til en meget kompleks og utidssvarende lovgivning. En korrekt værdiansættelse af en ejendom omfattet af Boligreguleringslovens bestemmelser om om- kostningsbestemt husleje skal derfor indeholde en fastsættelse af den leje, som lovligt kan opkræves,

Som udlejningsejendom med omkostningsbestemt leje vil værdien af en ejendom være væsentligt

18