NewsLetter Q3 2017

Newsletter 3. kvartal 2017

forbedringer på ejendommen i relation til BRL § 5.1 og ejendommens historiske vedligeholdelse i relation til hensættelser til BRL §§ 18 og 18b m.v. I tilknytning til en korrekt opstilling af ejendommens nuværende indtægter og driftsomkostninger bør værdiansættelsen også tage højde for de optimeringsmuligheder, som i dag indregnes af markedet, når der er tale om traditionelle udlejningsejendomme. Erhvervsministeriet har sammen med Andelsboligforeningernes Fællesrepræsentation og Finans Danmark opstillet 13 anbefalinger, som skal sikre en ansvarlig drift af andelsboligsektoren. De 13 anbefalinger knytter sig primært til stiftelse, finansiering og andelshavernes overgang til lejere, mens værdiansættelse kun berøres sparsom, idet der pågår et sideløbende arbejde hos Dansk Ejendomsmæglerforening og Ejendomsforeningen Danmark. De to organisationer arbejder på at opdatere branchens vejledning og normer for valuarvurderinger, herunder en sikring af et tilstrækkeligt uddannelsesniveau hos valuarerne. En opdateret vejledning og norm vurderes imidlertid ikke alene at være tilstrækkelig til at reducere usik- kerheden ved valuarvurderingerne, idet grundlaget for vurderingen fortsat vil være et forældet og kom- pliceret lovkompleks. Spekulativ opløsning af forening Et aktuelt eksempel på konsekvenserne af maksimalprissystemets udfordringer er, at flere gamle og veldrevne andelsboligforeninger likvideres, hvorefter andelshaverne sikrer sig en økonomisk gevinst, der ligger væsentligt ud over, hvad ejendommen lovligt kunne værdiansættes til ved fortsat drift som andelsboligforening. Det forekommer således ikke rimeligt, at lejere, som ofte i mange år har boet til en meget lav leje, under henvisning til af tilbudspligten i Lejeloven kan overtage en udlejningsejendom ved at stifte en andelsboligforening for efterfølgende at realisere en betydelig skattefri gevinst ved at opløse selvsamme forening og sælge ejendommen som udlejningsejendom uden lejere og dermed med et stort umiddelbart potentiale for en køber.

Tanken bag andelsboligformen har været at etablere en boligform med rimeligt pris- satte boliger uden et spekula- tivt element.

Tanken bag andelsboligformen har været at etablere en boligform med rimeligt prissatte boliger uden et spekulativt element. Ved at opløse en andelsboligforening og sælge ejendommen, spekulerer andelshaverne netop i at opnå en skattefri kapitalgevinst. Grundlag for værdi fortsat forældet I lighed med maksimalprissystemet baserer den omkostningsbestemte leje sig på en lov vedtaget af Folketinget i 1937 som en midlertidig foranstaltning. Loven medfører, at indtægtsgrundlaget for en udlejningsejendom er kunstigt lavt, idet lejen ofte er langt lavere end den reelle værdi af det gode, som råderetten over lejligheden indebærer. Som følge heraf vil en korrekt valuarvurdering af en andelsboligejendom ofte være betydeligt lavere end den samlede reelle markedsværdi af boligerne. Det har næppe været Folketingets hensigt, at andelshavere kan realisere en skattefri kapitalgevinst ved at opløse en andelsboligforening. Men denne mulighed består grundlæggende, så længe det usunde maksimalprissystem fortsat eksisterer.

19