MRM - Document de référence 2018

1

Renseignements concernant l’activité de M.R.M.

Présentation de la Société

Sur le segment industriel, le secteur de la logistique a essentiellement animé le marché. Dans un environnement de taux immobiliers historiquement au plancher, la recherche de rendement et la volonté de diversification des patrimoines a bénéficié à ces produits. Les portefeuilles ont continué d’être dynamiques, totalisant près de deux tiers des volumes. Les investisseurs étrangers ont largement dominé, plus particulièrement les Nord-américains (53 %). En commerces, les volumes sont en légère hausse mais le marché reste contraint par sa dichotomie et les interrogations persistantes sur les produits et localisations secondaires. Les boutiques de pied d’immeuble ont totalisé 59 % des engagements, soulignant l’attrait des investisseurs pour ces actifs lorsqu’ils sont localisés dans les localisations réellement prime : 114 avenue des Champs-Elysées, 213 rue Saint Honoré ou encore le portefeuille Jouffroy. Les murs d’enseigne ont aussi animé le marché avec la cession de plusieurs portefeuilles comme Cube, Eclats ou encore Cormontreuil. Retour en force des étrangers Un attentisme relatif des acteurs domestiques a été observé, plus particulièrement parmi les fonds immobiliers grand public de type SCPI et OPCI. Ce repli s’explique par une collecte moins importante, après plusieurs années d’emballement, et une activité à l’acquisition très forte. Dans une optique de diversification du risque, certains gestionnaires de fonds se sont ainsi orientés vers l’international et/ou des actifs alternatifs. L’année 2018 a été marquée par le véritable retour des acteurs étrangers, totalisant 44 % des échanges contre 37 % en 2017. Ce niveau est à mettre en lien avec la signature de plusieurs grandes opérations en bureaux : Capital 8, Tour Ariane, Window… Ces acteurs ont aussi été présents sur le segment de l’industriel/logistique avec l’acquisition de plusieurs portefeuilles de plateformes logistiques : Hercule, Azurite, Spear… Les Américains et dans une moindre mesure les Allemands ont été dynamiques, totalisant respectivement 21 % et 7 % des volumes. Les Asiatiques ont également confirmé que la France fait bien désormais partie de leur scope , avec 5 % des échanges et par ailleurs plusieurs opérations d’envergure qui devraient se conclure d’ici l’été 2019. Le pire n’est jamais certain Face à des marchés européens qui restent soumis à de nombreux aléas politiques (populisme en Italie et ailleurs, Brexit…), la France continue de faire figure de privilégié malgré les inévitables inquiétudes suscitées par la crise des « gilets jaunes ». Inquiétudes qui ne se traduisent pas pour l’instant par un attentisme dans les commercialisations et les négociations en cours, sachant que les mesures de soutien au pouvoir d’achat annoncées en réponse au mouvement devraient impacter positivement la consommation et donc l’économie française.

Comparativement à des marchés boursiers à nouveau très mouvementés, l’immobilier d’entreprise reste par ailleurs toujours aussi sécurisant. Cela laisse à penser qu’une remontée des taux immobiliers prime n’est pas à attendre au cours des prochains mois, même si la politique plus restrictive de la Banque Centrale Européenne, annoncée pour l’été 2019, produira ses effets modérés à terme. Autre sujet, le nouveau traité franco luxembourgeois n’a pour le moment pas impacté les choix d’investissement des acteurs étrangers. En effet, le texte n’entrera en vigueur vraisemblablement qu’au 1 er janvier 2020, compte tenu du gouvernement provisoire qui gère actuellement les affaires courantes au Luxembourg et du calendrier politique chargé en France. La mise en œuvre de cette nouvelle convention impactera toutefois les rendements et donc les différentes stratégies : accepter un TRI moins élevé ou conserver les mêmes attentes et donc aller sur des stratégies à plus forte valeur ajoutée. Ce qui rejoint les logiques de diversification à l’œuvre chez certains acteurs. Surtout, les questions sur les niveaux de valorisation métrique, plus que sur les taux de rendement, deviennent inévitables. Et dans un environnement malgré tout plus anxiogène, les investisseurs resteront prêts à payer cher pour des actifs sécurisés réellement prime , donc localisés dans les secteurs bien établis. Moins ailleurs… L’année 2019 démarre ainsi sur une tendance dynamique, avec déjà plusieurs grandes opérations attendues au cours du premier semestre. Et la volonté de nombreux acteurs d’arbitrer sans tarder. Une nouvelle année solide peut d’ores et déjà être anticipée, avec toutefois un atterrissage dont l’ampleur dépendra tant du contexte international que de la capacité de la France à préserver la confiance tout en poursuivant le rythme des réformes. Le segment des commerces Source : Extraits de l’étude annuelle de Cushman&Wakefield intitulée « Marketbeat France Commerces – Bilan 2018 ». Contexte économique L’amélioration du pouvoir d’achat français aux deuxième et troisième trimestres 2018 (+ 0,4 %, après + 0,8 %) et le retour à la normale des transports ont contribué à stimuler la consommation des ménages au troisième trimestre 2018 (+ 0,4 % après - 0,2 %). Couplée à des investissements toujours conséquents et une balance commerciale nette positive de + 0,7 %, elle a permis à la croissance française de rebondir de + 0,2 % au deuxième trimestre à + 0,4 % au troisième trimestre 2018. Cette embellie a cependant été rapidement balayée par la crise des « gilets jaunes » avec un effet immédiat tangible quant à la consommation des ménages en pleine période de fêtes. Les perturbations liées à ces contestations devraient ainsi amputer de 0,1 point la croissance en fin d’année. Pourtant réputée pour son

16

M.R.M. DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2018

Made with FlippingBook - professional solution for displaying marketing and sales documents online