MRM - Document de référence 2018

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Facteurs de risque

Risques liés à l’environnement des affaires

L’évaluation de la valeur du portefeuille immobilier dépend de nombreux facteurs, liés notamment au rapport entre l’offre et la demande sur le marché, des taux d’intérêt, de la conjoncture économique globale et à la réglementation applicable, qui peuvent varier de façon significative, avec pour conséquence directe un impact sur la valorisation des actifs de la Société et pour conséquence indirecte un impact sur les différents ratios de loan to value (LTV) qui constituent un indicateur du risque d’endettement et de liquidité du Groupe. L’évaluation des actifs du Groupe peut ne pas être en adéquation avec leur valeur de réalisation dans le cadre d’une cession. Par ailleurs, les évaluations reposent sur un certain nombre d’hypothèses qui pourraient ne pas se vérifier. Du fait de la comptabilisation du patrimoine immobilier de M.R.M. à sa valeur de marché et sur la base des expertises indépendantes réalisées, sa valeur est donc susceptible d’être affectée par la variation des paramètres utilisés dans les méthodes d’évaluation (évolution du marché de l’immobilier notamment en termes de montant

des loyers perçus, évolution des taux d’intérêt notamment en termes de taux d’actualisation et de taux de capitalisation retenus). Par ailleurs, la valorisation des actifs immobiliers de la Société, lorsqu’elle est publiée, correspond à une estimation réalisée par les experts immobiliers à un moment précis. Compte tenu du décalage dans le temps entre le moment où les expertises du patrimoine sont réalisées et où cette information est rendue publique, la valorisation des actifs immobiliers de la Société pourrait être susceptible d’avoir évolué au moment où l’information est publiée. Au 31 décembre 2018, à périmètre comparable, c’est-à- dire après retraitement des cessions d’actif intervenues en 2018, on observe, en termes de valorisation des actifs, sur la base de valeur d’expertise hors droits établie par l’expert indépendant Jones Lang LaSalle, les impacts suivants pour la Société :

31/12/2017 retraité (1)

Valeur du patrimoine hors droits (en millions d’euros)

31/12/2018

Variation Variation (en %)

Commerces

159,3

158,8

+ 0,5 + 1,8 + 2,3

+ 0,4 %

+ 50,4 % + 1,5 %

Bureaux

5,4

3,6

PORTEFEUILLE M.R.M.

164,7

162,4

(1) Retraité des cessions intervenues en 2018.

Une étude de sensibilité simulant une variation des taux de capitalisation au 31 décembre 2018 fait ressortir qu’une augmentation de ces derniers de 50 points de base aurait un impact négatif de 13 150 milliers d’euros sur la valeur du patrimoine (soit - 8,3 %), tandis qu’une diminution de 50 points de base la majorerait de 15 580 milliers (soit + 9,8 %).

On observe donc sur 2018 une progression limitée de la valeur du patrimoine de 1,5 % sur un an, qui s’explique par la hausse des taux de capitalisation et la baisse des valeurs locatives de marché retenus par les experts sur certains actifs, qui ont en partie compensé le bon avancement des plans de valorisation sur les immeubles de commerce au cours de l’année.

Risques liés à l’environnement économique

(i) un affaiblissement du niveau de la demande de location des actifs immobiliers du Groupe ayant pour conséquence une augmentation du risque de vacance des actifs en cas de départ d’un locataire, mais aussi un allongement de la durée de commercialisation de ses immeubles actuellement totalement ou partiellement vacants, ce qui aurait un impact défavorable sur la valeur du portefeuille immobilier de la Société d’une part et sur son résultat d’exploitation (absence de loyers et charges immobilières non récupérées sur les immeubles concernés) d’autre part, (ii) une dégradation de la capacité des locataires du Groupe à remplir leurs obligations vis-à-vis du Groupe, et notamment à payer leurs loyers,

Le patrimoine immobilier du Groupe étant principalement constitué d’actifs de commerce situés en France, l’évolution des principaux indicateurs macroéconomiques français est susceptible d’affecter le niveau d’activité de M.R.M., ses revenus locatifs, la valeur de son portefeuille immobilier, ainsi que sa politique d’investissements et de développement de nouveaux actifs, et donc ses perspectives de croissance. En conséquence, des variations dans l’environnement économique de la Société, comme le niveau de la croissance économique, des taux d’intérêt et des indices d’indexation des loyers, pourraient avoir un effet sensible sur son activité, son développement et donc ses perspectives de croissance. • La poursuite du ralentissement de la conjoncture économique nationale et internationale et/ou du marché de l’immobilier pourrait continuer d’entraîner :

M.R.M. DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2018

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