BeiratAktuell-52

››› Wohnungseigentumsrecht ‹‹‹ von Massimo Füllbeck Die wichtigsten Fragen bei der Übernahme von Neubauprojekten in der WEG-Verwaltung – Teil 2 (Der erste Wirtschaftsplan)

Zur Sicherstellung der Liquidität und Bewirtschaftung der Wohnungseigentü- mergemeinschaft muss einWirtschaftsplan aufgestellt und durch die neu gegründete Wohnungseigentümergemeinschaft (oder „werdende“Wohnungseigentümergemein- schaft) mit einfacher Stimmenmehrheit verabschiedet werden. In § 28 Abs. 1 und 2 WEG steht: Der Verwalter hat jeweils für ein Kalen- derjahr einenWirtschaftsplan aufzustellen. Der Wirtschaftsplan enthält: 1. die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben bei der Verwaltung des ge- meinschaftlichen Eigentums, 2. die anteilmäßige Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Lasten- und Kostentragung, 3. die Beitragsleistung der Wohnungsei- gentümer zu der in § 21 Abs. 5 Nr. 4 vorgesehenen Instandhaltungsrückstel- lung. Grundsätzlich gibt es zwischen demWirt- schaftsplan einer „neuen“ und einer bereits bestehenden Wohnungseigentümerge- meinschaft keine wesentlichen Unter- schiede. Allerdings fehlen bei der gegrün- detenWohnungseigentümergemeinschaft Erfahrungswerte hinsichtlich der voraus- sichtlichen Einnahmen und Ausgaben. Wie können die Einnahmen und Aus- gaben vernünftig kalkuliert werden? Folgende Vorarbeiten können zur Erstel- lung des erstenWirtschaftsplanes durch- geführt werden:

• Konkrete Angebote von Dienstleistern (Hausmeister, Treppenhausreinigung, Winterdienst, Gartenpflege etc.) einholen. • Konkrete Angebote für verschiedene Wartungsarbeiten oder vom Gesetz vor- geschriebene Maßnahmen einholen (z. B. Wartung Aufzug, Wartung Tiefga- ragentor, Wartung Rauchwarnmelder in der Wohnung oder im Gemeinschaftsei- gentum, Durchführung der Legionellen- prüfung, Erstellung Heizkostenabrech- nung und Miete der Erfassungsgeräte von Messdienstleistern etc.) einholen. • Überprüfung der bestehendenVersiche- rungsverträge und ggf. Einholung von Angeboten zumAbschluss einer neuen Wohngebäudeversicherung (+ Elemen- tarschadenversicherung), Haftpflicht- versicherung und ggf. weitereVersiche- rungen, wie Haftpflichtversicherung für den Verwaltungsbeirat etc.

• Bereits vorliegende Bescheide oder Sat- zungen von Kommunen verwenden (z. B. Berechnungen zu den Müllgebühren, Straßenreinigungsgebühr, Nieder- schlagswassergebühren etc.). • Zur Bildung der Instandhaltungsrückla- ge können im ersten Schritt die Werte des § 28 Instandhaltungskosten (Zweite Berechnungsverordnung II. BV) heran- gezogen werden: Als Instandhaltungs- kosten dürfen je Quadratmeter Wohn- fläche im Jahr angesetzt werden: für Wohnungen, deren Bezugsfertigkeit am Ende des Kalenderjahres weniger als 22 Jahre zurückliegt, höchstens 7,10 Euro. • Darüber hinaus kann der vomDeutschen Mieterbund (www.mieterbund.de) jähr- lich veröffentlichte Betriebskostenspie- gel herangezogen werden. Nachfolgend finden Sie den Betriebskostenspiegel für das Land NRW:

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- Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht, Schwerpunkt: Wohnungseigentums- und Mietrecht sowie Makler- und Bauträgerrecht - Praktiker, Fachautor und Referent namhafter Tagungsveranstaltungen www.krall-kalkum.de RA Rüdiger Fritsch

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BEIRAT AKTUELL 52/III-19