Verdt_å_vite_nr_3

3-2012

et fagmagasin for styrer i boligselskap

Trygge lekeplasser

Trivselen øker med godt vedlikehold

Jus- hjørnet

Nedgravd avfall For et bedre uterom. Les mer på s. 13

Maling i borettslag

NBBO Byggtek er boligselskapenes eget kompetansesenter NBBO Byggtek AS bistår styrene i boligselskap, beboere, utbyggere og eksterne kunder i det meste av byggtekniske spørsmål. Alt fra prosjekt- og byggeledelse ved rehabilitering og nybygg til SHA-arbeid, taksering av forsikringsskader, våtromsjekk og bistand ved vann- eller el-sjekk.

Leder

Tid for å bestille en vaktmester?

Årsmøtet er unnagjort, snøen har smeltet og dagene er merkbart lengre. Beboerne i boligselskapet trekker i større og større grad ut fra stuene sine, og for styret er denne årstiden i mange tilfeller en travel periode. I et land der vi har snø nesten halve året, er det mye som skal gjøres i løpet av tiden det er bart og gode temperaturer. Etter vinteren dukker det alltid opp små eller større oppgaver. Takstein må skiftes, takrenner skal renses, årets dugnad skal arrangeres for å gjøre det trivelig. Kanskje dere skal i gang med en større jobb som krever flere måneder med stillaser og arbeidsfolk rundt husveggene? Uansett ambisjonsnivået, er uterommet og omgiv- elsene rundt bygningene viktig for trivselen i et boligselskap. Et godt uterom skal være et samlings- punkt for beboerne, enten det er barna som skal kunne utfolde seg på lekeplassen, eller fruene i femte etasje som skal ta sin formiddagskaffe på utebenken.

Det er vår, solen skinner og snart er det nasjonaldag. Dette er en fin tid, men også en tid hvor uterommet våkner til liv, og med uterommet følger som kjent en del arbeids- oppgaver. Våre vaktmestere er populære for alle typer oppdrag, og i dag har vi en god miks mellom faste avtaler og enklere timesoppdrag. Vi vet imidlertid at dette er en tid hvor mange ser nye behov, eller ønsker å løse hverdagslige arbeidsopp- gaver på en enklere måte. Og for at vi skal kunne gi en så god service som mulig, og samtidig sikre at flest mulig får de tjenestene de ønsker må vi planlegge ressursene våre godt. Vet du om oppgaver som skal gjøres i løpet av våren, eller sommeren er tiden inne for å planlegge dette nå.

Lite tips: Typisk for våren er f.eks. beskjæring og felling av trær og hekker, rensing av takrenner, utskifting av takstein, opprydding og bortkjøring, og ikke minst den vårpussen som trengs for ethvert bygg nå. Benytt muligheten nå til å ta kontakt med oss, for en uforpliktende prat eller for å få booket inn en vakt- mester for vårens eller sommerens oppgaver.

Prosjektering og byggeledelse rehabilitering Vi utarbeider beskrivelser, og hjelper til med å innhente tilbud. Vi vurderer disse og gir styret råd når de skal velge entreprenør. Når arbeidene settes i gang følger vi opp arbeidene og kontrollerer at disse blir fagmessig utført og at tidsfrister overholdes. Vi hjelper dere med å ivareta boligselskapets interesser og gjør jobben med rehabilitering enklere for styret. Vi kan inneha rollen som HMS-koordinator dersom ikke styret selv vil ivareta denne rollen. På bildet ser vi prosjekt- og byggeleder Bjørn Tore Vollan utføre en avsluttende kontroll på et ferdig bad i Åkerbråtan borettslag.

Vi håper dette nummeret av Verdt å Vite kan være til hjelp og inspirere dere i styret til å lage slike samlingspunkt, slik at akkurat deres boligselskap blir et trivelig og populært sted å bo. Med det ønsker vi dere alle en fin vår og sommer – husk at selv om dere sitter i styret og til tider har mye

Med vennlig hilsen

Ola Skogheim Daglig leder NBBO Vaktmester Service AS

jobb med dette, er det lov å nyte den varme årstiden, også for dere!

Unn Hege Nordhagen, forvaltningssjef

Ola Skogheim e-post; post@vaktmester-service.no • mobil 930 17 531

NBBO Byggtek AS bistår styrene i alle forhold relatert til:

Tore Andersen e-post; tore@nbbo.no • mobil 952 75 939

• Rehabilitering • El-sjekk • Vann-sjekk • Tilstandskontroller • HMS dokumentasjon • Våtromssjekk • Teknisk og kontraktsmessige støttetjenester • Håndtering av forsikringsskader • Vedlikeholdsplanlegging (BEVAR-avtalen)

Innhold:

Redaktør Marianne Ødegaard marianne@nbbo.no Design og produksjon TIBE Drammen Forsidefoto Lars-Johan Solheim Trykk Trykk-Service AS Opplag 1.600 Annonser Ønsker du å annonsere i dette bladet? Kontakt oss på lars-johan@nbbo.no

5 Om regnskapsavdelingen 7 Tid for dugnad 8-9 Trygge lekeplasser 10 Trivselen øker med godt vedlikehold

13 Nedgravd avfall for et bedre uterom 14 Spørsmål og svar 15 Jushjørnet

Se www.nbbo.no for mer informasjon

B o l i g s e l s k a p e n e s e g e t k o m p e t a n s e s e n t e r

3

et fagmagasin for styrer i boligselskap

NBBO Byggtek as. Nedre Torgg. 5 /7, 3015 Drammen. Telefon: 32 21 15 00. E-post: byggtek@nbbo.no www.nbbo.no

NBBOs regnskapsavdeling

Årsmøte 2012 - nødvendig etterarbeid

Vi minner om at følgende må sendes oss så fort som mulig etter avholdt årsmøte:

vedtaket om telefongodtgjørelse klart må framgå av protokollen fra årsmøtet. Uten originalbilag er hele det tilkjente beløpet skattepliktig. Regulering av felleskostnadene fra 1.7.2012 For de boligselskapene som ser at det er nødvendig å regulere felleskostnadene, er det viktig at andelseierne/seksjonseierne /aksjeeierne informeres om dette på forskriftsmessig måte. Dette er styrets oppgave. Det si at alle de nevnte får en skriftlig melding med minst én måneds varsel. For regulering som iverksettes fra 1.7. 2012 må styret da sende varsel om dette i løpet av mai måned. I og med at svært mange bruker avtalegiro anbefaler vi at det i informasjonen også minnes om at den enkelte selv må informere sin bank om at trekkgrensen skal økes. Vi har stand- ardmaler for slike varslingsbrev. For at NBBO skal kunne håndtere dette forskriftsmessig, må styrene melde even- tuelle endringer til oss skriftlig innen 11.5. Kontakt gjerne selskapets forvaltning- skonsulent i NBBO i den anledning. Høstkurs 2012 Invitasjon til årets høstkurs fra fredag 2. til lørdag 3. november på Rica Havna Hotell på Tjøme vil bli sendt ut i midten av august. Det vil som vanlig være en god miks av relevant faglig påfyll, gode forelesere og hyggelig sosialt samvær.

I fjerde etasje i Nedre Torggate 5/7 holder Nedre Buskerud bolig- byggelags autoriserte regnskapsførervirksomhet til. Vi er elleve ansatte som håndterer regnskapene til ca 320 boligselskaper i nærliggende geografisk område. Det er et lovkrav at enhver som i næring påtar seg å føre regnskap for andre innehar autorisasjon som regnskapsfører eller regnskapsførerforetak. Det å være autori- sert som regnskapsførerforetak betyr at vi er underlagt tilsyn og kontroll av Finanstilsynet, som igjen medfører at vi er nøye med at lover og regler overholdes. I tillegg har vi også lovbestemt krav til årlige kurstimer innen finansregnskap, skatterett, rettslære, regnskapsførerregelverket og god regnskapsførerskikk. For våre kunder innebærer dette en garanti for et høyt faglig nivå hos den du betror dine bilag, regnskaper og økonomistyring til. Elektronisk fakturahåndtering: Etter en testperiode innførte NBBO ”styreportalen” for fullt i 2011. Styreportalen er et tilbud til alle borettslag og sameier. Mange har nå knyttet seg til denne avtalen med stor suksess. Fordelene utover fakturahåndteringen er at man også kan knytte til sitt eget e-arkiv her. Man kan hente ut regnskapsrapporter så ofte man vil for å ha status i mellom NBBO’s faste utsendelser, hente ut beboerlister og eventuelt se fakturaer på nytt ved behov. En ny stor vedlikeholdssesong er i gang og det er mange aktører i markedet. Større, kjente firmaer og mindre, ukjente firmaer. Info om MVA Mange borettslag og sameier er selv flinke til å innhente pris- tilbud på større og mindre vedlikeholdsoppdrag uten bistand/ ekstern hjelp. Kanskje søker man på nett, ser i avisenes rubrikk- annonser eller får tips gjennom bekjente. Det vi i NBBO har fått erfare ved sjekk av nye firmaer som skal inn i vårt leverandørregister, er at alle aktører ikke driver så seriøst som vi skulle ønske oss. Dette gjelder i forhold til krav om å være registrert i Enhetsregisteret i Brønnøysund, ha gyldig organisasjonsnummer, samt oppføring i MVA-registeret. Regelverket sier at alle foretak som selger varer eller tjenester for over kr. 50.000,- i løpet av en 12 mnd. periode skal være registret i MVA-registeret. De skal da innkreve MVA fra kundene sine. Foretak som ikke er MVA-registret kan ikke kreve MVA ved fakturering.

Kontaktskjema og elektronisk post Gjennom ”Kontaktskjema” i mappen til nye styremedlemmer inviteres styrelederne til å velge mellom informasjon og doku- menter fra NBBO gjennom vanlig post- gang eller elektronisk pr. e-post. Her skal det velges enten eller, de som krysser av på begge alternativer, vil håndteres som om de kun har krysset av på ”Elektronisk post,” altså motsatt av tidligere år. Dersom styreleder velger å motta informasjon og dokumenter elektronisk er det uhyre viktig at den elektroniske posten behandles på lik måte som et fysisk brev i postkassen blir behandlet. Styrehonorar og godtgjørelse for elektronisk kommunikasjon (”Telefongodtgjørelse”) Dersom én eller flere i styret skal tilkjennes skattefri Elektronisk kommunikasjon (tel- efongodtgjørelse/ bredbånd) må dette vedtas spesielt med et konkret beløp pr. person på årsmøtet. Denne godtgjørelsen gis etter følgende satser, som i all hovedsak er som følger: Ved ett abonnement er kr. 1.000,- pr. år skattefritt, de neste 4.000,- er skattepliktig. Utgifter over kr 5.000,- beskattes ikke. Ved to eller flere abonne- ment er det skattefrie beløpet fremdeles kr 1000,-, de neste kr 6.000,- er skatte- pliktig. Utgifter over kr 7.000,- beskattes ikke. Godtgjørelse kan kun kreves ved innlevering av originalfakturaer som viser forbruket det kreves refusjon for, samt at

• Protokoll fra generalforsamling/ sameiermøte i underskrevet stand. Original eller god kopi.

• Utfylt kontaktskjema med treffpunkter mot styreleder. Velg kontakt via ordinær post eller e-post. (Se også omtale i avsnittet under.) • Signert Foretaksregistermelding. Her holder det at alle faste styremedlemmer signerer på siste side, resten av utfyllingen tar vi oss av. • Utfylt og signert Godkjenningsfullmakt. • Styreprotokoll som viser at godkjen- ningsfullmaktene er styrebehandlet. • Fullmakt elektronisk oppgavelevering Merk spesielt de to sistnevnte som er nye av året. Alle disse dokumentene er overlevert styret, enten på årsmøtet, vedlagt innkallingene eller ettersendt styreleder. Disse er stiftet sammen i ett, vi ber om at dere lar stiften sitte slik at dere lettere kan være sikre på at dere har returnert alle de nødvendige dokumentene til oss i NBBO. Alle som sender inn styrehonorarskjema før 20. mai vil få honoraret på konto 31. mai. Husk å levere skattekort også!. NB! Dette forutsetter imidlertid at også protokollen fra generalforsamlingen/ sameiermøtet som viser at honoraret faktisk er vedtatt, er mottatt av oss innen den 20. samme måned.

NBBO´s regnskapsavdeling

Borettslagene og sameiene kan selv gjøre en enkel ”research” for å sjekke om formalitetene er i orden før man bestemmer seg for å inngå avtale om kjøp av varer og tjenester. Dette gjøres via internett. Det er bare noen tastetrykk unna å få sjekket. Slik gjør du: Gå inn på www.brreg.no. Sett inn organisasjonsnummer i feltet ”finn foretak”. Da skal firmanavnet komme opp. Nederst på siden skal det stå ”MVA registrert”. Skulleman ikke ha organisasjons- nummer så kan man også søke på navn eller utvide søket ytterligere til bransje, fylke, kommune osv. Finner man ikke at firmaet er MVA-registrert bør man kanskje tenke seg om før man bestiller varer eller tjenester hos disse leverandørene.

Rentesituasjonen våren 2012:

Spådommen om at Norges Bank skulle sette styringsrenten ytterligere ned i sitt marsmøte, viste seg å holde vann. Den ble redusert med 0,25 pp. Det framkommer nå tydeligere at det forventes lav rente i et lengre tidsperspektiv. Andre forhold, som den pågående økonomiske turbulensen i den vestlige økonomien, kan fremdeles endre dette. Boligselskapenes rentevilkår i DNB er ikke knyttet direkte opp mot styringsrenten, men mot den såkalte NIBOR-renten. Dette gjelder både innskudd og lån. Vi ser likevel av tabellen over at også DNB-lånene til borettslag nå er blitt 0,20 pp bil- ligere. Vi minner om at fastrentene også i DNB nå er svært gunstige, og dersom noen av boligselskapene har vurdert fastrente, det være seg i Husbanken eller DNB, vil tidspunktet kunne være svært gunstig for dette nå. DNB Rentevilkår fra 4.6. 2012 Innskudd driftskonto reguleres fortløpende etter nivået på pengemarkedsrenten gjeldende.(1 mnd. NIBOR) Pantelån borettslag inntil 60 % 3,50 % p.a. Pantelån borettslag over 60 % 3,70 % p.a. Lån til boligsameier 4,45 % p.a

April

Mai

Juni

Husbanken

Flytende rente

2,485%

2,089%

2,089%

Fast rente 3 år

2,089%

2,188%

Fast rente 5 år

2,386%

2,485%

Fast rente 10 år

2,879%

2,978%

Fast rente 20 år

3,076%

3,076%

(Kilde: www.husbanken.no)

For dere som ikke har internettilgang så bistår vi i NBBO gjerne med denne sjekken. Ta da kontakt med deres regnskapskonsulent.

Den flytende renten går markant ned fram mot sommeren. Faktisk også under det historisk lave nivået for to år siden. Fastrentene derimot, går noe opp både i april og mai. 5-års renten mest, mens 20-årsrenten flater ut i mai. Samlet sett er fastrenten likevel svært lav, noe som også gir en vis indikasjon på utviklingen framover, se også kommen- tarene i høyre spalte.

Hilsen fra regnskapskonsulentene.

5

et fagmagasin for styrer i boligselskap

Tekst og foto: Lars-Johan Solheim

voice.as

Mens andre boligselskap sliter med oppmøtet på dugnader, måtte Østre Kjøsterud borettslag på Åssiden løpe til Kiwi for å skaffe ekstra kaker under fjorårets dugnad. – Vi hadde rett og slett ikke nok til alle som hadde møtt opp, forteller tidligere sty- releder Randi Hagen. Tid for dugnad

Vi slår oss sammen og blir

Når vi spør Hagen hva hun mener er grunnen til at dugnaden er en suksess i borettslaget, svarer hun kontant; informasjon. – Vi er flinke til å informere, og legger ikke opp til stort arbeidspress. Hvis man ikke kan delta på selve dugnaden, så oppfordrer vi til kakebaking eller vaffelsteking. Det viktigste med dugnaden er nemlig det sosiale, og ingen skal føle seg presset til å delta. Dug- naden er frivillig, men vi har en god tradisjon her, som gir et stort oppmøte hvert år, forteller hun. Viktig for nye beboere Det er kanskje spesielt viktig med en sosial ramme for nye beboere, her får dem muligheten til å møte naboene og styret, og bli litt bedre kjent. – Alle dugnadene avsluttes med en samling. Er det pent vær sitter vi ute, men vi har også en kjellerstue som brukes når været svikter. Det blir som regel en ganske stor gjeng som samles, og vi blir sit- tende lenge, og skravler om alt mulig, fortsetter Hagen. Rød: CMYK 0, 100, 63, 29

Hjelp fra vaktmesteren Østre Kjøsterud borettslag har engasjert Helge Andersen fra NBBO Vaktmester Service som fast vaktmester, og når det er tid for dugnad må selvfølgelig vaktmesteren også stille opp. – Helge sin jobb er å gjøre alt klart, slik at vi slipper å lete etter raker, trillebårer og andre redskaper når dugnadsgjengen kommer. For oss er det en god hjelp å ha med, for vi har store fellesarealer og mye redskap som havner litt her og litt der i løpet av året, sier Hagen. Klart til 17. mai Dugnaden pleier å gjennomføres i ukene før 17. mai, slik at alt er pent og ryddig til nasjonaldagen. – Det er ikke all verdens jobb som skal gjøres, men det blir en del raking, rydding og tømming av fellesarealer, og ikke minst klargjøring av bed og beplantning for sommeren. Dessuten fylles det alltid to containere med søppel, så det er ingen tvil om at vi har behov for en slik vårrydding, avslutter den tidligere styrelederen.

- din overflate-entreprenør

Finn ut hva vi kan gjøre for deg på: www.buergruppen.no • facebook.no/buergruppen • tlf: 09100

Rød: CMYK 0, 100, 63, 29

Rød: CMYK 0, 100, 63, 29

Rød: CMYK 0, 100, 63, 29

7

et fagmagasin for styrer i boligselskap

Tekst og foto: Lars-Johan Solheim

Trygge lekeplasser Lekeplasser er viktige samlingspunkter i boligselskapene. De er der for å brukes, og skal være trygge til enhver tid. Derfor er det viktig at boligselskapene har gode HMS-rutiner knyttet til lekeplassene, og at styrene er sitt ansvar bevisst.

Daglig leder i Lek & Trivsel, Ann Kristin Karlsen viser frem produktprøver av gummibark, som er et trygt og nesten vedlikeholdsfritt underlag for lekeplasser.

Forskrift om leke- plasser I Norge er sikkerhet ved

lekeplassutstyr regulert av forskrift om sikkerhet ved lekeplassutstyr.

Formålet med forskriften er å fore- bygge helseskader på lekeplasser ved at det stilles krav til både nytt og eksisterende lekeplassustyr, samt planlegging og vedlikehold. I forskriftens § 16 heter det at den som anskaffer eller eier lekeplass- utstyr er ansvarlig for jevnlig ettersyn og nødvendig vedlikehold,

selskapet at det blir mye jobb, bør det vur- dere gummibark. Dette er et relativt nytt produkt som støpes på plassen. Levetiden er mellom 20 og 25 år, og sikrer et godt og trygt underlag til enhver tid, forteller hun. Lekeplassen kan ikke fjernes Det er mange boligselskap som frykter ulykker, og som helst ønsker å fjerne le- keplassen for å unngå både vedlikeholdet og eventuelle erstatningskrav som følge av skader. Det er imidlertid viktig å merke seg, at når boligselskapet blir levert med en lekeplass, så er lekeplassen ofte en forutsetning for brukstillatelsen til hele boligselskapet. Den kan altså ikke fjernes.

Vedlikeholdet blir man altså ikke kvitt, men risikoen for erstatningskrav kan en- kelt unngås. Unngå erstatningskrav med et godt system I følge advokat Henning Lauridsen i NBBL forutsetter erstatningskrav mot bol- igselskapet at det har opptrådt uaktsomt eller uforsvarlig. I forhold til en lekeplass vil det si at man ikke har fulgt kravene som i forskriften. – Har man et system og en god oppfølg- ing av lekeplassene, oppfyller styret plik- tene sine, og forutsetningen for erstatning faller bort, avslutter han.

Sikkerhet på en lekeplass dreier seg imi- dlertid ikke om å sy puter under armene på barna, men å sørge for at apparater og underlag er i god stand. – Skader har skjedd, og vil alltid skje, sånn er leken. Men er lekeplassen godt vedlike- holdt vil man unngå de største skadene, forteller Ann Kristin Karlsen, som er da- glig leder i Lek og trivsel AS. Hun viser til at norske lekeplasser ut- formes etter en norsk standard, hvor det blant annet står at barn må lære å hånd- tere risiko, og dette fører til at de kan få kuler og blåmerker og til og med brekke en arm eller et bein. Det er altså ikke

et mål å unngå skader, men å forhindre ulykker som forårsaker invaliditet eller dødsfall. Jevnlig ettersyn er viktig Drammen Kommune skriver på sine nett- sider at de har månedlig kontroll av alle sine 55 lekeplasser. En slik kontroll inne- bærer at alle apparater gjennomgås, og underlaget sjekkes for slitasje. – Vi syns kommunens tilnærming er for- nuftig. Jevnlig ettersyn er det viktigste for å sikre trygge lekeplasser. Og det er ikke alle som er klar over det, men styret i bol- igselskaper er faktisk pliktig til å ha rutiner

rundt dette, med et fast årlig hovedetter- syn, fulgt opp av jevnlig funksjonsettersyn, fortsetter Karlsen. Ikke glem underlaget Det er nok mange som først og fremst ten- ker på vedlikehold av lekeapparatene når det kommer til sikkerheten på lekeplasser, men Karlsen understreker viktigheten av å også etterse underlaget. – Underlaget skal være støtabsorberende. Komprimert sand og bortslitt gress er derfor ikke godt nok. Har man sand, må denne freses og vendes flere ganger i året for at den ikke skal pakke seg. Syns bolig-

slik at utstyrets sikkerhets- egenskaper opprettholdes.

9

et fagmagasin for styrer i boligselskap

Tekst og foto: Lars-Johan Solheim

Trivselen øker med godt vedlikehold Våren er høysesong for befaringer, planlegging av vedlikehold og arrangering av dugnader. Det å ha godt vedlikeholdte bygninger og et velstelt uterom, er viktig for å øke trivselen i ethvert boligselskap.

Cato Galåsen går befaring sammen med representanter for Djupdalen borettslag. Målet er å lage en plan for vedlikeholdet.

Gjennom de siste årene har det blitt gjen- nomført en rekke større rehabiliterings- og vedlikeholdsarbeider i boligselskapene NBBO har under forvaltning. Fellesnev- neren ved dem alle er at resultatet har blitt så bra, at klagene har blitt færre, og trivselen blant beboerne har økt. – Godt vedlikehold er positivt for alle, og har man en god plan for vedlikeholdet vil man nesten uten unntak øke trivselen i boligselskapet, hevder Unn Hege Nordhagen, forvaltningssjef i NBBO. Lagde en plan og prioriterte Ved årtusenskiftet passerte Myre borettslag på Åssiden sitt 25. år, og tiden var inne for en større oppussing av bygningene og uterommet. Borettslaget som består av 6 lavblokker, med til sammen 216 leili- gheter, har siden den gang pusset opp for

nærmere 50 millioner. Og i disse dager ferdigstilles oppføringen av 86 splitter nye garasjer på den store tomten. – Når jeg tok over som leder i 2003 hadde vi en del problemer med bygningene, og jeg fikk nesten daglige telefoner med klager. Jeg fant derfor fort ut at det ikke nyttet med brannslukking i lengden. Så vi i styret lagde en plan. Prioriterte, og tok fatt på det viktigste først. Vi har fortsatt utfordringer, men telefonene har så å si blitt helt borte. Andelseierne ser at styret tar tak, og at ting skjer. Og trivselen har definitivt økt, forteller styreleder Gunnar Alternes. Fra skepsis til suksess Erland Hansen i Solås borettslag har en lignende solskinnshistorie. – Det var stor skepsis til at fasaden skulle

innglasses, diskusjonen hadde gått i mange år, uten noen fremdrift. Men etter hvert måtte det jo tas en beslutning, for- teller han. Fasaden hadde fått synlige tegn på at tiden var inne for en større jobb. Betongen hadde begynt å smuldre opp, og her og der stakk rustent armeringsjern frem. – Når vi først var nødt til å gjøre noe, kunne vi like gjerne gjøre det skikkelig. Derfor foreslo styret både en utvidelse og en innglassing av alle 140 balkongene på fasaden. Etter å ha avholdt flere informas- jonsmøter for andelseierne, ble forslaget til styret vedtatt mot kun en stemme på generalforsamlingen. I dag er det ingen som angrer på den jobben som ble gjort. Alle har fått et nytt rom, med fantastiske solforhold, forteller Hansen.

– Med rekkehus følger det med mange tak, og flere hundre meter med panel, takrenner og nedløp. Det er mye å tenke på, spesielt om våren. Godt vedlikehold handler om å prioritere riktig, og vet man ikke hvor man skal begynne, vil det ofte være fornuftig å få hjelp av andre, sier Galåsen. Dette bekreftes også av styreleder Johannes Devold. – Vi valgte en vedlikeholdsplan for å få oversikt og hjelp til prioriteringene, og håper at styret vil få et godt verktøy for fremtidens oppgaver. Et forutsigbart ved- likehold letter jobben for styret, samtidig som det blir enklere for andelseierne å følge med på det styret jobber med fra år til år, avslutter han.

En plan for vedlikeholdet Det er kun noen få snøhauger igjen når vi møter Cato Galåsen fra NBBO Byggtek på parkeringsplassen til Djupdalen borettslag på Konnerud. I løpet av kvelden skal han og to representanter fra borettslaget gjen- nomføre en befaring, som vil resultere i en oversikt over hvilke vedlikeholdsoppgaver som bør gjennomføres de neste årene. – Borettslaget har valgt å etablere en ved- likeholdsplan, noe som er viktig for å få en oversikt over hvor man skal begynne, slik at vedlikeholdet blir fornuftig og helhetlig forklarer Galåsen. Rett ting til rett tid Djupdalen borettslag består av 113 leilig- heter i rekkehus. Uterommet er stort, og bygningene mange.

Raske tips for vårsjekken: 1. Sjekk taket for mulige skader på taktekkingen. Kritiske punkter er ofte rundt gjennomføringer som pipe og luftehetter. På flate tak er det i tillegg viktig å kontrollere at slukene er åpne. 2. Kontroller takrenner og nedløp. Rens eller reparer om nødvendig. 3. Kontroller lekeapparater og underlag. 4. Sjekk at ytterdørene går som normalt. Har de blitt trege i løpet av vinteren må de justeres. 5. Gå en runde rundt huset, og se på kledning

og grunnmur. Har det kommet sprekker? Er panelet tørt, eller angrepet av sopp? Vurder om det må vaskes eller foretas utbedringer.

11

et fagmagasin for styrer i boligselskap

Hvorfor har du ikke fiber fra EB ?

Tiden hvor man stadig måtte rydde i søppelbodene er forbi. Fluer, mus og måker har mistet en festplass, og beboerne er fornøyde i Fjordparken Borettslag.

For et par år siden investerte Fjord- parken borettslag på Tangen i Drammen i et nedgravd avfallsanlegg. Resultatet ble et hyggeligere og mer brukt uterom. Nedgravd avfall for et bedre uterom

Vi kan levere fiberbredbånd og Altibox produkter til boligselskap i hele Drammen, Nedre Eiker og Kongsberg!

Tekst og foto: Lars-Johan Solheim

• Suveren fotballpakke! • De mest fornøyde kundene!

• Raskest internett! • Beste tv-løsning!

Fjordparken borettslag hadde som de fleste andre boligselskap flere grønne plastcontainere fordelt i to utvendige søppel- boder. – På varme dager gjorde stanken fra søp- pelbodene det nærmest umulig å sitte ute, men nå er situasjonen helt annerledes. Så fort det kommer et solgløtt trekker folk ut og samles i det hyggelige uterommet, for- teller Svenn Erik Fredriksen, styreleder i borettslaget. Fra idé til realitet Idéen til avfallsanlegget fikk Fredriksen når han var på besøk hos et vennepar i

Elveparken på Åssiden. – Jeg så alle fordelene med anlegget, og det var fristende å finne en tilsvarende løs- ning for oss. Så da var det bare å innhente pris, og ta opp forslaget med resten av styret. Det tok ikke lang tid før vi gikk for løs- ningen. Og i dag er det bare hyggelige tilbakemeldinger å få, fortsetter han. RfD-godkjent Anlegget består av seks nedgravde behold- ere, med hvert sitt lille tårn som er tydelig merket med hvordan søppel som kan kastes i beholderen. Når søppelbilen kom- mer løftes hele beholderen opp med kran,

og tømmes ved hjelp av en luke i bunnen. – Anlegget er godkjent av Renovasjons- selskapet for Drammensregionen (RfD). De har en egen bil som håndterer slike anlegg, så tømmingen dekkes av det ordinære renovasjonsgebyret, avslutter Fredriksen. Tiden hvor man stadig måtte rydde i søp- pelbodene er forbi. Fluer, mus og måker har dermed mistet en festplass, og bebo- erne er fornøyde i Fjordparken Borettslag.

“Altibox skiller seg ut blant aktørene, og har de mest fornøyde og lojale kundene.”

“Altibox er mer enn bare bredbånd via fiber. Gode muligheter for skalering av tjenester i framtiden” -PC-World Norge

Har ikke du tilgang til alt dette? Ta kontakt med oss, så avtaler vi et møte hvor vi blir bedre kjent og får vite hva dere trenger i deres borettslag. Send oss gjerne en forespørsel på e-post til brl@eb.no. Vi snakkes!

eb.no - TLF. 03101

13

et fagmagasin for styrer i boligselskap

& spørsmål svar

Jus- hjørnet

Maling av balkonger og fasader i borettslaget

Anne Mette Remmen, autorisert regnskapsfører

Elise Folkvord, jurist

Kristian Cronblad Andersen, forvaltningskonsulent

Torgeir Nielsen, forvaltningskonsulent

spesielt i rekkehus eller småhuslag. Dersom man ønsker en slik endret fordeling av vedlikeholdsansvar må dette skje gjennom en vedtektsendring, dette følger av bo- rettslagsloven § 5-12 femte ledd og § 5-17 fjerde ledd. Endring i vedtektene krever 2/3 flertall på generalforsamling.

det ikke dermed gitt at dette i alle tilfeller er hensiktsmessig eller ønskelig. I borettslag bestående av blokkbebyggelse vil over- føring av dette ansvaret vanskelig la seg gjennomføre. Man kan også tenke seg situasjoner der man har store økonomiske besparelser med å gjøre dette arbeidet samlet for hele borettslaget, for eksempel i form av bedre rabatter på maling, lavere kostnader til rigg og stillaser og lignende.

Kan borettslaget pålegge andels- eierne å utføre dette arbeidet selv?

Spørsmål:

Er det frivillig å delta på dugnad?

Maling og beising av bygningens balkonger og fasader er i utgangspunktet borettslagets ansvar. Dette ligger inn under lagets såkalte vedlikeholdsplikt etter bo- rettslagsloven § 5-17. I visse borettslag kan det imidlertid være hensiktsmessig å overføre nettopp dette ansvaret til andelseierne,

Svaret på dette spørsmålet er et klart nei. Den private sfære i leiligheten er sterkt beskyttet og det kan utgjøre selvtekt som rammes av straffeloven å ta seg inn i en leilighet uten samtykke fra eier. Andelseier har uansett en plikt til å gi borettslaget adgang til boligen for å utføre de vedlikeholdsoppgaver som er pålagt borettslaget (brl § 5-17 3. ledd). Gis ikke denne adgangen utgjør dette mislighold av andelseiers plikter overfor borettslaget og rett til sanksjoner. Dersom det oppstår en akutt situasjon i en leilighet som tilsier at man raskt må inn, bør uansett rette instans som brannvesen, ambulanse eller politi involveres. Svar: Styrene opp gjennom tiden i vårt borettslag har alltid hatt en masternøkkel som passer til alle leiligheter. Som nyvalgt styreleder liker jeg ikke å ha denne nøkkelen, burde vi ha en slik nøkkel? Spørsmål:

Svar:

Selv om det er mulig å overføre ansvaret for maling og beising til andelseierne, er

Dugnad er ikke nevnt spesielt i lovverket og normalt heller ikke i boligselskapets vedtekter. Likevel arrang- erer svært mange boligselskap dugnader, da dette er en praktisk måte å få ordnet enklere oppgaver innen opprydning, enklere vedlikehold og andre trivselstiltak. I tillegg kan det ha en viktig sosial funksjon ved at folk blir bedre kjent og sveises sammen i et godt bomiljø. Det er boligselskapet som er ansvarlig for at lagets eiendom holdes forsvarlig ved like. I og med at det er styret som har ansvaret for den daglige drift, hører også vedlikeholdet inn under styrets ansvarsområde. Ut fra dette følger det at det er boligselskapet som plikter å forestå vedlikehold, opprydning og liknende på fellesa- realer. Boligselskapet v/styret står fritt til å engasjere håndverkere, gartnere eller liknende til å foreta slikt arbeid. Utgiftene til dette må dekkes som en del av felleskostnadene. Ordet dugnad, som for øvrig ble kåret til Norges nas- jonalord av NRKs lyttere i 2004, betyr frivillig felles- innsats av en gruppe mennesker for å utføre et arbeid til en enkelts eller til gruppens felles beste. Så styret kan ikke pålegge eierne å delta på dugnad, og kan heller ikke kreve bot eller gebyr fra de som ikke deltar. Det finnes imidlertid en ordning hvor de som deltar belønnes. I disse tilfellene har man betalt inn et dugnadstillegg på forhånd, som bare betales tilbake til de som deltar. Ønsker man ikke å delta, får man heller ikke «belønningen». Dersom beboerne ikke stiller opp til dugnad må boligselskapet kjøpe disse tjenestene utenfra for å få utført det arbeid som kreves for å oppfylle vedlikehold- sansvaret. Dette vil da føre til høyere felleskostnader. Dugnadsdeltakelse er altså et meget godt bidrag til å holde felleskostnadene nede. Hilsen Torgeir Nielsen, forvaltningskonsulent

Elise Folkvord, jurist

Hilsen Kristian C. Andersen, forvaltningskonsulent

Hvilken informasjon kan jeg lese ut av den tilsendte ligningsoppgaven fra NBBO? Svar: Alle opplysningene på ligningsoppgaven gjelder felles økonomi for hele borettslaget/sameiet fordelt på hver beboer. Her er en kort forklaring på tallverdiene. Andre inntekter: Renteinntekter Fradragsberettigede kostnader: Renteutgifter Annen formue: Beholdning på bankkonto, skyldig myndighetene, utestående fordringer og krav Gjeld: Lån

HilsenAnne Mette Remmen, autorisert regnskapsfører NBBO

15

et fagmagasin for styrer i boligselskap

Er tiden moden for hjelp av en vaktmester?

Våre vaktmestere er populære for alle typer oppdrag, og i dag har vi en god miks mellom faste avtaler og enklere timesoppdrag. Vi vet imidlertid at våren dette er en tid hvor mange ser nye behov, eller ønsker å løse hverdagslige arbeidsoppgaver på en enklere måte. Og for at vi skal kunne gi en så god service som mulig, og samtidig sikre at flest mulig får de tjenestene de ønsker, må vi planlegge ressursene våre godt.

Vet du om oppgaver som skal gjøres i løpet av våren, eller sommeren er tiden inne for å planlegge dette nå.

Lite tips: Typisk for våren er f.eks. felling av trær og beskjæring av hekker, rensing av takrenner, utskifting av takstein, opprydding og bortkjøring, og ikke minst den vårpussen som trengs for ethvert bygg nå. Benytt muligheten nå til å ta kontakt med oss, for en uforpliktende prat eller for å få booket inn en vaktmester for vårens eller sommerens oppgaver.

NBBO Vaktmester Service kan hjelpe deg med: • Vedlikehold • Gressklipping • Barking og sprøyting • Hogstarbeid inkludert opprydding og bortkjøring • Beskjæring av hekker og beplantning • Skifting av lysrør og lyspærer • Snømåking

• Strøing og feiing • Staking av kloakk • Avfallshåndtering • Renhold • Reparasjon av låser og dører • Utskifting av postkasser • Merking av p-plasser • Smøring og justering av ytterdører • Ettersyn av heiser, ventilasjonsanlegg, sentralfyr, fjernvarmeanlegg og andre tekniske installasjoner • Håndverkstjenester

KONTAKT: Ola Skogheim e-post; post@vaktmester-service.no mobil 930 17 531

Tore Andersen e-post; tore@nbbo.no mobil 952 75 939

NBBO Vaktmester Service

et fagmagasin for styrer i boligselskap

Made with