Newsletter_Q2 2018_DK

Newsletter 2. kvartal 2018

Lejen for førsteklasses kontorer i København er på vej op

en stærkt stigende e-handel har medvirket til, at tomgangen for moderne logistikejendomme er stort set ikke-eksisterende. Men det ekstraordinært store fald i de direkte afkast – og de tilsvarende betydelige kapitalgevinster – er tillige drevet af, at illikviditetspræmien for logisti- kejendomme er faldet massivt, i takt med den øgede dybde i investeringsmarkedet. Er boligmarkedet mættet? I de seneste år er boligbyggeriet steget voldsomt, især i København og Aarhus, og inden for de kom- mende 24 måneder færdiggøres et betydeligt antal nybyggerier. Hvor investorerne for ikke længe siden med rette kunne forvente, at et nybyggeri af boliger var stort set fuldt udlejet fra dag 1, ses det i stigende grad, at det tager tid at få udlejningen af nye bolig- projekter stabiliseret. Mindre lejligheder er således ofte udlejet meget hurtigt, mens der registreres betydeligt længere liggetider for større boliger, især i de udviklingsom- råder, hvor der tilføres mest ny kapacitet. Samtidig er der også i segmentet større boliger sket et fald i lejepriserne, og det kan ikke udelukkes, at lejepri- serne i dette segment kommer yderligere under pres i de kommende to år. Der er dog efter Sadolin & Albæks opfattelse ikke grund til overdreven bekymring. Når tilflytningen til København i det seneste års tid har været afta- gende, er den væsentligste årsag formentlig, at leje- og salgspriser for ejerlejligheder er steget meget kraftigt, og en del af boligefterspørgslen efter specielt mellemstore familieboliger i stigende grad har rettet sig mod omegnskommunerne, hvor de boligsøgende har kunnet ”få mere for pengene”. Det er Sadolin & Albæks vurdering, at vi i de kommende to år vil se et fald i antallet af påbe- gyndte boligprojekter i København. Udbuddet vil derfor på sigt aftage. En mindre korrektion i leje- og salgspriser kombineret med en forventet ganske pæn lønudvikling i de kommende år vil samtidig øge efterspørgslen fra boligsøgende mod København på bekostning af omegnskommunerne.

2.100

2.000

1.900

1.800

1.700

1.600

1.500

Note: Lejen for førsteklasses (primære) kontorlokaler, angivet i kr./m /årligt, ekskl. skatter og omkostninger. Kilde: Sadolin & Albæks markedsbarometer 08 09 10 11 12 13 14 15 16 17 18

realer i spil. Det er således Sadolin & Albæks vurde- ring, at vi i de kommende 18-24 måneder vil opleve en fortsat lav tomgang for kontorer og stigende leje- priser. Massiv stigning i investorefterspørgslen efter logistikejendomme I en bredt sammensat institutionel investeringspor- tefølje rubriceres ejendomme ofte som ”alternative investeringer” – som alternativ til obligationer og aktier. Alternative investeringer karakteriseres af, at de typisk genererer relativt stabile og ofte indekserede cash flows, og at man samtidig som investor får et konkurrencedygtigt højt afkast, bl.a. som følge af den præmie for illikviditet, som skal følge af det forhold, at ejendomme (og andre alternativer) er langsomt omsættelige, i hvert fald i forhold til værdipapirer. I de senere års lavrentemiljø har den institutionelle sektor generelt reallokeret fra især obligationer til alternativer. Og i takt med, at de direkte afkast på kontor- og boligejendomme er faldet, retter investo- rernes interesse sig i stigende grad mod ”alternative alternativer”, f.eks. ungdoms- og studieboliger, hotelejendomme og logistikejendomme. På det seneste har ikke mindst logistikejendomme været stærkt efterspurgte, og afkastkravet for sådanne ejendomme er faldet massivt de seneste to år. Årsagen hertil har været et godt udlejnings- marked – en økonomi i vækst kombineret med

3