Newsletter_Q2 2018_DK

Newsletter 2. kvartal 2018

Overstiger den estimerede ændring den faktiske ændring, er ændringen i de faktiske ledige arealer mindre, end den burde have været ud fra stig- ningen i beskæftigelsen, og det deraf afledte behov for kontorer. For at tage højde for, at udbuddet alt andet lige må forventes at tilpasse sig efter- spørgslen, om end med en forsinkelse på grund af tidsperspektivet ved byggeprojekter, så har vi i vores estimat indregnet den akkumulerede skjulte efterspørgsel over perioden. Den skjulte efterspørgsel indikerer blandt andet, at der i øjeblikket eksisterer en stor andel virksom- heder, der er ved at vokse ud af deres nuværende lokaler, men ikke har kunnet finde kontorlokaler, der matcher virksomhedernes ønsker i forhold til stør- relse, effektivitet og beliggenhed. Paradigmeskift i kontoranvendelse De senere år har dog også budt på et mindre para- digmeskift i forhold til kontoranvendelse og hvordan virksomheder vælger at indrette sig. Øget fokus på effektivitet og fleksibilitet har medført et faldende arealforbrug pr. medarbejder – hvilket bidrager til at nedbringe den skjulte efterspørgsel. Denne tendens

bekræftes klart af vores markedsobservationer og løbende dialog med både udlejere og lejere, men er ikke tilstrækkelig til alene at kunne forklare den esti- merede skjulte efterspørgsel. Ydermere tager ovenstående beregning ikke højde for den andel af virksomheder, der i øjeblikket lejer kontorlokaler, som måske nok passer rent størrelses- mæssigt, men er utidssvarende i forhold til fleksibi- litet og effektivitet. Denne efterspørgsel kan også kategoriseres som skjult, men er ikke målbar i samme omfang som den efterspørgsel, der drives af og kan estimeres ud fra stigninger i beskæftigelsen. stigende lejeniveauer. I København ses således alle- rede de første eksempler på nyudlejninger til leje- niveauer på over 2.000 kr. pr. m² p.a. ekskl. skatter og drift. Dette står i stærk kontrast til de seneste års stagnerende trend i kontorlejepriserne i og omkring København - en trend, der også har lagt en dæmper på markedet for spekulativt byggeri. Det manglende udbud af moderne kontorejen- domme er så småt begyndt at udmønte sig i

Københavns omegn er præget af en relativt lav andel af nyere kontorejendomme

København

Københavns omegn

Før 1960, 51%

Før 1960, 11%

1960-1980, 16%

1960-1980, 41%

1980-2000, 12%

1980-2000, 31%

Efter 2000, 21%

Efter 2000, 17%

Note: Viser nuværende bygningsmasse anvendt til kontor, handel, lager, o entlig administration mv. efter byggeår. Den høje andel af bygninger opført før 1960 i København kan tilskrives den store andel af kontorer indrettet i den historiske bygningsmasse, som stadig oplever en stor efterspørgsel på grund af sin centrale placering. Da ovenstående data også inkluderer andre anvendelser end kontor, bør de kun anvendes som en approksimation. Kilde: Danmarks Statistik

8