Newsletter_Q2 2018_DK

Newsletter 2. kvartal 2018

Faldende nettostarta astkrav presser ejendomspriserne op

6,00%

5,50%

5,00%

4,50%

4,00%

3,50%

3,00%

06

07

08

09

10

11

12

13

14

15

16

17

18

København

Københavns omegn

Note: Viser nettostartafkast på primære kontorejendomme i og omkring København Kilde: Sadolin & Albæk

Vi ser dog tegn på, at udbuddet af boliger er ved at indhente efterspørgslen. Bolignybyggeriet vil derfor, alt andet lige, aftage i de kommende år fra det nuværende høje niveau, en tendens som kan flytte ressourceallokeringen til andre segmenter af markedet, herunder spekulativt kontorbyggeri. Henset til de nuværende markedsvilkår mener vi, at det risiko-justerede afkast for spekulativt byggeri fuldt ud matcher afkastet for færdigopførte konto- rejendomme, hvis man i udviklingsprocessen forstår og formår at matche de krav til beliggenhed, pris og indretning, som efterspørges af kontorlejerne i dagens marked. Vi forventer, at investorerne og developerne vil udnytte muligheden for at igangsætte spekulations- byggeri i de kommende år, primært på kontormar- kedet uden for det centrale København og tæt på infrastrukturelle knudepunkter.

Tomgangen for kontorlokaler i København og Københavns omegn var i 1. kvartal af 2018 henholdsvis 5,7% og 9,1%, hvilket ikke er set lavere siden 2011. Disse tal dækker også over en stor andel ældre og utidssvarende lejemål og ejendomme. Reelt kan tomgangsniveauet derfor meget vel være endnu lavere. På kontormarkedet har de senere års faldende afkastkrav, manglende investeringsmuligheder og store kapitalplaceringsbehov betydet, at investo- rerne er blevet mere risikovillige og har bevæget sig længere ud ad risikokurven, eksempelvis i form af et øget antal ejendomsinvesteringer i mere sekundære beliggenheder og investeringer tidligere i udvik- lingsprocessen. Denne tendens har især gjort sig gældende på boligmarkedet, hvor en kraftig befolkningstilvækst og en udtalt boligmangel har medført, at der i de senere år er blevet udviklet et meget stort antal boligejendomme i Hovedstadsområdet. Som følge heraf har udviklerne allokeret betydelige ressourcer til dette segment af markedet. Når afkastkravene falder og priserne stiger, kan spekulationsbyggeri være attraktivt

9