MRM - Document de référence 2018

1

Renseignements concernant l’activité de M.R.M.

Présentation de la Société

Par typologie, les acquéreurs sont représentés en majorité par les fonds d’investissements et OPCI-SCPI, qui totalisent une part de marché de plus de 40 % en 2018. Ces derniers ont cependant ralenti le rythme de leurs investissements : leurs acquisitions ont diminué de moitié par rapport à 2017 avec seulement 580 millions d’euros alloués au commerce. Ce recul s’est en partie opéré à l’avantage des compagnies d’assurance qui ont pris le relais et considérablement augmenté leur participation pour atteindre 20 % des investissements, avec pour cible principale des actifs situés en cœur de ville. La baisse des flux de clientèle constatée depuis plusieurs mois sur la plupart des types d’actifs, conjuguée à la remise en question de certains business models , ont mécaniquement affecté les chiffres d’affaires des commerçants, déjà fragilisés par la conjoncture du dernier trimestre. Face à des taux d’effort de plus en plus difficiles à soutenir, les perspectives de croissance des revenus sont désormais plus ténues. Si toutes les typologies d’actifs ne sont pas impactées avec la même vigueur, un ajustement des valeurs vénales se confirme néanmoins par une remontée des taux sur les typologies d’actifs commerciaux les plus exposées aux aléas de la consommation (fréquentation, chiffres d’affaires), à savoir en premier lieu les « galeries d’hypermarché » non dominantes pour la typologie des centres commerciaux. Bénéficiant d’une relative stabilité de ses revenus locatifs, le retail park s’affiche comme l’actif commercial le plus résilient à ce jour avec une évolution des taux de rendement moins accentuée que les autres actifs. Enfin, le centre-ville montre une certaine résistance sur les artères les plus demandées y compris sur les artères « luxe » parisiennes. Cette typologie d’actif peut cependant présenter quelques signes de fragilité sur les marchés régionaux où les flux manquent à l’appel. Toutefois certains secteurs d’activité résistent bien, voire sont en croissance : l’alimentation bio, la restauration, le sport, la santé et le bien-être. De nombreux distributeurs ont mis en place avec succès des stratégies de vente omni-canale en utilisant les outils digitaux pour mieux servir leurs clients. Ces évolutions renforcent la nécessité de mettre en place pour chaque actif de commerce un positionnement commercial adapté à sa zone de chalandise et à son flux de clientèle. Des taux conditionnés par l’évolution des revenus

Le centre-ville reste une cible de choix Le dynamisme des commerces de centre-ville s’est confirmé en 2018. Ces derniers maintiennent leur suprématie sur le marché des commerces en concentrant 44 % des investissements de l’année. Hormis l’opération « Champs-Elysées » (deuxième trimestre), l’engouement pour le pied d’immeuble reste présent et se justifie par une plus forte résilience de cette typologie d’actifs, notamment du fait de contraintes d’un foncier limité. Paris confirme son leadership sur ce segment totalisant 45 % des opérations et 60 % des montants. Les cessions des magasins Monoprix par le groupe Casino ont révélé une percée inédite des actifs à dominante alimentaire qui constituent près de 20 % des opérations concrétisées en 2018 et rehaussent, de ce fait, la part des portefeuilles à 45 % (24 % en 2017). À l’inverse, on constate une forte baisse des centres commerciaux qui ne représentent plus que 8 % des montants investis en 2018 contre 30 % en 2017 et 70 % il y a quatre ans. L’ajustement en cours des valeurs des actifs secondaires ainsi que le manque de produits core sur le marché contribuent à l’affaiblissement de l’attractivité de ce type d’actifs auprès des investisseurs. Ouverture à l’international Bien qu’ils soient restés actifs sur le marché des commerces, les investisseurs français ont réduit leur participation en 2018 à seulement 43 % des acquisitions de l’année. Cette répartition rompt avec la tendance de la dernière décennie où en moyenne 60 % des montants investis provenaient du marché domestique. Seule l’année 2012 avait révélé une telle configuration. Comme par le passé, l’Europe reste le principal contributeur des acquisitions étrangères à plus de 80 %, dont près d’un quart des montants pour les fonds allemands. La mutation du commerce physique s’est poursuivie en 2018, voire accélérée, dans un contexte de ralentissement de la croissance économique, de faible croissance de la consommation (indice SAD des dépenses arbitrables à - 0,2 %) et de croissance soutenue des ventes sur Internet (indice SAD à + 13,4 %). L’érosion continue des chiffres d’affaires des magasins physiques dans certains secteurs d’activité, notamment dans l’habillement de gamme moyenne, et une sélectivité accrue des enseignes dans leur développement continuent de peser à la baisse sur l’évolution des valeurs locatives, sauf dans les meilleurs emplacements, et d’allonger les délais de commercialisation.

1.4.3 Analyse du Groupe sur l’évolution de ses marchés

M.R.M. DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2018

21