Schweizer Gemeinde

SCHWEIZER GEMEINDE 1 l 2016

Joëlle Zimmerli

arbeitet an der Hochschule Luzern

und untersucht den

Wohnungsmarkt im

Zusammenhang mit

demografischen Ver-

änderungen. Sie hat

Soziologie studiert

und zur Wohnmobi-

lität der Babyboo-

mer promoviert.

SOZIALES

Wissen Sie warum?

In der Stadt liegt es an der hohen Dyna-

mik auf dem Mietwohnungsmarkt. Pen-

sionierte haben ein grösseres Informa

tionsbedürfnis inBezugauf die zukünftige

Wohnung und die Wohnumgebung. Sie

müssen sich auch viele logistische Ge-

danken machen, weil sie einen Haushalt

verlegen müssen, in dem sich viel ange-

sammelt hat, und weil sie ihrem sozialen

Umfeld erklären müssen, wes-

halb sie umziehen. Deshalb

dauern Entscheidungen län-

ger. Auf dem Mietwohnungs-

markt gibt es diese Zeit heute

nicht, weil Eigentümer den

Leerstand möglichst kurz hal-

ten möchten. In Gemeinden,

die einen hohen Anteil an Ein-

familienhäusern und einen alten Bestand

an Mietwohnungen haben, gibt es zu-

dem wenige Angebote, die den hohen

Ansprüchen und der Zahlungsbereit-

schaft von Pensionierten entsprechen.

Ist es denn finanziell interessant,Wohn-

raum für ältere Menschen anzubieten?

Wenn Wohnraum auf die Immobilie re-

duziert wird, ist Wohnraum für ältere

Menschen nichts anderes als Wohnraum

für junge Menschen: Mietwohnungen,

Genossenschaftswohnungen oder Ei-

gentumswohnungen, an guter Lage und

mit möglichst wenigen baulichen Hin-

dernissen. Die grosse Umstellung muss

bei den Liegenschaftsverwaltungen statt

finden. Sie müssen sich mehr auf die

Bedürfnisse der älteren Mieterschaft ein

stellen. Eigentümer können sich Gedan-

ken dazu machen, ihren Wohnraum für

ältere Personen aufzuwerten, indem sie

dazu beitragen, dass Betreuung- und

Pflegeangebote im Quartierumfeld vor-

handen sind. Pensionierte nutzen diese

Angebote beim Einzug noch nicht, sind

aber froh, wenn sie die Sicherheit auf

solcheAngebote haben. Das heisst, dass

sich Eigentümer beispielsweise an ei-

nem solchen Angebot beteiligen, als

zusätzliche Dienstleistung für die Mieter-

schaft, oder dass sie in ihren Erdge-

schossflächen entsprechende Anbieter

einmieten.

Nochmals, warum sollen Eigentümer

diese Last auf sich nehmen?Wie sind

sie zu motivieren?

Aus Sicht der Eigentümer und Liegen-

schaftsverwaltungen spricht für ältere

Mieterinnen und Mieter, dass diese in

der Regel nach dem Einzug lange in der

Wohnung bleiben und nicht nach weni-

gen Jahren wieder ausziehen, zuverläs-

sig die Miete zahlen, dass sie Sorge zur

Wohnung tragen und zu einer stabilen

Nachbarschaft beitragen.

Viele Gemeinden überlegen, wie sie

genügend Wohnraum für die Alten an-

bieten können.Was raten Sie?

Ich rate ihnen, den Kontakt zu grösseren

Liegenschaftsverwaltungen und zu Ei-

gentümern mit grösseren Portfolios,

seien diese privat, institutionell oder ge-

meinnützig, zu suchen. Ein grosser Hebel

ist, den Vermietungsprozess von Woh-

nungen stärker an die Informationsbe-

dürfnisse und Entscheidungs-

prozesse von Pensionierten

anzupassen. Der zweite Hebel

ist, für eine gute Quartierver-

sorgung zu sorgen, was auch

Angebote zur Unterstützung

und Betreuung umfasst. Das

reicht von niederschwelligen

Hausbesuchen bis zur Spitex.

Gemeinden sollten ein Auge darauf ha-

ben, dass grössere Quartiere mit solchen

Angeboten ausgestattet sind. Gemein-

den können Opportunitäten nutzen und

versuchen, in Neubausiedlungen ent-

sprechendeAngebote in Kooperationmit

den Eigentümern unterzubringen. Und

letztlich liegt es in der Hand der Gemein-

den, die Wohnraumentwicklung, das

heisst die baulicheVerdichtung, in denje-

nigen Quartieren zu fördern, die bereits

gut erschlossen und versorgt sind, denn

dies sind die nachgefragten Orte der Pen-

sionierten. Das muss nicht zwingend di-

rekt imZentrum sein, aber imUmfeld der

Bus- und Bahnstationen.

Gerade in Einfamilienhaussiedlungen

werden die Menschen zunehmend

älter, weil Junge heute anders wohnen

wollen.Was schlagen Sie vor?

Die Einfamilienhaussiedlungen werden

älter, weil die Privateigentümer älter

werden. Solche Siedlungen stehen nach

wie vor in der Gunst von jungen Men-

schen, wenn sie einigermassen gut er-

schlossen sind. Auch hier gibt es zwei

Hebel: Damit solche Quartiere attraktiv

für junge Menschen sind, müssen alte

Einfamilienhäuser umgebaut oder ab-

gerissen werden können, denn sie ent-

sprechen nicht mehr den Wohnbedürf-

nissen der heutigen Zeit. Gefragt sind

also Planungsinstrumente, die dies zu-

lassen. Auf der anderen Seite gehören

diese Häuser ja jemandem, meist einer

älteren Person, und nur wenn diese Per-

son einen Anreiz hat, das Haus zu ver-

kaufen, ist eine «Verjüngung» möglich.

Dazu braucht es einWohnungsangebot

in der Gemeinde oder in der Region, wie

ich es vorhin beschrieben habe.

Stadtplaner Jürg Sulzer, (vgl. SG

11/2015) sieht wenig Potenzial, Ein-

familienhaussiedlungen nach innen zu

verdichten. Sie sehen das anders?

Ja, weil bei der Verdichtung der Einfa-

milienhausquartiere weniger die bauli-

che Verdichtung im Vordergrund steht

als die Einwohnerverdichtung.Wenn ein

Einfamilienhaus, das von einer Person

bewohnt wird, an eine fünfköpfige Fami-

lie verkauft wird, findet eine fünffache

Einwohnerverdichtung statt, ohne dass

sie einen Pinsel in die Hand genommen

haben. Im Zentrum steht also die Frage

der Umzugsmobilität. Andererseits gibt

es heute auch viele Einfamilienhaus-

quartiere an bester Lage direkt neben

Bahnhöfen, die durchaus transformiert

und baulich deutlich verdichtet werden

könnten. Dazu sind aber Kooperations-

prozesse mit den Privateigentümern

notwendig, die entweder verkaufen oder

die Bereitschaft haben müssen, zwi-

schenzeitlich – also während einer Bau-

phase – auszuziehen.

Wie kann so ein Prozess aussehen?

Was die Umzugsmobilität in den Ein

familienhausquartieren betrifft, würde

ich als Gemeinde wie gesagt den Kon-

takt zu Liegenschaftsverwaltungen oder

Eigentümern suchen, die Wohnungen

vermieten oder am Bauen sind, sie auf

das Zielpublikum der Pensionierten auf-

merksam machen und sie bei der Ver-

marktung unterstützen. Damit kann Be-

wegung in die Einfamilienhausquartiere

kommen. Was die bauliche Verdichtung

der Quartiere betrifft, würde ich als Ge-

meinde einen Prozess starten, zu dem

ich Privateigentümer aus bestimmten

Quartieren nach ihren Bedürfnissen be-

fragen und mit ihnen Optionen für die

Zukunft diskutieren würde. Im besten

Fall münden diese in einen etappierten

Quartierplan für eine Verdichtung, im

schlechtesten Fall hat die Gemeinde eine

Befragung oder eine Veranstaltung ge-

macht, die ergebnislos geblieben ist.

Interview: Peter Camenzind

Informationen:

www.tinyurl.com/wohnungswirtschaft

Leben statt

einer Person

fünf in

einem Haus,

ist auch das

Verdichtung.