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Geschäftsbericht 2015
Markus Helfenstein
Rückblick auf das Geschäftsjahr 2015
Wie Sie dem Editorial entnehmen konnten, war das
Berichtsjahr 2015 geprägt von einer überdurch-
schnittlichen Bautätigkeit. Auch in den kommenden
Jahrenwerdenwir diverse Grossprojekte realisieren.
Unser Augenmerk richtet sich deshalb einerseits auf
eine sorgfältige vorausschauende Investitionspla-
nung und andererseits auf eine darauf abgestimmte
Finanzplanung.
Strategie Liegenschaften
Regelmässig überprüft und aktualisiert der Vorstand
die Mehrjahresplanung für jede einzelne Liegen-
schaft/Siedlung. Im Einklang mit unserem Leitbild
wird dadurch der dauerhafteWerterhalt unserer Lie-
genschaften gewährleistet. Periodisch legenwir fest,
welche Sanierungen in welchen Liegenschaften aus-
geführt werden. Den Fokus legen wir auf gut erhal-
tene Liegenschaften und energetisch sinnvolle Lö-
sungen. Wo Sanierungen nicht mehr sinnvoll sind,
z. B. aufgrund eines ungenügenden Kosten-Nut-
zen-Verhältnisses wird auch ein Ersatzneubau ge-
prüft. Dieses Szenariowird in absehbarer Zeit die er-
sten BGM – Siedlungen entlang der Luzernerstrasse
138 - 148 betreffen. Da unsere Kapazitäten be-
schränkt sind, personell und finanziell, können nicht
alle Projekte parallel ausgeführt werden. In den näch-
sten drei bis fünf Jahrenwerdenwir mit den Grosssa-
nierungen Luzernerstrasse 2/4/6, Luzernerstrasse
150 und den Neubauten an der Bernstrasse stark
ausgelastet sein. Danach werden wir wohl eine Kon-
solidierungsphase einbauen. Konkret werden wir
allfällige Ersatzneubauten an der Luzernerstrasse
138 – 148 also kaumvor 2024 realisieren können. Beim
Wohnungsangebot muss generell auch die Entwick-
lung der durchschnittlichen Haushaltgrössen berück-
sichtigt werden. Ende 2014 lag diese in der Stadt Lu-
zern bei 1.92 Personen.
Strategie Finanzen
Damit wir die anfallenden Unterhaltskosten, Sanie-
rungen und Neubauten auch finanzieren können,
braucht es auch eine vorausschauende Finanzpla-
nung. Der Vorstand hat im Berichtsjahr die Finanz-
strategie weiterverfolgt, die auf vier Säulen basiert:
1.Eigenkapital, 2.Darlehenskasse, 3.Bankkredite, 4.
übrige Kredite und Darlehen. Bis zumJahr 2023 rech-
nen wir mit Investitionen von rund 50 Mio. Franken.
Damit der Finanzaufwand nicht aus dem Ruder
läuft, muss der Finanzierungsmix stimmen. Um
alle Projekte realisieren zu können, benötigen wir
zusätzliche Eigenmittel von mindestens 12 Millionen
Franken. Rund die Hälfte davon können wir aus den
laufenden Rechnungen erwirtschaften. Die restlichen
Eigenmittel müssen mit zusätzlichem Anteilschein-
kapital und vor allem zusätzlichen Einlagen in die
Darlehenskasse beschafft werden.
Hypotheken:
ImBerichtsjahr wurden bestehende Hypotheken von
insgesamt CHF 2‘290‘790 zurückbezahlt. Für den
Landerwerb der städtischen Grundstücke an der
Bernstrasse, die Baukosten der Neuüberbauung
Neuhushof 13 + 14 und für die Sanierung Luzerner-
str. 2 wurden neue Kredite von total CHF
4‘090‘000.00 aufgenommen. CHF 4‘070‘000.00
konnten mit Eigenmitteln finanziert werden. Dies
dank zusätzlichem Anteilscheinkapital und den Ein-
lagen in die Darlehenskasse.
Projekte / Bautätigkeit
-Luzernerstrasse 2/4/6
Das erste von drei Häusern ist bereits fertig saniert
und das Resultat lässt sich sehen. Das „forsche“
Bauprogramm konnte eingehalten werden, die Mie-
tenden anfangs Dezember 2015 in die Wohnungen
einziehen. Der Vorstand hat sich bei der Planung viel
Zeit genommen und sich sorgfältig mit der Sanie-
rung und der Eingriffstiefe auseinandergesetzt.
Es war für uns nicht einfach, die Kündigung für alle
63 Mietparteien auszusprechen. Mit dem Entscheid,
auch sämtliche Bodenbeläge zu ersetzen, den Tritt-
schall zu optimieren und eine Bodenheizung einzu-
bauen, konnte die Wohnbehaglichkeit in den Zwei-,
Drei- und Vierzimmer-Wohnungen aber markant
gesteigert werden. Das Mietzinsniveau bewegt sich
auch nach der Sanierung in einem sehr preisgün-
stigen Bereich.
-Neuhushof 13 + 14
17 neue Wohnungen, ein Kindergartenlokal und 17
Einstellhallenplätze werden unser Immobilienport-
folio ab Sommer 2016 ergänzen und bereichern. Wir
freuen uns auf moderne neue Wohnungen an bester
Lage im Zentrum von Littau. Die Hälfte der Woh-
nungen ist bereits vermietet, vor allem die kleineren
Wohnungen waren sehr stark gefragt. Familien mit
Kindern kommen in den Genuss eines Kinderrabatts
von CHF 60.00 pro Kind, befristet auf 4 Jahre. Die
Wohnungen werden im Minergie-Standard erstellt
und sind mit Komfortlüftungen ausgestattet. Der
Ausbau entspricht einem mittleren bis gehobenen
Standard.
-Bernstrasse
Als Meilenstein darf der Kauf der städtischen Grund-
stücke an der Bernstrasse Luzern bezeichnet wer-
den. Nach jahrelangen Verhandlungen stimmte das
Luzerner Parlament Ende April 2015 dem Kaufver-
trag für die Veräusserung von 2 Grundstücken an die
BG Matt und dem Baurechtsvertrag für die Abgabe
von 11 Grundstücken an die abl luzern mit grosser
Mehrheit zu. Kurz nach dem Entscheid des Grossen
Stadtrats sorgte dann ein privater Investor zuerst
mit einer Verwaltungsbeschwerde und danach mit
einer Gemeindebeschwerde gegen den Beschluss des
PRÄSIDENT
Jahresbericht
Auszug aus dem Jahresbericht des Präsidenten