90 / 273
ne omsættes i kontanter på det åbne kapitalmarked og til marke
dets pris. Prioritetslånene i fast ejendom blev på denne måde
omformet til en egentlig markedskredit.
I kreditforeningsloven blev det bestemt, at maksimalrenten
for lån imod pant i fast ejendom skulle være
4
% årlig. Den
effektive forrentning blev dog større, hvis obligationerne blev
omsat til en mindre kurs end 100. Allerede i
185 7
blev bestem
melsen om maksimalrenten ophævet, og i højkonjunkturperio
den
1 8 5 7 -1 8 7 3
opstod konkurrence fra mange nye sparekasser,
som også ydede lån imod pant i fast ejendom. Kreditforenin
gerne måtte kun dække lån op til
6 0
% af ejendommens vur
deringssum. Det resterende lånebehov blev dækket ved mere
eller mindre organiseret kredit, som fik prioritet i ejendommen
efter kreditforeningslånet. I
1 89 5
blev den første hypotekfor
ening oprettet i København, senere kom flere til. Herved blev
den organiserede långivning udvidet til
75
% af vurderingssum
men, som efter loven blev maksimumgrænse for det samlede
lån i kredit- og hypotekforeningerne (1. og 2. prioritetslån).
Den værdiansættelse, som lægges til grund for lånene, afspej
ler klart, at långiverne betragter et hus som en handelsvare, og
at det først og fremmest skal være en forretning at eje et hus.
Lånene ydes på grundlag af en vurdering af ejendommens vær
di i handel og vandel, idet vurderingsmændene søger at beregne
det driftsoverskud, som ejendommen vil kunne afkaste. Ind-
tægtsoverskudet kapitaliseres1 ved hjælp af en faktor, der er be
stemt af ejendommens beliggenhed, soliditet, tilstand, grund
værdi o. s. v. En ejendom er altså en forretning, som på låne
markedet skal konkurrere med al anden forretning i samfundet.
Långiveren vil naturligvis undersøge, hvor han kan anbringe
sine penge med den største fortjeneste. I en periode, hvor f. eks.
industri og handel er i udvikling og giver stort udbytte, vil lån
giveren foretrække at placere sine penge her frem for i bygge
riet. For at skaffe penge til byggeriets finansiering må låntage
ren derfor tilbyde en forrentning, der svarer nogenlunde til in
dustriens og handelens udbytte. Er denne f. eks. omkring 10 % ,
1 Ejendommens værdi (kapital) beregnes efter den forventede årlige fortje
neste (forrentning).
88