Geschäftsbericht 2021

GESCHÄFTSBERICHT 2021

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IMPRESSUM

BILD-LEGENDE

Baugenossenschaft Matt Luzern

Titelseite Umgebung Grubenstrasse 11 – Mattweg 3

Redaktion Markus Helfenstein, Präsident Rolf Fischer, Leiter Finanz- und Verwaltungskommission

Seite 10 – Sanierung Zimmeregg 8/10/12 Seite 12 – Gemeinschaftsraum Luzernerstrasse 150 Seite 13 – Sanierung Parkplatz Flurstrasse

Seite 20–21 – Mattweg 5 und 9/11 Anschlussarbeiten Wärmeverbund

Layout + Grafik Peter Joller, Verwalter

Bild Rückseite Bernstrasse Haus A1/2 (Gebäude BG Matt – Bernstrasse 80, 78, 76)

Druck Druckerei PK Druck, Luzern

Konzept HOMM interactive, Luzern, www.homm.ch

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MARKUS HELFENSTEIN Präsident Baugenossenschaft Matt

Sehr geehrte Genossenschafterinnen, Sehr geehrte Genossenschafter

Endlich nach drei Jahren dürfen wir Sie wieder persönlich an der Generalversammlung begrüssen. Wir freuen uns sehr darauf. Selbst wenn wieder Einschränkungen erlassen würden, sind wir überzeugt davon, dass unsere GV am 29. April 2022 im Zentrum St. Michael stattfinden kann. Mit dem Bauprojekt an der oberen Bernstrasse, der Realisierung der ersten Fernwärmeanschlüsse und diversen Sanierungsprojekten war das Berichtsjahr 2021 geprägt von intensiver Bautätigkeit. Daneben bildeten folgend Themen die Schwerpunkte. Die Ausschreibung für das städtische Areal LittauWest /Tschuopis soll im 2022 erfolgen. Wir haben nach intensiven und reiflichen Überlegungen entschieden, uns vorerst auf Sanierungen und Ersatzneubauten unserer Bestandesliegenschaften zu konzentrieren. Nach der Fertigstellung des Projekts an der oberen Bernstrasse soll der Ersatzneubau der Luzernerstrasse 136 – 148 das nächste Grossprojekt für unsere Genossenschaft sein. Wir freuen uns darauf, dieses Projekt im Zentrum von Littau zu starten und werden mit viel Energie und Enthusiasmus ans Werk gehen. Liegenschaftsportfolio BG Matt: Wo, mit wem und für wen bauen wir in Zukunft? Zusammenführung BZO Littau/Reussbühl mit BZO Luzern Analyse und Mitwirkung Die Ergebnisse einer gründlichen Analyse des Entwurfs Zusammenführung mit der BZO Luzern und dem damit verbundenen Systemwechsel bei der Berechnung der nutzbaren Wohnflächen wäre für unsere Baugenossenschaft teilweise sehr nachteilig. Wir haben dies im Rahmen der öffentlichen Mitwirkung begründet und kommuniziert. Im Geschäftsbericht finden Sie weitere Details zu den erwähnten Schwerpunkten und alle wichtigen Informationen zum Geschäftsjahr 2021. Wir wünschen Ihnen viel Vergnügen bei der Lektüre, geben gerne Auskunft bei Fragen und freuen uns auch über ihre Feedbacks.

INHALT

Auf einen Blick

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Jahresbericht 2021

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Kleinsanierungen

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BZO-Revision Luzern

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Kommentar zur Jahresrechnung

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Bilanz

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Erfolgsrechnung

15

Anhang zur Jahresrechnung

16

Bericht der Revisionsstelle

18

Geldflussrechnung

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Liegenschaften im Überblick

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Vorstand und Verwaltung

22

Markus Helfenstein Präsident

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AUF EINEN BLICK

Stand 31. Dezember 2021

2021

Anzahl Liegenschaften

64

Liegenschaftswert brutto

186,3 Mio. CHF

Liegenschaftswert netto

145,6 Mio. CHF

Anzahl Wohnungen

613

Anzahl Gewerberäume

31

Anzahl Kindergärten

4

Arztpraxen

2

Anzahl Garagen

468

Anzahl Parkplätze

282

Gebäudeversicherungssumme

168,0 Mio. CHF

Katasterschatzung

173,0 Mio. CHF

Grundstückflächen

87 826m 2

Liegenschaftsertrag brutto

9,86 Mio. CHF

Anteilscheinkapital

22,7 Mio. CHF

Anzahl Genossenschafter

816

Verzinsung Anteilscheinkapital

3 ¼%

Vorstandsmitglieder

7

Mitarbeiter

6

Mitarbeiter in Personeneinheiten (PE)

4,8

Gründungsjahr

1953

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JAHRESBERICHT

Jahresbericht 2021 des Präsidenten

Von der Corona zur Ukraine-Krise und weltweit angespannte Wirtschaftslage Corona ist noch nicht vorbei, aber die Lockerungen ermöglichen wieder ein Leben ohne grosse Einschrän- kungen. Überhaupt, rückblickend auf die letzten zwei Jahre mussten wir uns in der Schweiz verglichen mit den Nachbarländern mit weniger Einschränkungen und Entbehrungen arrangieren. Kaum entspannt sich die Corona Lage, ereilt uns die Tragödie des Kriegs in der Ukraine. Ein Krieg in Europa. Dieses Szenario war in den letzten Jahrzehnten unvorstellbar und macht uns alle tief betroffen. Bereits heute können wir feststellen, dass sich die Inflation stark auf die Kosten für Treibstoff und Heizenergie auswirkt. Wir gehen davon aus, dass sich die Heizkosten im Ver- gleich mit den Vorjahren verdoppeln werden, was eine enorme Belastung für die Haushaltsbudgets unserer Mietenden bedeutet. Die Pandemie hatte bisher keinen grossen Einfluss auf den Mietwohnungsmarkt. Der Corona-Effekt dürfte jedoch zumindest vorübergehend zu einer Abschwächung der Bautätigkeit geführt haben. Die Produktivität auf den Baustellen ist gesunken, verschiedene Baumaterialien waren und werden erschwert verfügbar sein. Die Leerwohnungsziffer ist im vergangenen Jahr entgegen vieler Progno- sen gesunken. Hauptsächlich ist dies auf die an- haltend hohe Nettozuwanderung zurückzuführen. «Die rege Wohnungsnachfrage und der anhaltende Anlagennotstand sorgen für ein fortgesetzt hohes Anlegerinteresse an Mehrfamilienhäusern. Solange die geldpolitische Trendwende in der Schweiz nicht einsetzt, wird die Produktion von Mietwohnungen in der Schweiz nicht gebremst» (Quelle CS Schweizer Immobilienmarkt). Wohnbauprojekte in 6014/6015 Luzern Mit der Überbauung Gartenhof sind 140 neue Woh- nungen entlang der Luzernerstrasse /Grossmatte im Ortsteil Littau erstellt worden. Weitere 170 Woh- nungen entstehen auf dem SUVA Areal im Gasshof. Der Baubeginn (geplant 2021) soll noch dieses Jahr erfolgen. Die Bautätigkeit im Ortsteil Littau bleibt

ungebrochen auf sehr hohem Niveau. Auf dem Areal Littau West Tschuopis, Jodersmatt ist eine neue Siedlung mit 360 Wohnungen in Planung. Zwei Par- zellen (ca. 80 Wohnungen) will die Stadt Luzern noch in diesem Jahr für gemeinnützige Wohnbauträger ausschreiben. Weitere städtische Areale Grenzhof, Vorderruopigen, Udelboden-Längweiher sind für den gemeinnützigen Wohnungsbau reserviert. Auf diesen städtischen Arealen allein würden in den Ortsteilen Littau und Reussbühl über 1’000 neue Wohnungen entstehen. Die Realisierung der seit mehreren Jahren angekündigten Wohnbauoffensive zu Gunsten des gemeinnützigen Wohnungsbaus fällt in eine Phase, in welcher aufgrund des weiter wachsenden Woh- nungs-Angebots vermehrt mit Leerständen zu rech- nen ist. Das Wohnungsangebot, befeuert durch die rege Bautätigkeit in der Agglomeration von Luzern wird die Nachfrage mittelfristig übersteigen. Strategie Baugenossenschaft Matt In Anbetracht dieser Ausgangslage haben wir uns vertieft mit diversen Wohnungsmarkt-Analysen beschäftigt. Wir haben bereits im Vorjahr darüber berichtet. Wo und wie soll der Wohnungsbestand unserer Baugenossenschaft weiterwachsen? Wel- che Mietersegmente kommen nach Littau, welche Zielgruppen wollen wir ansprechen? Antworten und Prognosen zu dieser Fragestellung haben wir aus verschiedenen Studien erhalten. Generell wächst im Vorstand die Überzeugung, dass die Erneuerung der Bestandesliegenschaften (Sanierung oder Ersatzneu- bau) verglichen mit Neubauprojekten auf der grünen Wiese zu priorisieren sind. Mit der Realisierung der Überbauung an der oberen Bernstrasse erhalten wir 62 neue Wohnungen. Dies bedeutet ein Wachstum von praktisch 10% und wir sind sehr zuversicht- lich, dass diese Wohnungen nach der Fertigstellung absorbiert werden können. Bevor wir jedoch weite- re Neubauten in Erwägung ziehen, rücken unsere ältesten Wohnliegenschaften an der Luzernerstrasse 136 – 148 auf der sonnigen Seite der Luzernerstrasse in den Fokus. Wir werden im 2022 mit einem Workshop und externer Fachbegleitung zum Projekt Erneuerung

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Luzernerstrasse 136–148 starten. An sehr guter Lage im Zentrum von Littau wollen wir einen weite- ren Beitrag zu einem lebenswerten und wohnlichen Dorfkern leisten. Aus dem Workshop erhoffen wir uns gute Antworten auf verschiedene Fragestel- lungen wie Wohnungsmix, Dienstleistungen und Gewerberäume, Gestaltung der Aussenräume usw. Die zentrale Lage ist ideal um z.B. die wachsende Nachfrage nach altersgerechten kleineren Wohnun- gen im Littauer Dorfkern zu befriedigen. Daneben wollen wir auch wieder vermehrt 4½ und 5½ Zim- merwohnungen für Familien anbieten. Schweizweit ist zu beobachten, dass die Politik immer mehr Einfluss auf die Rahmenbedingungen im Woh- nungsbau nimmt. Dies trifft auch die gemeinnützigen Wohnbauträger. Insbesondere in den Städten geben die Linksparteien zusammen mit den Mieterverbän- den den Takt vor. Immobilienbesitzer und Investoren werden praktisch unisono als Abzocker abgestem- pelt. Dies trifft wohl für einige schwarze Schafe zu. Bestraft durch die ungebremste Regulierungsflut werden aber auch die grosse Mehrheit der fairen Vermieter. Das Beispiel Basel sollte uns aufschrecken. Wenn Investoren (auch gemeinnützige) in Ihren un- ternehmerischen Freiheiten unverhältnismässig eingeschränkt werden, führt dies unweigerlich zu Investitions- und Sanierungsbremsen. Dies wird sich mittel- und langfristig auch negativ auf das Erreichen der berechtigten, gesteckten Klimaziele auswirken. In der Stadt Luzern ist es den bürgerlichen Kräften gelungen, ein viel zu restriktives Parkreglement mit einem Gegenvorschlag etwas abzufedern. Trotzdem führt auch die abgespeckte Variante in den Aussen- quartieren wie bei uns in Littau zu einem veritablen Kampf um die nach wie vor benötigten Parkplätze für den motorisierten Individualverkehr. Das Angebot einfach zu verbieten ist keine Lösung und führt zu Konflikten – welche unsere Hauswarte und unsere Verwaltung zunehmend beschäftigen. Intensive Bautätigkeit im Berichtsjahr In Anbetracht der realisierten Sanierungen und des Baufortschritts an der oberen Bernstrasse dürfen wir von einem sehr anspruchsvollen und bauintensiven Regulierungsflut der Politik trifft auch die ge- meinnützigen Wohnbauträger

Geschäftsjahr sprechen. Corona hat den Baubetrieb das ganze Jahr hindurch eingeschränkt und den Normalbetrieb erschwert. Trotzdem konnten un- sere Bauvorhaben mit einer Ausnahme im Rahmen der budgetierten Kosten ausgeführt werden. Nicht nur bei den Kleinsanierungen Zimmeregg 8/10/12 (Fassade) und Zimmeregg 2/4 (Sanierung Dachter- rassen) mussten wir aber Verzögerungen in Kauf nehmen. Diese waren einerseits auf Lieferschwie- rigkeiten zurückzuführen – andererseits gibt es bei Bauprojekten immer wieder Überraschungen, welche nicht vorhersehbar sind. Die Balkone konnten länger als angekündigt nicht von unseren Mietenden be- nutzt werden. Die schlechten Wetterbedingungen im Frühling und Sommer 2021 machten diese Situation zumindest etwas erträglicher. Die Umgebungssanie- rung beim Mattweg 3 / Grubenstrasse 11 war für November – Dezember 2021 geplant. Während der Grabarbeiten stellte sich heraus, dass die Leitungen und Schächte (Wasser, Meteorwasser und Kanali- sation) in einem desolaten Zustand sind und über das ganze Gelände ersetzt werden müssen. Dies be- deutet eine deutlich längere Bauphase – und auch deutlich höhere Investitionen – die allerdings eher früher als später sowieso angefallen wären. Details zu den erwähnten Kleinsanierungen finden Sie im Bericht von Ernst Zimmermann auf Seite 8. Die Baustellen für die Zuleitungen der Fernwärme Luzern sind in Littau nicht zu übersehen. Entlang der Flurstrasse haben wir im Herbst 2021 die ersten Liegenschaften an die Fernwärme angeschlossen. Ein erster Schritt weg von fossilen Brennstoffen zu nachhaltigen Heizungssystemen ist gemacht. Unsere ersten Planungen für einen eigenen Wärmeverbund starteten 2015. Sechs Jahre später betrachten wir den Anschluss an des Fernwärmenetz von ewl luzern nach wie vor als wichtigen und richtigen Meilenstein. Zudem sind unsere Mietenden nicht mehr vollständig auf Rohstofflieferungen (Gas/Öl) aus dem Ausland angewiesen. Die Heizkosten werden sich verteuern, das nahmen wir bewusst in Kauf. Wie wir nun alle erfahren müssen, wird aber auch das Heizen mit Gas oder Öl mindestens kurzfristig massiv teurer. Fernwärmeversorgung durch Fernwärme Luzern AG

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Hauswartinnen und Hauswarten, und allen die sich für ein freundschaftlich, nachbarschaftliches Zusam- menleben einsetzen ein herzliches, ganz grosses Dankeschön. Zum Gedenken Von April 2021 bis März 2022 mussten wir leider von 10 Genossenschafter/innen und Mieter/innen für immer Abschied nehmen. Wir werden allen Verstorbenen ein ehrendes Andenken bewahren. Ausblick/Dank Corona hat auch das Berichtsjahr 2021 beeinflusst und wird uns wohl weiter beschäftigen, auch wenn wir alle endlich wieder ein «normales» Leben wün- schen. Aktuell können wir auch noch nicht abschät- zen, wie sich das Kriegsgeschehen in der Ukraine und in anderen Regionen auf die Gesellschaft, die Wirtschaft und generell auf die Zukunft von uns allen auswirken wird. Wir können alle nur hoffen, dass diese Tragödien und das damit verbundene Elend für die Direktbetroffenen bald beendet sein wird. Als gemeinnützige Baugenossenschaft werden wir unse- ren Beitrag leisten, indem wir vereinzelt Wohnungen für Flüchtende zur Verfügung stellen. In Anbetracht dieser schlimmen Ereignisse erschei- nen uns viele alltägliche kleine Sorgen, in unserer Branche auch gerne als «Waschküchenprobleme» betitelt, ziemlich überbewertet. Nichts desto trotz werden wir uns auch diesen Aufgaben stellen. Dank einer äusserst soliden, gesunden finanziellen Basis dürfen wir zuversichtlich in die Zukunft blicken und hoffen, dass wir unsere Geschicke weiterhin selber bestimmen dürfen. Das ist leider nicht überall selbst- verständlich und wir dürfen dafür sehr dankbar und zufrieden sein. Sehr geehrte Genossenschafterinnen und Genos- senschafter, vielen Dank, dass wir auf Ihr grosses Vertrauen und die Treue zu Ihrer Baugenossenschaft zählen dürfen. Wir wünschen Ihnen allen, bleiben Sie gesund – wir sehen uns.

Vorstand Liebe Genossenschafter, liebe Genossenschafterin- nen. Sie haben mit der schriftlichen Abstimmung an der letzten Generalversammlung allen Vorstands- mitgliedern mit überwältigender Mehrheit und ganz wenigen vereinzelten Gegenstimmen das Vertrauen für weitere zwei Jahre ausgesprochen. Dies freut uns enorm und motiviert alle Vorstandsmitglieder, die verantwortungsvollen Aufgaben unserer Bauge- nossenschaft weiter zu erfüllen und die strategischen Entscheide in die richtigen Bahnen zu lenken. Der Immobilienmarkt ist in Bewegung. Wir wollen unsere Baugenossenschaft Matt auch für die Zukunft gut aufstellen und als wichtigen Anbieter von gemein- nützigem Wohnraum in Littau und Luzern positionie- ren. Wir sind froh, dass wir auf Ihr Vertrauen zählen dürfen und hoffen natürlich, dass Sie unsere Strate- gie mit dem geplanten, qualitativen und moderaten Wachstum weiter mittragen. Geschäftsstelle/Verwaltung Nach diversen personellen Mutationen hat sich unser Team auf der Geschäftsstelle im Berichtsjahr weiter- entwickelt und die Automatismen und die Routine in der kaufmännischen und technischen Liegenschafts- verwaltung sind nach wie vor gewährleistet. Das Zusammenspiel ist wichtig, weil im Sommer 2022 Peter Joller in den verdienten Ruhestand übertreten wird. Mit Blick auf die Neuvermietungen an der obe- ren Bernstrasse wird er uns aber in einem Teilpensum weiterhin zur Verfügung stehen. Wie bereits im Vorjahr erwähnt, stellen wir weiter- hin fest, dass die Wohnkompetenz nicht mehr bei allen Mietenden als selbstverständlich vorausgesetzt werden kann. Neben der immer noch weitaus gros- sen Mehrheit von rücksichtsvollen und zufriedenen MieterInnen gibt es leider zunehmend auch Mietende, welche die Sorgfaltspflicht teilweise gravierend ver- letzen. Der Anspruch scheint sich zu verbreiten – dass die Verwaltung grundsätzlich für alle Kleinigkeiten aufzukommen hat – selbst wenn Schäden nachweis- bar aufgrund von mangelnder Sorgfalt entstehen. Leider werden wir als Vermieter mietrechtlich zu häufig im Stich gelassen. Die Herausforderungen für unsere Mitarbeitenden sind diesbezüglich gestiegen. Für den grossen Einsatz, die Leistungsbereitschaft und die angenehme Zusammenarbeit gebührt unse- ren Mitarbeitenden auf der Geschäftsstelle, unseren

Markus Helfenstein Präsident

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KLEINSANIERUNGEN

Balkon-, Parkplatz- und Dachterrassensanierung

verlegt. Die Parkplätze wurden breiter gestaltet. Dies bedeutet zwar einen Verlust von 4 Parkfeldern, für die Mieterschaft aber ein einfacheres, komfortableres Parkieren. Um die Zufahrt von fremden Fahrzeugen zu verhindern, haben wir entschieden, eine automa- tische Barriere zu installieren. Betrieben wird diese mit Solarstrom. Im März 2022 erfolgten noch die Anpassungsarbeiten zur benachbarten Parzelle und die Bepflanzung der Rabatten. Die Bauabrechnung für die Erneuerung und Neugestaltung beläuft sich auf CHF 125 000.00. Sanierung Dachterrassen Zimmeregg 2/4 Die Liegenschaft Zimmeregg 2/4 verfügt über drei Attikawohnungen auf drei verschiedenen Ebenen. Die nicht isolierten Wintergärten wiesen Mängel auf und entsprachen nicht mehr den heutigen Anfor- derungen. Die Zementplattenbeläge stammen aus der Bauzeit und waren in einem schlechten Zustand. Der Vorstand entschied aus diesen Gründen, die Dachterrassen mit einer modernen, zeitgerechten Ausstattung zu versehen. Die neuen Wintergärten sind nun isolierverglast und mit je zwei grossen Sonnenmarkisen ausgestattet. Auch die Decken der Wintergärten wurden wärmegedämmt und verputzt. Die Bodenbeläge mit Holzrosten in den Wintergärten und in den Lounge-Ecken, sowie die Bodenplatten aus Feinsteigzeug im Freien vermitteln ein wohn- licheres Ambiente. Gleichzeitig wurden aus ökolo- gischen Gründen die nicht begehbaren Kiesflächen durch eine extensive Dachbegrünung ersetzt. Die Arbeiten wurden im letzten Frühjahr-Sommer aus- geführt. Die Dachterrassen werden mit diesen bau- lichen Massnahmen stark aufgewertet, was auch die angemessene Mietzinsanpassung gerechtfertigt. Die Gesamtkosten für die Sanierung der Dachterrassen betragen CHF 245 000.00.

Balkonsanierung und Fassadenreinigung Zimmeregg 8/10/12 Mehr als 20 Jahre nach der Neugestaltung der Gebäudehülle drängte sich aufgrund der Abnützung eine Balkonsanierung mit Fassadenreinigung auf. Die- se Bauteile sind der Witterung und den Umweltein- flüssen ausgesetzt und werden stark beansprucht. Die Nachhaltigkeit wird bei der BGM grossgeschrie- ben und deshalb beschloss der Vorstand im Herbst 2020, die Fassade und die Balkone aufzufrischen. Im Frühling 2021 starteten die Sanierungsarbeiten. Die Eternitfassade und die Balkone wurden gründlich gereinigt. Nach Beendigung dieses Arbeitsganges musste leider festgestellt werden, dass sich die Farbe an der Oberfläche des Eternits veränderte und die Eternitplatten wolkig waren und sichtbare Farbunter- schiede zum Vorschein kamen. Wieso diese Verän- derung auftrat, konnte bei der Untersuchung durch den Plattenlieferanten nicht herausgefunden werden. Es blieb nichts anderes übrig als die Fassade kom- plett neu zu streichen. Dies bedeutete natürlich eine deutlich längere Sanierungsdauer. Die Mieterschaft konnte die Balkone länger als geplant nicht nutzen. Die Arbeiten an den Balkonelementen konnten wie vorgesehen abgewickelt werden. Sämtliche Beton- teile erhielten einen Neuanstrich, alle Sonnenstoren wurden ersetzt und der Wind- und Sonnenschutz wurde mit seitlichen Glasschiebern und Vertikalrollos optimiert. Kurz vor den Sommerferien konnten die Gerüste entfernt werden und die Fassade erschien in einem neuen Glanz. Die Bauabrechnung beträgt CHF 245 000.00. Gegenüber dem Kostenvoranschlag bedeutet dies eine marginale Kostenüberschreitung von rund CHF 4 000.00. Parkplatzsanierung Flurstrasse Mit Blick auf die Sanierungsarbeiten und dem Bau der Fernwärmeleitung entlang der Flurstrasse, entschied der Vorstand, im Gleichzug die Parkfläche an der Flurstrasse zu erneuern. Die Arbeiten wurden wäh- rend den Sommerferien ausgeführt. Das Kofferma- terial des Unterbaus wurde ersetzt und als Deckbe- lag wurden neu versickerungsfähige Verbundsteine

Ernst Zimmermann Mitglied Vorstand dipl. Bauleiter

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BZO-REVISION

Die Bau- und Zonenordnung (BZO) der Stadt Luzern und diejenige von Littau sollen bis Ende 2023 zusammengeführt werden.

Der erste Entwurf dazu lag Ende 2021 zur öffentli- chen Mitwirkung auf. Diverse Grundstücke der BG Matt sind von den vorgesehenen Änderungen betrof- fen. Der Vorstand hat deshalb anlässlich der öffent- lichen Mitwirkung eine umfangreiche Rückmeldung an die Stadt Luzern gemacht. In der Stadt Luzern gibt es noch immer zwei gültige Zonenpläne und zwei gültige Baureglemente. Kurz vor der Fusion mit der Stadt Luzern revidierte nämlich die Gemeinde Littau ein letztes Mal ihre Bau- und Zonenordnung. Für die Überprüfung eines Bauge- suchs in Littau oder Reussbühl bildet damit die 2009 genehmigte BZO Littau weiterhin die Basis. Es gibt also gute Gründe für eine Zusammenfüh- rung der beiden BZO in der Stadt Luzern. Konkret werden die Bestimmungen in Littau denjenigen der Stadt angeglichen. Die wohl wichtigste Änderung in Littau betrifft die Umstellung von der Ausnützungs- ziffer (AZ) auf die Überbauungsziffer (ÜZ). Sie wird vom Kanton vorgegeben. Neu wird nicht mehr die Summe der nutzbaren Geschossflächen auf einer Parzelle festgelegt, sondern der Fussabdruck des Gebäudes und die Gebäudehöhe. In der Stadt Luzern wurde diese Umstellung bereits 2013 vorgenommen. Und was bedeutet diese Umstellung für die Lie- genschaften der Baugenossenschaft Matt? Der aktuelle Bestand ist unabhängig von Änderungen in der BZO garantiert: Gebäudeunterhalt und Sanie- rungen bleiben in jedem Fall möglich. Auf diversen Liegenschaften ergeben sich gemäss den geplanten Änderungen aber Einschränkungen für Erweite- rungen oder Ersatzneubauten. Besonders stark betroffen sind drei Liegenschaften entlang der Luzer- nerstrasse: Luzernerstrasse 136–148, Luzernerstrasse 150 sowie Luzernerstrasse 2, 4, 6. Für diese ist aus Sicht des Vorstands nach der öffentlichen Mitwirkung eine erneute Beurteilung erforderlich. Für die Liegenschaften an der Luzernerstrasse 136 bis 148 sind neu eine Überbauungsziffer von 0.25 und eine maximalen Gebäudehöhe von 18m (Flachdach) vorgesehen. Insbesondere eine ÜZ von 0.25 ist sehr wenig für eine sehr zentrale Lage. Angesichts der enormen Dichte auf der Südseite der Luzernerstrasse von 0.6 bis 0.8 stellt sich auch die Frage nach dem städtebaulichen Gleichgewicht beidseits der Strasse.

Der immer noch gültige Masterplan für diesen Raum sah eine ausgeglichene Entwicklung auf beiden Stras- senseiten vor. Eine extrem asymmetrische Bebauung entlang des Strassenraums und die krasse Bevorzugung kom- merzieller gegenüber den gemeinnützigen Wohn- bauträgern sowie die komplette Nichtbeachtung des gültigen Masterplans lässt sich nicht nachvollziehen. Ausserdem macht sich der Vorstand grosse Sorgen bezüglich den drohenden Leerständen in diesen Liegenschaften; auf der Südseite der Luzernerstrasse stehen alleine in diesem Abschnitt der Luzernerstras- se über 1000m 2 Bruttogeschossfläche für Gewerbe und Dienstleistungen leer. Auch die Luzernerstrasse 150 ist von den Ände- rungen stark betroffen. Hier ist eine maximale Ge- bäudehöhe von 18 m vorgesehen (Bestand: ca. 36m). Der Vorstand unterstützt eine qualitätsvolle Entwicklung des öffentlichen Raums entlang der oberen Luzernerstrasse. Dem Abschnitt Gruben- strasse bis Gasshof kommt dabei eine besondere Bedeutung zu. Durch die sprunghafte Nutzungs- intensivierung südlich der Luzernerstrasse mit Supermärkten Restaurant und Kindertagesstät- te hat sich dieser Raum zu einem sehr dichten (sub-)urbanen Zentrum entwickelt. Im Vergleich zu der Zeit vor der Nutzungsintensivierung sind hier sehr viel mehr Menschen zu Fuss unterwegs, und viele halten sich auch hier auf. Allerdings ist die Aufent- haltsqualität durch die Luzernerstrasse stark beein- trächtigt. Als nächster wichtiger Schritt für die Zusammen- führung der BZO Stadt Luzern und Littau folgt im Herbst 2022 die öffentliche Auflage, in welcher auch die Baugenossenschaft Matt die Möglichkeit zur Einsprache hat. Nach Einspracheverhandlungen, dem Erlass durch den Grossen Stadtrat und einer Volksabstimmung erfolgen die Genehmigung und die Behandlung allfälliger Beschwerden durch den Regierungsrat. Zielsetzung ist die Rechtskraft der neuen BZO bis Ende 2023.

Roger Sonderegger Mitglied

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KOMMENTAR ZUR JAHRESRECHNUNG

Ertragskraft konsolidieren und Liegenschaften sanieren

Rolf Fischer Vizepräsident

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Vielen Menschen, darunter auch Mieterinnen und Mieter der Baugenossenschaft Matt, wird das Berichtsjahr 2021 als Pandemiejahr mit vielen Un- sicherheiten in Erinnerung bleiben. Der Begriff «positiv» stand in dieser Zeit für Angst, Isolation, gesundheitliche Folgen und war im Einzelfall mit grossen Risiken behaftet. Für die BG Matt bedeutet der Begriff «positiv», wie schon in den vergangenen Jahren, auch ein erfolgreiches Geschäftsjahr. So dür- fen wir für das Berichtsjahr 2021 einen erfreulichen Abschluss mit «positiven» Eckwerten präsentieren. Wir wünschen Ihnen, liebe Leserinnen und Leser, dass sie mit dem Wort «positiv» in Zukunft wieder viel Zuversicht verbinden. Im Dorfteil Littau entstehen viele neue Wohnungen. Diese Tendenz wird sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Der Markt, bzw. die Mietinteressent/In- nen verlangen heute einen hohen Ausbaustandard. Die Vermietung unserer älteren Wohnungen wird aufwendiger, die Wartelisten werden kleiner. Die Baugenossenschaft Matt sieht in ihrem langfristi- gen Finanz- und Investitionsplan vor, in den nächsten Jahren diverse ältere Liegenschaften den gestiege- nen Markt-Bedürfnissen anzupassen. Erläuterungen zur Jahresrechnung 2021 Bilanz 2021: Aktiven Umlaufvermögen Die flüssigen Mittel sind gegenüber dem Vorjahr um CHF 1 417 344.24 auf CHF 3 027 397.30 gesunken. Der Saldo per 31.12.2021 ist eine Momentaufnahme ohne grosse Aussagekraft. Der Eigenmittelbedarf und auch der Fremdkapitalbe- darf für den Neubau «obere Bernstrasse» im Umfang von rund 33 Mio. Franken sind abgesichert und in der langfristigen Liquiditätsplanung integriert. Bilanz 2021: Aktiven/Anlagevermögen Wie schon im Jahr 2020 erwähnt, beinhalten die Finanzanlagen ein Darlehen von CHF 1 500 000.00 an die gemeinsame einfache Gesellschaft «obere Bern- strasse». Nach der Fertigstellung des Bauvorhabens wird die Gesellschaft wieder aufgelöst. Der Buchwert brutto aller Liegenschaften von CHF 172 617 640.10 hat sich gegenüber dem Vor- jahr nicht verändert. Es wurden keine Auf- oder Ab- wertungen vorgenommen. Nach den ordentlichen Abschreibungen von CHF 1 968 580.00 sind die ku- mulierten Abschreibungen auf CHF 38 924 640.10 angewachsen. Daraus resultiert ein Nettobuchwert aller Liegenschaften ohne Anlagen im Bau von CHF 133 693 000.00. Der Nettobuchwert beinhaltet auch alle Gewerberäume und viele Parkplätze und Einstellhallenplätze. Der theoretische durchschnitt-

liche Wohnungswert basierend auf dem Nettobuch- wert beträgt ca. CHF 218 000.00 (Nettobuchwert CHF 133 693 000.00 / 613 Wohnungen). Daraus lässt sich ableiten, dass das Portfolio der Baugenossenschaft Matt vorsichtig bewertet ist. Die Position Anlagen im Bau ist netto gegenüber dem Vorjahr um CHF 6 491 085.66 angewachsen, bedingt durch die laufenden Baukosten für das Projekt «obere Bernstrasse»:

Übersicht: Anlagen im Bau Anlagen im Bau

CHF

CHF

Landanteil «obere Bernstrasse»

4 650 606.90

aufgelaufene Projektkosten 2021

10 227 993.28

Abschreibungen 2019/2020

-2 000 000.00

Abschreibungen 2021

-1 000 000.00

1 367 978.67

Baukosten «obere Bernstrasse» netto per 31.12.2021

-1 000 000.00

7 227 993.28

Wärmeverbund – Fernwärme Luzern

789 000.00

Total Anlagen im Bau per 31.12.2021

12 667 600.18

Die Tabelle zeigt auf, dass an der Bernstrasse über 10 Mio. Franken und damit rund ein Drittel der ge- samten Baukosten bereits verbaut sind. Kumuliert betragen die Abschreibungen 3 Mio. Franken. Die aufgelaufenen Investitionen für die Fernwärme- anschlüsse betragen CHF 789 000.00 Die Abschrei- bung erfolgt über die nächsten 15 bis 20 Jahre. Die Abschreibungsdauer entspricht im Wesentlichen der Vertragsdauer mit ewl luzern und in etwa der Lebens- dauer einer Heizung. Bilanz: Passiven/kurzfristiges Fremdkapital Die Position «Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen» von CHF 604 439.18 beinhaltet den Kreditorensaldo per 31.12.2021. Die kurzfristigen verzinslichen Verbindlichkeiten von CHF 16 441 673.00 beinhalten folgende Positionen: • Kurzfristige Amortisation auf Hypotheken und Darlehen von CHF 1 378 380.00 • Darlehenskasse CHF 15 063 293.00. Anstieg gegenüber dem Vorjahr CHF 304 426.60 Per 31.12.2021 weisen wir mit CHF 4 086 251.65 pas- sive Rechnungsabgrenzungen aus. Die Abgrenzungen fallen gegenüber dem Vorjahr um CHF 1 435 325.14 höher aus. In der Position transito- rische Passiven sind aufgelaufen Baukosten «obere Bernstrasse» zu Gunsten der einfachen Gesellschaft von ca. CHF 1 950 000 enthalten. Weiter beinhaltet die Position auch ausstehende Rechnungen für Klein- sanierungen im Wert von ca. CHF 350 000.

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Erfolgsrechnung 2021 Unsere Mietverträge basieren auf dem aktuellen Referenzzinssatz von 1.25%. Die Zahlungsmoral unserer MieterInnen ist sehr gut, was sich in kaum erwähnenswerten Debitorenverlusten von CHF 7 028.21 ausdrückt. Hingegen stellen wir fest, dass die Leerstände von CHF 150 731.00 aus diversen Gründen im Berichtsjahr 2021 und auch in Zukunft tendenziell ansteigen werden. Im Berichtsjahr weisen wir 54 Mieterwechsel aus, gegenüber den Vorjahren steigend. Auch die Instand- stellungskosten der Wohnungen bei Mieterwechseln steigen. Wie schon erwähnt, ist die Vermietung generell schwieriger geworden, die Wartelisten sind kleiner, wir brauchen heute mehr Zeit, bis die passende Mieterin, der passende Mieter gefunden ist. Der Liegenschaftsaufwand ist gegenüber dem Vor- jahr um ca. CHF 700 000 auf CHF 2 978 585.42 ange- wachsen. Im Berichtsjahr haben wir wesentlich mehr Kleinsanierungen realisiert als in den Vorjahren (siehe Tabelle Kleinsanierungen). Auch für 2022 sind diverse Projekte budgetiert. Die kumulierten Aufwendungen für Unterhalt und Kleinsanierungen werden sich in den kommenden Jahren wieder normalisieren.

Bilanz: Passiven/ langfristiges Fremdkapital Die Baukosten des Projekts «obere Bernstrasse» konnten einerseits mit bestehenden flüssigen Mitteln und aus der laufenden Rechnung finanziert werden. Die Netto-Verschuldung in der Position «langfristige Hypotheken Darlehen» ist im Berichtsjahr moderat nur um CHF 721 620 auf CHF 99 542 300 angestie- gen. Die Hypothekarverschuldung wird aber ab 2022 tendenziell steigen. Nach Verbuchung aller Wertberichtigungen und Abschreibungen (siehe Tabelle Abschreibungen und Fonds) kann der Erneuerungsfonds um weitere CHF 323 542.83 auf CHF 6 427 101.86 geäufnet werden.

Abschreibungen und Fonds

Wertberichtigungen/Abschreibungen

CHF

CHF

Wertberichtigungen auf Liegenschaften

1 968 580.00

Abschreibung Fernwärme Installationen

41 551.85

Abschreibungen Mobiliar /Fahrzeuge

3 954.30

Abschreibung Projekt «obere Bernstrasse»

Saldo Abschreibungen Sanierungen/Mobiliar

1 000 000.00 1 045 506.15

Einlage in Erneuerungsfonds

323 542.83

Der Betriebsaufwand zeigt sich gegenüber dem Vorjahr praktisch unverändert und liegt im Rahmen

Total Abschreibungen und Fonds

3 337 628.98

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Anteilscheinkapital und Verwendung des Jahresgewinnes Weiterhin plant die Baugenossenschaft Matt, zu- sätzliches Anteilscheinkapital nur moderat und im Zuge von neue Projekten entgegenzunehmen. So ist das Anteilscheinkapital im Berichtsjahr nur um CHF 172 000 auf CHF 22 691 000.00 angewachsen. Nach Abzug der Steuern weist die Baugenossen- schaft Matt einen Jahresgewinn von CHF 778 468.30 aus. Der erfolgreiche Abschluss erlaubt uns, Ihnen an der Generalversammlung eine wiederum sehr vorteil- hafte Verzinsung des Anteilscheinkapitals von 3.25% vorzuschlagen.

der budgetierten Werte. Für die Jubiläumsaktivitä- ten 2023 haben wir bereits eine Rückstellung von CHF 30 000.00 gebildet. Wie in den vergangenen Jahren, zeigt sich der positive Abschluss im Saldo der «Abschreibungen und Fonds» von CHF 3 337 628.98 (siehe Tabelle Seite 12). Die Nettoverschuldung gegenüber dem Vorjahr hat sich nur geringfügig verändert. Weiterhin profitieren wir vom tiefen Zinsniveau am Kapital- markt und konnten im Berichtsjahr Neuabschlüsse für Hypotheken entsprechend vorteilhaft aushandeln. Dies widerspiegelt sich im Finanzaufwand mit CHF 1 484 211.38. Noch nie war die Verhältniszahl Finanzaufwand/Mietzinseinnahmen mit 15.3% so tief wie imBerichtsjahr. Zur Erinnerung: Vor rund 15 Jahren betrug der Finanzaufwand noch über 40% der Miet- zinseinnahmen.

Für das Vertrauen und das finanzielle Engagement bedanken wir uns bei Ihnen ganz herzlich.

Kleinsanierungen

Status

CHF

Mattweg 3, Sanierung Umgebung

Abschluss im 2022

304 621.00

Flurstrasse, Neugestaltung Parkfläche

abgeschlossen

103 306.00

Zimmeregg 2/4, Sanierung Dachterrassen

abgeschlossen

244 263.00

Zimmeregg 8/10/12, Fassade inkl. Markisen

abgeschlossen

244 011.00

Längweiherstr. 28-32, Erneuerung Brauchwarmwasser

abgeschlossen

76 879.00

Luzernerstrasse 150, Gemeinschaftsraum

abgeschlossen

236 615.00

Schönegg, Elektroinstallationen Tiefgarage

abgeschlossen

44 086.00

Total Kleinsanierungen

1 253 781.00

13

BILANZ 31.12.2021 IN CHF

31.12.2021

Vorjahr

AKTIVEN

151 838 112.73

148 639 522.16

Umlaufvermögen

3 941 510.55

5 264 425.64

flüssige Mittel

3 027 397.30

4 444 741.54

Forderungen aus Leistungen

1 028.20

5 805.15

übrige kurzfristige Forderungen

493.57

385.07

aktive Rechnungsabgrenzungen

35 750.65

8 338.45

aktive Abgrenzung Heiz- /Nebenkosten

876 840.83

805 155.43

Anlagevermögen

147 896 602.18

143 375 096.52

Finanzanlagen

1 536 000.00

1 537 000.00

Mobilien, Fahrzeuge, Einrichtungen

2.00

2.00

Immobilien, Liegenschaften

172 617 640.10

172 617 640.10

Kumulierte Abschreibungen auf Liegenschaften

-38 924 640.10

-36 956 060.10

Anlagen im Bau

12 667 600.18

6 176 514.52

PASSIVEN

151 838 112.73

148 639 522.16

Fremdkapital

127 447 677.24

124 470 193.02

Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen

604 439.18

86 960.03

kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

16 441 673.00

16 537 246.40

übrige kurzfristige Verbindlichkeiten

158 088.50

84 311.35

passive Rechnungsabgrenzungen

4 086 251.65

2 650 926.51

kurzfristiges Fremdkapital

21 290 452.33

19 359 444.29

langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

99 542 300.00

98 820 680.00

Rückstellungen langfristig

187 823.05

186 509.70

Erneuerungsfonds

6 427 101.86

6 103 559.03

langfristiges Fremdkapital

106 157 224.91

105 110 748.73

Eigenkapital

24 390 435.49

24 169 329.14

Anteilscheinkapital

22 691 000.00

22 519 000.00

Reservefonds

920 967.19

880 267.19

Jahresgewinn

778 468.30

770 061.95

Gewinnverwendung

778 468.30

770 061.95

Verzinsung Anteilscheinkapital 3¼%

737 368.30

729 361.95

Einlage in Reserven

41 100.00

40 700.00

14

ERFOLGSRECHNUNG 2021 IN CHF

1.1. – 31.12.21

% Budget 2021

Vorjahr

%

Mietzinsertrag netto

9 713 019.01

9 730 000.00

9 833 283.50

Liegenschaftsertrag

9 713'019.01 100.0 9 730 000.00

9 833 283.50 100.0

Gebäude- und Kleinsanierungen

-1 253 781.30

-1 110 000.00

-638 394.83

Unterhalt und Reparaturen

-1 555 779.91

-1 420 000.00

-1 495 787.54

Gebäude- / Sachversicherung

-169 024.21

-155 000.00

-142 607.30

Direkter Liegenschaftsaufwand

-2 978 585.42 -30.7 -2 685 000.00 -2 276 789.67 -23.2

Liegenschaftsertrag netto

6 734 433.59 69.3 7 045 000.00

7 556 493.83 76.8

Löhne Verwaltung

-502 131.70

-525 000.00

-450 260.95

Sozialversicherungen

-92 947.30

-117 500.00

-124 833.65

div. Personalaufwand

-25 651.25

-35 000.00

-41 366.70

Personalaufwand

-620 730.25 -6.4

-677 500.00

-616 461.30 -6.3

Geschäfts- und Bürokosten

-170 621.68

-185 000.00

-188 830.46

Vorstand, GV, Revision, Beratung

-190 702.90

-177 000.00

-160 756.35

Übriger betrieblicher Aufwand

-361 324.58 -3.7

-362 000.00

-349 586.81 -3.6

Betriebsaufwand

-982 054.83 -10.1 -1 039 500.00

-966 048.11 -9.8

Abschreibungen auf Liegenschaften

-1 968 580.00

-2 090 000.00

-1 992 120.00

Abschreibungen Sanierungen und Mobiliar

-1 045 506.15

-1 087 500.00

-1 035 000.00

Einlage (-) Entnahme (+) aus Erneuerungsfonds

-323 542.83

-363 000.00

-976 545.91

Zuweisung in Solidaritätsfonds

0.00

0.00

0.00

Abschreibungen und Fonds

-3 337 628.98 -34.4 -3 540 500.00 -4 003 665.91 -40.7

Betriebsergebnis (vor Finanzaufwand/Steuern)

2 414 749.78 24.9 2 465 000.00

2 586 779.81 26.3

Hypothekar- und Darlehenszinsen

-1 479 805.13

-1 535 000.00

-1 650 040.13

Bankspesen, Bankzinsen

-4 406.25

-5 000.00

-4 825.43

Finanzaufwand

-1 484 211.38 -15.3 -1 540 000.00 -1 654 865.56 -16.8

Betriebsergebnis vor Steuern

930 538.40

9.6

925 000.00

931 914.25

9.5

Gewinn vor Steuern

930 538.40

9.6

925 000.00

931 914.25

9.5

Steuern

-152 070.10

-155 000.00

-161 852.30

Jahresgewinn

778 468.30

8.0

770 000.00

770 061.95

7.8

15

ANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG 2021

zulässigen Abschreibungssatz von 1.5% des Rest- buchwerts abgeschrieben. Die maximal zulässigen Abschreibungen werden für einzelne Überbauungen verwendet. Erneuerungsfonds Zuweisungen in die Rückstellungen für Grossrepara- turen erfolgen nach Verfügbarkeit, bis der steuerlich maximal zulässige Umfang von 5% des Restbuch- wertes erreicht ist. Im Berichtsjahr wurde eine Einlage von CHF 323 542.83 getätigt.

Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des Schweizer Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmännische Buchführung und Rechnungslegung des Obligationenrechts (Art. 957– 962), erstellt.

In der Jahresrechnung wurden die nachfolgenden wesentlichen Grundsätze angewendet:

Sachanlagen Die Immobilien werden mit dem steuerlich maximal

Angaben zu Bilanz und Erfolgsrechnung

CHF

CHF

Finanzanlagen

31.12.2021

31.12.2020

diverse Anteilscheine

36 000

37 000

Darlehen Einf. Gesellschaft obere Bernstrasse

1 500 000

1 500 000

kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

31.12.2021

31.12.2020

Amortisationen

1 378 380

1 778 380

Darlehenskasse Genossenschafter

15 063 293

14 758 866

Passive Rechnungsabgrenzungen

31.12.2021

31.12.2020

Ausstehende Aufwendungen

2 471 116

1 123 705

Mieter-Vorauszahlungen

759 055

672 535

Akontozahlungen Heiz- und Nebenkosten

856 081

854 687

Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten

31.12.2021

31.12.2020

Hypotheken

86 077 120

85 047 120

Darlehen, EGW, Fonds de Roulement

13 465 180

13 773 560

Rückstellungen

31.12.2021

31.12.2020

Rückstellungen langfristig

98 944

97 630

Solidaritätsfonds

88 879

88 879

Erneuerungsfonds (Rückstellungen für Grossreparaturen)

6 427 102

6 103 559

Genossenschaftskapital

31.12.2021

31.12.2020

Bestand am 01.01.

22 519 000

22 344 000

Einzahlungen

909 500

700 000

Auszahlungen

737 500

525 000

Bestand am 31.12.

22 691 000

22 519 000

16

ANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG 2021

Die Generalversammlung bestimmt jährlich auf Antrag des Vorstands die Verzinsung des Genos- senschaftskapitals. Ausscheidende Mitglieder bzw. deren Erben haben keine Ansprüche auf Genos- senschaftsvermögen mit Ausnahme des Anspruchs auf Rückzahlung der von ihnen einbezahlten Ge- nossenschaftsanteile. Die Rückzahlung erfolgt zum Bilanzwert des Austrittsjahres unter Ausschluss der Reserven und Fondseinlagen, höchstens aber

zum Nennwert. Die Auszahlung erfolgt innert eines Monats nach Genehmigung der Jahresrechnung durch die ordentliche Generalversammlung. In begründeten Fällen kann der Vorstand die Auszah- lung und Verzinsung vor der nächsten ordentlichen Generalversammlung veranlassen. Dabei erfolgt dies unter Vorbehalt der Festlegung von Bilanzwert und Verzinsung durch die nächste ordentliche General- versammlung.

CHF 31.12.2021

CHF 31.12.2020

Sonstige Angaben

Gesamtbetrag der zur Sicherung eigener Verbindlichkei- ten verwendeten Aktiven

145 571 600

141 574 122

Anzahl Mitarbeitende

2021

2020

Vollzeitstellen im Jahresdurchschnitt

4.80

4.90

Vollzeitstellen für Hauswartungen (ca.)

2.50

2.00

Angaben gemäss Art. 22 Statuten BG Matt

CHF/2021

CHF/2020

Entschädigung der Organe

Vorstand (inkl. Lohnanteile und Kommissionsentschädigung)

98 275

99 350

Bauherrenleistungen Vorstand

15 000

0

Revisionsstelle

11 093

10 232

Eventualverpflichtungen

31.12.2021

31.12.2020

Solidarbürgschaft zu Gunsten einfacher Gesellschaft obere Bernstrasse

p.m

p.m

17

BERICHT DER REVISIONSSTELLE ZUR EINGESCHRÄNKTEN REVISION

an die Generalversammlung der Baugenossenschaft Matt, Luzern

Als Revisionsstelle haben wir die Jahresrechnung (Bilanz, Erfolgsrechnung und Anhang) der Bauge- nossenschaft Matt für das am 31. Dezember 2021 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft. Für die Jahresrechnung ist die Verwaltung verant- wortlich, während unsere Aufgabe darin besteht, die Jahresrechnung zu prüfen. Wir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen hinsichtlich Zulas- sung und Unabhängigkeit erfüllen. Unsere Revision erfolgte nach dem Schweizer Stan- dard zur Eingeschränkten Revision. Danach ist die- se Revision so zu planen und durchzuführen, dass wesentliche Fehlaussagen in der Jahresrechnung erkannt werden. Eine eingeschränkte Revision um- fasst hauptsächlich Befragungen und analytische

Prüfungshandlungen sowie den Umständen ange- messene Detailprüfungen der beim geprüften Un- ternehmen vorhandenen Unterlagen. Dagegen sind Prüfungen der betrieblichen Abläufe und des inter- nen Kontrollsystems sowie Befragungen und weite- re Prüfungshandlungen zur Aufdeckung deliktischer Handlungen oder anderer Gesetzesverstösse nicht Bestandteil dieser Revision. Bei unserer Revision sind wir nicht auf Sachverhalte gestossen, aus denen wir schliessen müssten, dass die Jahresrechnung sowie der Antrag über die Ver- teilung des Jahresgewinns nicht Gesetz und Statuten entsprechen.

Luzern, 31. März 2022 BDO AG

sig. Ralf Minder

Andrina Helfenstein

Zugelassener Revisionsexperte

Zugelassene Revisionsexpertin (leitende Revisorin)

BDO AG Landenbergstrasse 34 6002 Luzern

18

GELDFLUSSRECHNUNG

Fonds: Netto-Flüssige Mittel

CHF 2020

CHF 2021

CHF Total

UMSATZBEREICH

Jahresgewinn

770 062

778 468

1 548 530

Abschreibungen

3 027 120

3 014 086

6 041 206

Erneuerungsfonds

976 546

323 543

1 300 089

Solidaritätsfonds

-11 121

0

-11 121

Cashflow (Fonds NUV)

4 762 607

4 116 097

8 878 704

Veränderung Debitoren/TA

153 823

-22 744

131 079

Veränderung aufgel. Heiz- /Nebenkosten

66 293

-71 685

-5 392

Veränderung Kreditoren/TP

349 927

78 044

427 971

Veränderung Heiz- /Nebenkosten Akonti

10 057

1 395

11 452

Veränderung des Nettoumlaufvermögens (ohne flüssige Mittel)

580 099

-14 990

565 109

Total Geldfluss aus Geschäftstätigkeit

5 342 706

4 101 107

9 443 813

INVESTITIONSBEREICH

Investitionen Mobiliar und Einrichtungen

0

-3 954

-3 954

Investitionen Liegenschaften/Neubauten

-1 797 231

-5 584 182

-7 381 413

Desinvestitionen/ Investitionen Finanzanlagen

-1 500 000

1 000

-1 499 000

Geldfluss aus Investitionstätigkeit

-3 297 231

-5 587 136

-8 884 367

Kapitalüberschuss/ -(bedarf)

2 045 475

-1 486 029

559 446

FINANZIERUNGSBEREICH

Veränderung Hypotheken/FdR/EGW, Darlehen

-3 835 880

321 620

-3 514 260

Veränderung Darlehenskasse, div. Konti

937 127

304 427

1 241 553

Veränderung Anteilscheinkapital

175 000

172 000

347 000

Verzinsung Anteilscheinkapital Vorjahr

-729 063

-729 362

-1 458 425

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

-3 452 816

68 685

-3 384 132

Zu- /Abnahme Netto-flüssige Mittel

-1 407 341

-1 417 344

-2 824 685

Netto-Flüssige Mittel (Bankguthaben abzgl. Bankkontokorrent)

2020

2021

Netto-Flüssige Mittel am 1.1.

5 852 082

4 444 741

Geldfluss aus Geschäftstätigkeit

5 342 706

4 101 107

Geldfluss aus Investitionstätigkeit

-3 297 231

-5 587 136

Geldfluss aus Finanzierungstätigkeit

-3 452 816

68 685

Netto-Flüssige Mittel am 31.12.

4 444 741

3 027 397

Bestandesänderung

-1 407 341

-1 417 344

19

LIEGENSCHAFTEN IM ÜBERBLICK

Per 31. Dezember 2021

Baujahr Erwerb Katasterschatzung

Gebäude­ versicherung

Grundfläche Wohnungen

Luzernerstrasse 118

1955

1 138 800

1 457 000

966 m 2

8

Luzernerstrasse 136

1959

2 363 700

2 301 000

980 m 2

12

Luzernerstrasse 138

1956

1 660 200

1 943 000

1 035 m²

10

Luzernerstrasse 140

1956

1 860 500

1 994 000

935 m²

12

Luzernerstrasse 142

1957

1 102 600

1 542 000

859 m²

8

Luzernerstrasse 144

1959

1 274 200

1 514 000

1 117 m²

7

Luzernerstrasse 146

1955

1 079 900

1 454 000

685 m²

6

Luzernerstrasse 148

1954

1 156 300

1 538 000

768 m²

8

Luzernerstrasse 150

2013

10 116 900

10 783 000

3 529 m²

36

Thorenbergstrasse 28

1962

3 732 600

4 560 000 1 944 m²

16

Grubenstrasse 11

1962

2 429 200

2 994 000

1 179 m²

7

Grubenstrasse 16

1965

3 423 700

3 672 000

2 197 m²

12

Ritterstrasse 14 + 16

1956

1 429 500

2 170 000 1 300 m²

10

Mattweg 3

1955

1 799 100

2 391 000

1 031 m²

5

Mattweg 5 + 7

1969

5 067 800

5 166 000

1 621 m²

18

Mattweg 9 + 11

1960

3 546 600

4 317 000

1 624 m²

20

Flurstrasse 5

1967

1 754 400

2 211 000

1 355 m²

9

20

Baujahr Erwerb Katasterschatzung

Gebäude­ versicherung

Grundfläche Wohnungen

Flurstrasse 7

1967

1 809 400

2 068 000 1 730 m²

7

Flurstrasse 6, 8, 10

1968

8 298 900

7 939 000 4 540 m²

36

Matthof 6 –14

1972

9 152 400

9 432 000

6 015 m²

40

Zimmeregg 1, 3, 5

1978

7 697 600

8 154 000 4 046 m²

32

Zimmeregg 2 + 4

1980

10 250 000

9 047 000 4 662 m²

30

Zimmeregg 8, 10, 12

1974

6 394 400

5 909 000

2 416 m²

28

Längweiherstrasse 28, 30, 32

1984

7 887 100

7 415 000 3 556 m²

27

Unterwilrain 26, 28

1973

3 645 600

3 559 000 2 689 m²

16

Autohalle Zimmeregg

1980

2 485 700

2 569 000 2 847 m²

Luzernerstrasse 2, 4, 6 mit EH

1971

19 213 200

13 931 000

6 152 m²

63

Neuhushof 1–8

1993

22 688 300

21 967 000 10 233 m²

63

Neuhushof 13 + 14

2016

8 994 800

5 582 000

2 312 m²

17

Mattrain 6

1966

1 656 000

1 938 000

996 m²

7

Mattrain 8

1966

1 461 300

1 677 000

1 212 m²

7

Schönegg 1–4 mit EH

2006

16 454 600

14 849 000

6797 m²

36

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613

21