Schweizer Gemeinde

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MEHRWERTABSCHÖPFUNG
von öffentlichen Aufenthalts-
und Spielplätzen oder der Bau
eines Kindergartens. Es geht
darum, den Nutzen des abge-
schöpften Mehrwerts für die
künftigen Bewohner oder Ar-
beitenden im Auge zu behal-
ten. Weil die Mehrwertleistung
so in direktem Zusammenhang
mit der Überbauung steht, för-
dert sie die Akzeptanz, sowohl
bei den Grundeigentümern
und Bauherren als auch bei
den Stimmbürgerinnen und
Stimmbürgern. Das leistet ei-
nen Beitrag gegen die Zersie-
delung und hilft der Gemeinde
beim Umsetzen der Planungs-
ziele.
Dichter bauen dank höherer
Akzeptanz beim Stimmbürger
Die Mehrwertabschöpfung hat
sich in der langen Anwen-
dungszeit als problemloses In-
strument bewährt. Die Behör-
den haben nicht den Eindruck,
dass die Mieten oder die Kauf-
preise wegen der Abschöpfung
steigen. Grund ist, dass der
Bauherr seine Miet- und Kauf-
preise nicht nach dem Mehr-
wert kalkuliert. In der Regel
wird ein Marktzins verlangt – auch ein
Verkauf erfolgt zu Marktpreisen. Dank
der höheren Akzeptanz beim Stimmbür-
ger kann ein Bauherr dichter bauen.
Dies führt zu einem höheren Wert der
Liegenschaft. Kurz: Es entsteht eine
Win-win-Situation.
Aus raumplanerischer Sicht hilft die
Mehrwertabschöpfung, die Landflächen
zu schonen. Die Einwohnerzahl Ittigens
ist seit den 1960er-Jahren um den Fak-
tor drei gestiegen, auch die Arbeits-
plätze sind um den Faktor zwei bis drei
gestiegen. Dies alles war über Verdich-
tungen möglich, ohne zusätzliche Bau-
flächen einzuzonen – eine wichtige
Massnahme gegen die Zersiedelung.
Fällig wird der Betrag, wenn der Mehr-
wert realisiert wird.
Mehrwert in Form von
Landanteilen abgeschöpft
Es sind aber auch andere Lösungen als
finanzielle Abgeltungen an die Ge-
meinde möglich. Bei der Überbauung
Kirschenacker etwa, die im Baurecht auf
Land der Burgergemeinde Bern reali-
siert wurde, wurde der Mehrwert in
Form von Landanteilen abgeschöpft.
Die Bernburger stellten sich während
der Verhandlungen auf den Stand-
punkt, sie würden viele soziale Aufga-
ben erfüllen. Trotzdem hat die Ge-
meinde dann einen Teil des Baulandes
ausgehandelt und erhalten. In einem
Vertrag können verschiedenste Werte
angerechnet werden, etwa das Erstellen
In Ittigen wird seit 1976 der
Mehrwert abgeschöpft. Die Ge-
meinde war damit unter den
ersten Gemeinden in der
Schweiz. Wesentliches Ziel der
damaligen Ortsplanung war, in
bestehenden Bauzonen eine
höhere Dichte zuzulassen und
die wertvollen Hangpartien der
Gemeinde freizuhalten. Die
Erhöhung der Ausnützungs-
ziffern in den Bauzonen hat be-
trächtlichen Mehrwert geschaf-
fen. Dies führte dazu, dass auch
die Auszonungen von den
Grundeigentümern entschädi-
gungslos akzeptiert worden
sind.
Kein kommunales Reglement,
sondern Richtlinie
Geregelt ist das Verfahren im
Grundsatz in Art. 142 des Bau-
gesetzes des Kantons Bern.
Das Gesetz besagt, der abge-
schöpfte Mehrwert müsse «für
bestimmte öffentliche Zwe-
cke» eingesetzt werden. Das
Geld soll also nicht in die lau-
fende Rechnung der Ge-
meinde fliessen. Im heute gel-
tenden kommunalen Baure-
glement wird der Gemeinderat
verpflichtet, «vor Genehmigung der
Planung von Überbauungsordnungen
in den Zonen mit Planungspflicht mit
den Grundeigentümern Verhandlun-
gen über die Abgeltung von Infrastruk-
turleistungen und/oder die teilweise
Abschöpfung von Planungsvorteilen
zu führen».
Die Regelung ist bewusst sehr flexibel
gehalten, es gibt kein kommunales Re-
glement, sondern lediglich eine Richt-
linie. InVerhandlungen kann sowohl die
planerische Situation als auch die wirt-
schaftliche Situation des Bauherrn be-
rücksichtigt werden. Um Willkür zu ver-
meiden, ist geregelt, wie der Mehrwert
berechnet werden soll. Entscheidend
ist der neue Verkehrswert des Baulan-
des bei Plangenehmigung. Aufgeteilt
wird der Mehrwert imVerhältnis 50 : 50.
Ein wichtiges Instrument
für Gemeinden
In der Gemeinde Ittigen hat sich die Mehrwertabschöpfung als problemloses Instrument bewährt.
Dabei sind auch andere Lösungen als finanzielle Abgeltungen möglich. Aus raumplanerischer Sicht
hilft die Mehrwertabschöpfung, die Landflächen zu schonen.
In Ittigen ist die Verdichtung nach innen Bild: Gemeinde Ittigen
gelungen (Luftaufnahme aus dem Jahr 2012).